Alışveriş Merkezleri Yatırımcıların Gözdesi

Türkiye genelinde sayısı 360’a ulaşan alışveriş merkezleri yatırımcıların gözdesi olmaya devam ediyor. Önümüzdeki üç yılda 22 büyük AVM yatırımcısı 30’un üzerinde AVM açmayı planlıyor. Yeni projelerde büyük şehirler önemini korurken Anadolu’ya yönelik yatırımlarda ciddi bir artış olacak. Türkiye’de hala AVM’si bulunmayan iller var. Önümüzdeki dönemde Edirne, Sivas, Adıyaman, İskenderun, Malatya, Konya, Rize ve İsparta’nın AVM yatırımlarında öne çıkması bekleniyor.

Türkiye 28 yıl önce Galleria’mn açılmasıyla alışveriş merkezi kavramıyla tanıştı. Sayısı hızla artan AVM’ler çoğu zaman eleştirilerin odağında olsa da ne tüketicinin ne de yatırımcının alışveriş merkezlerine ilgisi azalmadı. AVM’ler birer alışveriş noktası olmanın ötesinde sosyalleşme mekanları olarak kabuk değiştirirken yatırımcılar da değişen trendlere uyum sağlayarak yatırıma devam etti. Yaptığı yatırımlardan memnun kalan pek çok sermaye grubu adeta AVM zinciri haline geldi. Bugün Türkiye genelinde AVM sayısı 360’a ulaşmış durumda. 2014 yılını 75 milyar TL ciroyla kapatan sektör 2015 yılını ise yaklaşık 90 milyar TL ciroyla bitirdi. 2015 yılında 20 yeni AVM açıldı.

Alışveriş Merkezi Yatınmcıları Derneği (AYD) rakamlarına göre, şu an Türkiye genelinde AVM’lerdeki toplam kiralanabilir alan 10,5 milyon metrekare. 2016-2017 yılları içinde ise ortalama 2,3 milyon metrekare eklenmesi bekleniyor. Sektörün 2016 yılı için ciro beklentisi ise 100 ila 110 milyar TL arasında. AYD Başkanı Hulusi Belgü, 2016 yılı sonu itibariyle AVM’le-re yaklaşık 2 milyar kişinin girmesini beklediklerini söylüyor.

AVM’ler önümüzdeki dönemde de yatırımcılar için cazibesini korumaya devam edecek. Halihazırda Türkiye’de faaliyet gösteren yerli ve yabancı AVM yatırımcıları önümüzdeki dönemde de yatırımlarına devam ederken, diğer taraftan Ziylan Grubu gibi yeni yatırımcılar pazara girmeyi sürdürecek. Önümüzdeki üç yılda Türkiye’deki 22 büyük yatırımcı 30’un üzerinde AVM projesi hayata geçirmeye hazırlanıyor.

24 İLDE AVM YOK!

Bu AVM’ler Türkiye’nin dört bir yanına yayılacak. Türkiye’de AVM olmayan 24 il var. Bunlardan Çorum ve Sivas’a 2016-2017 yılında ilk kez AVM açılacak. İstanbul ve Ankara gibi büyük şehirlerin doygunluğa ulaştığı düşünülse de, bu illerdeki yatırımlar önümüzdeki dönemde de devam edecek. İstanbul’da yeni AVM projeleri daha çok Anadolu Yakasında yoğunlaşmış durumda. E-5’e yakın Kadıköy-Maltepe-Kartal aksında çok sayıda AVM projesi geliştiriliyor. Avrupa Yakası’nda Seyrantepe’de iki yeni AVM’nin açılması bekleniyor. Üçüncü Köprü’nün ve bağlantı yollarının açılmasıyla beraber önümüzdeki yıllarda Başakşehir-Kayaşehir aksı ve Sancaktepe’nin de cazip noktalar haline gelmesi bekleniyor.

RİSKLER ARTIYOR

Her ne kadar yatırımlar devam etse de yatırımcılar eskisinden çok daha dikkatli hareket etmek zorunda. Zira değişen ekonomik koşullar, başta artan arazi ve arsa fiyatları ile birlikte artan maliyetler nedeniyle risk giderek artıyor. Bu sürece uyum sağlayamayan AVM’ler kapanmak zorunda kalıyor. Bu nedenle yeni AVM’ler eskisine göre çok daha analitik ve fizibilite bazlı bir yaklaşımla geliştiriyor. Burada çekim alanı, lokasyonun gelir seviyesi ve demografik yapısı gibi birçok unsur araştırılıyor ve kiralama bu bulgulara uygun bir şekilde yapılıyor.

Jones Lang LaSalle Türkiye Bölge Direktörü ve yönetim kurulu üyesi Dora Şahintürk, “Uzun vadeli vizyon ortaya koyabilmek artık ihtiyaç. Sadece var olan rekabet değil, olası rekabet, değişen perakende ve nihai ziyaretçi beklentilerine uygunluk gibi çok sayıda kriter var” diye konuşuyor.

LOKASYONUN ÖNEMİ ARTTI

AVM yatırımında öncelikle nüfus ve nüfusun gelir durumunu irdeleyen yatırımcıların en az 200 bin nüfuslu şehirleri araştırması öneriliyor. Ya-tınmda üçüncü sırada lokasyon geliyor. Bir AVM’nin Anadolu’daki küçük şehirlerde ‘mecburiyet caddeleri’ ile yarışabilmesi için merkezi bir noktada olması önem taşıyor. Diğer önemli konu ise bölgenin iklim ve kültürel koşullarına uygun bir AVM geliştirilmesi. Yakın zamandaki örnekler de gösteriyor ki, bölgenin koşullarına uygun AVM’ler başarılı oluyor.

Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı ise içinde marina bulunan karma projelerin ön plana çıkacağını söylüyor. Marina AVM’ler daha çok sosyal alanlara önem vermesi, akvaryum ve temapark gibi özellikleri barındırmasıyla, diğer AVM’lerden farklılaşıyor.

Hangi şehirlere yatırım yapmalı?

Türkiye’de AVM bulunmayan 24 il var. Bunlar; Adıyaman, Ağrı, Amasya, Ardahan, Bartın, Bayburt, Bingöl, Burdur, Çorum, Erzincan, Gümüşhane, Hakkari, İğdır, Kars, Kırşehir, Kilis, Muş, Niğde, Rize, Sinop, Sivas, Şırnak Tunceli ve Yozgat. Önümüzdeki dönemde başta İstanbul, Ankara ve İzmir olmak üzere, büyük şehirlerde yatırımlar devam edecek. KDM Danışmanltk’tn Kurucusu Murat İzci, perakende arzı talebin henüz altında olan Adana ve Antalya’da devam etmekte olan yatırımlar olduğunu söylüyor. Doğru ölçekte ve veya konseptte organize perakende ihtiyacı olan Edirne, Sivas, Adıyaman, İskenderun, Malatya, Konya, Rize ve İsparta önümüzdeki dönemde yatırım konusunda öne çıkacak iller arasında yer alacak.

İSTİNYEPARK İZMİR’E AÇILACAK

Grubun yeni yatırımlarına gelince… Orjin Grup ve Doğuş Grubu ortaklığıyla kurulan İstinye-park, 87 bin metrekarelik kiralanabilir alanıyla Türkiye’nin en büyük AVM’lerinden biri. İstinyepark’ın başarısı nedeniyle AVM işine ısınan ortaklar, 2016’da İzmir’de yeni bir proje hayata geçirmeye hazırlanıyor. 2018’in son çeyreğinde bitmesi planlanan İzmir İstinyePark için 250 milyon dolarlık bir yatırım yapılması planlanıyor.

îstinyepark CEO’su Uğur Berk, İzmir İstinyePark’ın mimari tasarımında açık alanların daha fazla kullanacağını söylüyor. 4 bin kişiye istihdam sağlayacak. İzmir İstinyePark AVM’de sektör için yeni olan bir otel konsepti de olacak.