Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu Güzergahlarındaki Araziler Değerleniyor
Türkiye’de bugüne kadar planlanan en büyük kamu projelerinden biri olan 433 km uzunluğa sahip Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu’nun, İstanbul-İzmir arasını 3,5 saate indireceği iddia ediliyor. Daha projesi konuşulurken geçmesi muhtemel hattaki arazileri parlatan proje, çevresine değer katmaya devam ediyor. Gebze’den başlayıp Osman Gazi Köprüsü’nden Yalova, Bursa, Balıkesir, Manisa kentlerini takip ederek İzmir’e inen otoyolun geçtiği araziler, kimi yerlerde dört katına varan oranlarda değerlenmiş durumda. Şu anda Yalova ve Bursa’nın köylerinde ciddi bir hareketlilik gözlenirken, otoyolun 2019’da açılmasıyla birlikte Manisa ve İzmir civarındaki arazilerin de değer kazanması bekleniyor. Yolun açılmasıyla hat üzerinde alışveriş merkezlerinin oluşturulması da uzun vadeli beklentiler arasında yer alıyor.
Türkiye’nin mega şehri İstanbul’u İzmir’e bağlayacak olan toplam 433 kilometre uzunluğundaki Gebze-Orhangazi-lzmir Otoyolu’nun 2019 yılında tamamlanıp devreye alınması planlanıyor. Ancak tamamlanmasına daha üç yıl olan otoyol, geçtiği bölgeleri şimdiden ‘ihya’ etmeye başladı. Hat üzerinde yer alan köyden ilçelere kadar 102 bölgedeki arazilerin bazılarında şimdiye kadar 3-4 kata ulaşan değer artışları yaşandı.
TSKB Gayrimenkul Değerleme, Altın Emlak ve otoyolun geçtiği bölgelerdeki onlarca arsa ofisiyle yaptığımız görüşmelerden sonra son altı yıllık fiyat değişimini tablolaştırdık. Yaptığımız bu araştırmaya göre, Gebze-Or-hangazi-İzmir Otoyolu üzerinde arazi fiyatlarında en ciddi artış Yalova Termal bölgesinde görülüyor. Bunun yanı sıra en büyük artıştan Yalova’nın Çiftlikköy ve Çınarcık gibi ilçeleri de nasibini alıyor. Bu bölgelerin değer kazanmasında konut ve turizm imarlı arsaların çokluğu etkili oluyor. Buralarda özellikle Arap kökenli yatırımcıların talebinin de fiyatların artmasında etkili olduğuna dikkat çekiliyor. Bu bölgelerin yüksek prim yapmalannda, projenin ilk etabında yer almalarının da etkisi büyük.
KÖPRÜ ÇEVRESİ DEĞERLENDİ
Türkiye’nin sanayisi gelişmiş bölgeleri ile nüfus ve turizm yoğunluğunun en yüksek olduğu merkezlerini birbirine bağlayan, toplam geçiş süresi 3,5 saat olması planlanan otoyol, son yıllann en büyük kamu yatınmlanndan biri olarak öne çıktı. Otoyol projesinin Balıkesir’den İzmir’e kadar olan kesiminde yaşanan fiyat artışlannın, kuzeydeki arazilerden daha düşük olduğu gözlemleniyor. Bu hattaki arazi fiyatları, özellikle tarla vasıflı arazilerin çokluğu ve projenin hala gözle görülür bir hal almaması nedeniyle, otoyolun kuzey kesimindeki kadar artmadı. Otoyoldaki etapların ilerlemesiyle birlikte özellikle İzmir girişinin çok değer kazanması bekleniyor.
Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu güzergahındaki köylerdeki araziler değerlenmeye başlarken dönümü 5 bin lira ile 100 bin lira arasında değişen fiyatlardan arazi satışı yapılıyor. İzmit Körfez geçişini kısaltacak Osman Gazi Köprüsü, Gebze’den ziyade Yalova tarafındaki arazileri değerlendirdi. Fiyatlar Yalova’dan uzaklaştıkça düşüyor. Laledere Köyü’nde dönümü 15-20 bin lira arasında değişen araziler buna örnek gösteriliyor. Orhangazi Ovaak-ca (İznik Gölü) tarafında da dönümü 10-15 bin liraya arazi bulmak mümkün. Ovaakca Köyü’nün arka kısımlarındaki arazilerin dönümü ise 5-10 bin lira aralığına kadar düşüyor.
YÜKSEK PRİMLİ BÖLGELER
Yalova’da villa ve çiftliklerin yoğun olarak yer aldığı Kadıköy, Kurtköy, Subaşı, Çavuşçiftliği, Kabaklı, Sultaniye ve Kazımiye köylerinin bulunduğu alan arazi fiyatlarının en çok arttığı yerler arasında. Altınova’ya bağlı köyler içerisinde en cazip ve en değerli arazilerin bulunduğu köy ise köprünün ayaklarının kurulacağı Hersek Köyü. Projenin geçeceği Çukurköy, Denizçalı, Kılıçköy ve Kabaklı gibi alanlardaki tarlaların büyük kısmı imara açıldı.
İzmir Otoyolu’nun kuzey kısmında ciddi bir hareketlilik görüldüğüne dikkat çeken Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, Osman Gazi Köprüsü ve Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu’nun etkisiyle özellikle Yalova ve Bursa’nın dağ köylerinin bile değerlendiğini vurguluyor. Erilkun, “Arsa bazında en yoğun talepler Termal ve Ar-mutlu’da görülüyor. Özellikle Arap ya-tınmcılann yoğun alımlan söz konusu. Bu bölgelerin en kıymetli noktalarında metrekare fiyatları 175 lira ile 190 lira aralığında seyrediyor” diyor.
MAYIS SONUNDA DEVREDE
Başlangıçta 377 km otoyol ve 44 km bağlantı yolu olmak üzere toplam 421 km olması planlanan ve Osman Gazi Köprüsü’nü de içeren Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu, güzergah boyunca karşılaşılan zemin sorunlan nedeniyle 384 km otoyol ve 49 km bağlantı yolu olmak üzere toplam 433 km olarak revize edilmişti. Proje, Türkiye’nin ulaştırma alanındaki en büyük yatırımlarından biri olarak da dikkat çekiyor. Otoyolun, geçtiği güzergah üzerinde yer alan İstanbul, Yalova, Bursa, Balıkesir, Manisa gibi illerin çevrelerindeki bölgelerin sanayi ve ekonomisine katkı sağlaması, yeni yatınmla-n artırması bekleniyor. Bu yolla taşıt işletme giderlerinde yıllık 870 müyon lira tasarruf sağlanacağı hesap ediliyor.
Projenin can alıcı etabı olan Osman Gazi Köprüsü’nün son tahliyesi, geçtiğimiz haftalarda yerleştirilmişti. Bugüne kadar kamulaştırmalar dahil 12 milyar 911 milyon lira yatırım yapılan projenin toplam maliyetinin 30 milyar lirayı bulması bekleniyor. Projenin ilk etabını oluşturan Osman Gazi Köprüsü’nü de içeren 40 km’lik Altı-nova-Gemlik bağlantısının mayıs sonunda devreye alınması planlanıyor. Köprünün devreye alınması ile birlikte Bursa, Yalova ve çevresinde hem arazi hem de gayrimenkul hareketliliği yaşanması bekleniyor.
2009’DA İHALESİ YAPILMIŞTI
İhalesi 9 Nisan 2009’da yapılan Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu, (Osman Gazi Köprüsü ve bağlantı yolları dahil) Yap İşlet Devret (YİD) modeli ile Nurol-Ozaltın-Makyol-Astaldi-Yüksel-Göçay Ortak Girişimi tarafından kurulan Otoyol AŞ tarafından yürütülüyor. Projenin 2019 yılında tamamlanması öngörülüyor. Proje kapsamında yer alan Osman Gazi Köprüsü’nün inşaatı Fatih Sultan Mehmet ve Haliç köprülerini de inşa eden Japon IHI firması tarafından gerçekleştirildi.
Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyo-lu’nun Gebze-Bursa kesiminde 12 adet, Bursa-Balıkesir-Kırkağaç-Manisa kesiminde altı adet, Kemalpaşa-İzmir kesiminde ise iki adet olmak üzere toplam 20 viyadük yer alıyor. Gebze-Bursa arasındaki yedi viyadük tamamlanırken, 13 viyadükte ise çalışmalar sürüyor.
Otoyol üzerinde üç büyük tünel bulunurken, 7 bin 180 metre uzunluğundaki Orhangazi Tüneli’nin elek tromekanik işleri tamamlandı. 2 bin 500 metre uzunluğundaki Selçukga-zi Tüneli’nin yüzde 95’i tamamlanmış durumda. 3 bin 210 metre uzunluğundaki Belkahve Tüneli’nde ise elektrik, elektronik ve elektromeka-nik çalışmaları devam ediyor.
KÖRFEZ 6 DAKİKA
Otoyolun İzmir-Turgutlu-Kemal-paşa arasındaki 6,5 kilometrelik yol ise tamamlanarak trafiğe açılmış durumda. İzmit’in Gebze ilçesine bağlı Dilovası ilçesi sınırları içindeki Dil İskelesi ile Yalova’nın Altınova ilçesine bağlı Hersek Burnu arasında yer alan Osman Gazi Köprüsü’nün orta açıklığı bin 550, genişliği 35,9 metre ve toplam uzunluğu ise 2 bin 682 metre. Asma köprü, uzunluk açısından dünyada dördüncü sırada yer alırken, üzerinde 113 adet tabiiye yer alıyor.
Köprü ve otoyol projesi tamamlandığında İstanbul-İzmir arası 140 km kısalacak ve 8-10 saat süren ulaşım süresi de 3,5-4 saate inebilecek. İstanbul-Bursa ulaşımı 2,5-3 saatten 1 saate düşecek. Şu anda mevcut yolu kullanarak körfezi otomobille 1 saat 20 dakikada, feribot ile ise 45 dakikada geçmek mümkün. Osman Gazi Köprüsü ile bu süre 6 dakikaya inecek.
Gebze-Orhangazi-Bursa-Balıkesir-İzmir Otoyolu’nun tamamlanmasıyla, Edime-Kınalı-İstanbul-Ankara Otoyolu ile İzmir-Aydın Otoyolu ile birleştirilecek. Böylece Marmara Bölgesi Ege Bölgesi’ne otoyol ağıyla bağlanıp bir ring hat oluşturulacak. Proje sayesinde Anadolu’ya açılan Gebze-İzmit aksının trafik yükünün yüzde 30 oranında azalması bekleniyor.
ÜÇ FAZ OLARAK PLANLANDI
Toplam üç fazda planlanan projenin ilk fazı, açılışı yapılan Osman Gazi Köprüsü ve bağlantı yolları, ikinci fazı Bursa Otoyolu bağlantısı (2017 yılı ilk çeyrek), üçüncü fazı ise Bursa İzmir arası Otoyol yapımı (2019 yılı) kısmını kapsıyor.
Henüz otoyol inşaatı tamamlanmasa da, gelecekteki değişim umuduyla otoyolun geçtiği, özellikle inşaatın başladığı bölgelerdeki arazilerde ciddi fiyat artışları yaşandı. Bu fiyat artışlarındaki en büyük beklenti, Geb-ze-Orhangazi-İzmir Otoyolu’nun Türkiye’nin nüfus yoğunluğu açısından en üst sıralarda yer alan iki şehrini, yine en yüksek nüfus yoğunluğuna sahip bölgelerden geçerek bağlaması. Dolayısıyla otoyolun yüksek sirkülasyon ve ciddi bir nüfus için önemli bir ulaşım kolaylığı sağlayacağı görülüyor. Ayrıca bölgede tarla sahibi olan kişilerde, otoyolun tamamlanması sonrasında yüksek sirkülasyona ve pazarlara yakınlığın endüstriyel olarak değerlendirilmesi amacıyla yeni imar planlarının yapılacağı konusunda bir beklenti hakim.
EN YÜKSEK ARTIŞ KUZEYDE
Proje kapsamında yer alan Osman Gazi Köprüsü’nün inşaatının başlamasıyla birlikte, köprünün kuzeyinde yer alan Gebze, Dilovası gibi ilçelerde değer artışlan yaşanmaya başladı. Geb-ze-Dilovası bu süreçte en ciddi fiyat artışı yaşayan ilçe olurken, son dört yılda ilçede yüzde 100’ün üzerinde artışlar yaşandı. Ancak bölgenin zaten Türkiye’nin en yüksek fiyatlı sanayi arsalarını barındırması, değer artış yüzdesinin diğer bölgelere göre daha düşük seviyelerde olmasını beraberinde getirdi. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, gayrimenkul bazında yüzdesel olarak en yüksek fiyat artışlarının açılışın gerçekleştiği veya yakın zaman sonra gerçekleşeceği bölgelerde yaşandığına dikkat çekiyor. Bu duruma paralel olarak en önemli fiyat artışlan Yalova ve Bursa illerinde oldu. Yalova’ya bağlı Al-tınova ve Çiftlikköy ilçelerinde son altı yılda özellikle tarla vasıflı gayrimen-kullerde fiyat artışı 3-4 kat seviyelerinde gerçekleşti. Bursa’nın kuzeyinde yer alan Orhangazi, Gemlik ve Osman-gazi ilçelerinde ise bu oran 2-3 kat seviyesinde oldu. Bursa’nın güneyinde yer alan Nilüfer ve Karacabey ilçelerinde ise aynı dönemdeki artışlar daha düşük düzeylerde seyretti.
Osman Gazi Köprüsü ve Otoyol Projesi ile değerine değer katan bölgelerden biri de Kocaeli. Kocaeli Em-lakçılar Demeği Başkanı Alpay Hacıoğ-lu, kentte yeni imar alanlarının olmaması nedeniyle yaşanan arsa sıkıntısının devam ettiğini, kısıdı arsa stokunun fiyadan yükselttiğini söylüyor. Ha-cıoğlu, Körfez Geçiş Köprüsü’nün bölge için çok önemli bir proje olduğunu, otoyol projesi ile de bölgenin değerlenmeye devam edeceğini vurguluyor.
BALIKESİR’E ETKİSİ AZ OLDU
Yalova ve Bursa ile kıyaslayınca, Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu’nun çok daha düşük oranlarda fiyatlandı-ğı bir il de Balıkesir oldu. Makbule Yönel Maya, otoyol inşaatının daha düşük seviyelerde olması nedeniyle artışın diğer illere göre kısıtlı oranlarda yaşandığı bu ilde son beş yılda yüzde 100’ün üzerinde artış olduğunu vurguluyor.
Balıkesir ilinde özellikle Susurluk ve çevresi en çok talep edilen bölge olarak ön plana çıkıyor. İzmir-İstanbul Otoyolu’nda çalışmalarının sürdüğü Bornova viyadüğü ve Kemalpaşa Bağlantı Yolu bölgesindeki Pınarbaşı, Doğanlar ve Yunus Emre Mahallesi mevkilerinde gayrimenkul fiyatları yüzde 25 oranında arttı. Projenin tamamlanması sonrasında fiyatların daha da artması bekleniyor.
Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu’nun Manisa ayağının Şehzadeler, Soma, Kırkağaç ve Turgutlu ilçelerinin yakınlarından geçmesi nedeniyle bu bölgelerde arsa ve arazi fiyatlarında önemli oranlarda artış bekleniyor. Soma-Kırkağaç bölgesinde tarla vasıflı arazilerin metrekare satış fiyatları son iki yılda ortalama iki kat arttı.
YENİ BORNOVA ÖNE ÇIKIYOR
Otoyol çalışmasının özellikle İzmir’in Yeni Bornova olarak adlandırılan Çamdibi-Altındağ bölgesinde ciddi bir talep yaratması bekleniyor. Otoyol aracılığıyla İzmir’e gelenleri ilk karşılayan bölge, aynı zamanda arsa ve satış fiyatları nedeniyle de İzmir’in gelişmeye en uygun bölgesi olarak değerlendiriliyor. Bu bölgelerde projenin açıklandığı 2013 yılından bu yana arsa değerleri ortalama olarak iki kat artış gösterdi.
Proje nedeniyle emlak sektöründe Bornova ilçesi ile beraber doğrudan etkilenmesi beklenen bir diğer bölge Kemalpaşa ilçesi. Kemalpaşa OSB’nin kuzeyinden devam eden otoyol nedeniyle, en başta bu OSB’de olmak üzere, Sütçüler ve Kemalpaşa ilçe merkezlerinde gayrimenkul fiyatlarında son üç yılda yüzde 30-40 oranında artış gözlendi. Otoyola yakın bölgelerdeki arazi fiyatları ise aynı dönemde ortalama iki kat artış gösterdi.
“İZMİR’E TALEP ARTACAK”
Son yıllarda büyük yatırım alan İzmir’in özellikle konut sektörünün yeni cazibe merkezi olma yolunda ilerlediğini vurgulayan İzmir Emlakçılar Odası Başkam Mesut Güleroğlu, “Otoyol projesi ile İstanbul, Bursa, Manisa, İzmir gibi dört büyük kent birbirine daha da yakınlaşacak. İstanbul’dan yola çıkan biri 3,5 saat sonra İzmir’de olabilecek. Körfezi geçmek 6 dakikaya inecek. Böylece hem zamandan hem yakıttan tasarruf edilebilecek” diyor. İklimi, konumu ve güzellikleriyle İzmir’in yerleşim bakımından otoyol projesi ile daha çok talep göreceğini belirten Güleroğlu, bu nedenle bölgedeki arazilerin şimdiden değerlenmeye başladığını ve gelecekte de değerlenmeye devam edeceğini vurguluyor.
İzmir Çevre Yolu üzerindeki Anadolu Lisesi Kavşağı’ndan başlayan Gebze – Osmangazi – İzmir Otoyolu’nun, İzmir Limam’mn yanı sıra Çan-darlı’da inşa edilmeye başlayan liman ile Marmara Bölgesi’ndeki limanlarla bağlantısı sağlanacak. İzmir ve çevresindeki Çeşme, Foça, Dikili, Bergama gibi turizm merkezlerinin potansiyelini 12 aya çıkarması beklenen otoyol projesinin, tarih ve kültür turizmine yönelik ziyaretçi sayısını da artıracağı öngörülüyor.
YERLİ YATIRIMCI İLGİSİ
Özellikle 2015 yılında bölgede yerli yatınmcılann arazi alımlan yaptıkları da vurgulanıyor. Körfez sermayesinin de özellikle Yalova ve Bursa illerine yatırım yaptığı biliniyor.
Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu’nun henüz belirli bölümleri tamamlanırken en yüksek fiyat artışlarının da inşaatın tamamlandığı bu bölgelerde gerçekleştiği görülüyor. İnşaatın devam ettiği bölgelerde ise artışın, inşaatın tamamlanacağı tarihe kadar devam etmesi bekleniyor.
2019 yılında inşaatın tamamlanmasıyla, otoyol bölgesinde yeni imar planlan yapılıp yeni yerleşimlerin oluşması diğer beklentiler arasında. Bu beklenti otoyol hatundaki arazilerin değerlenmesinde temel faktörü oluşturuyor.
İzmit Körfez geçişiyle bağlantılı olarak, Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu yılda 870 milyon lira tasarruf sağlayacak. Otoyol, İstanbul-İzmit ve İzmit-Ya-lova güzergahındaki sanayi kuruluşla-nnın lojistikle ilgili sıkıntılannın aşılmasında etkili olacak.
FİYATLAR TAVAN YAPTI
Otoyolun devreye girmesiyle, Ka-ramürsel-Yalova-Orhangazi aksında, sanayi ve konut alanlannda önemli büyüme olması bekleniyor. İzmit Körfez Geçiş köprüsü ve Otoyol projesi ile bölgede fiyatlarda büyük bir artış yaşandığına dikkat çeken Bursa Emlak Müşavirleri Odası Başkanı Erdal Çelebi, kentte arsa ve arazi fiyatlarının tavan yaptığını söylüyor. Proje güzergahında yer alan Bursa, Kocaeli ve İzmir arasındaki tüm akslarda önemli bir fiyat artışı olduğunu vurgulayan Çelebi, “Sanayi alanlannın bu bölgede olmasını ve kentlerin batı yönlü gelişimini de göz önüne alırsak, bu fiyat artışla-n doğal karşılanmalı. Özellikle köprünün açılması ve otoyolun devreye girmesiyle fiyatlarda yeni bir artış yaşanacaktır” diyor.
Gebze – Osmangazi – İzmir Otoyolu ve Osman Gazi Köprüsü’nün Yalova’nın İstanbul, Kocaeli ve Bursa ile bütünleşmesini sağlaması bekleniyor. Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, Osman Gazi Köprüsü ile kara ulaşımının yanı sıra bölgedeki limanların, marinalann ticaretteki etkinliğinin de önemli ölçüde artacağını, bu nedenle Yalova, İstanbul, Kocaeli ve Bursa illerinin üst ölçekte ortak planlama yapmalan gerektiğini vurguluyor.
LEVENT GÖKMEN / Ekonomist
