Anadolu Kentlerinde AVM’lere Yatırım Yapmak
Alışveriş merkezlerinde son 10 yıldır güçlenen yatırım rüzgârı yön değiştirdi. Yatırımcılar İstanbul’da arazi fiyatlarının yükselmesi, AVM sayısının çok hızlı artması gibi sebeplerle Anadolu şehirlerine odaklanmaya başladı. Türkiye’nin en büyük AVM yatırımcılarından 12 büyük grup önümüzdeki üç yılda Anadolu şehirlerinde 30’a yakın AVM açmayı ve 3 milyar dolara yakın yatırım yapmayı planlıyor. Bu AVM’ler Anadolu’da 6 bine yakın yeni perakende noktasının açılmasını sağlarken 20 bin kişiye de istihdam yaratacak.
Alışveriş merkezlerine yönelik yatırım rüzgarı son 10 yıldır hız kesmeden devam ediyor. Pek çok sermayedar hala AVM’lere yatırım yapmak için fırsat kolluyor. Ancak son dönemde yatırım rüzgarı hız kesmese de yön değiştirmeye başladı. Geçmişte İstanbul’a odaklanan yatırımcılar şimdi en ücra Anadolu kentlerini araştırıyor. Alışveriş alışkanlarını değiştiren, kentlerin mecburiyet caddelerine alternatif, yeni sosyal alanlar kazandıran alışveriş merkezleri Anadolu’nun kılcal damarlarına kadar yayılıyor.
Türkiye’nin en büyük AVM yatırımcılarından 12 büyük grup önümüzdeki üç yılda Anadolu şehirlerinde 30 AVM açmayı ve 3 milyar dolar’a yakın yatınm yapmayı planlıyor. Bu AVM’ler Anadolu’da 6 bine yakın yeni perakende noktasının açılmasını sağlarken en az 20 bin kişiye de istihdam yaratacak.
ARAZİ FİYATLARI DAHA UYGUN
Yatırım rüzgarını Anadolu’ya çeviren pek çok sebep var. İstanbul’da artan AVM rekabeti, AVM yatırım karar ve kriterlerinin değişmesine sebep oldu. Ölçek, erişilebilirlik, görünürlük ve rekabet kriterlerine daha analitik ve dikkatli yaklaşan yatırımcı adaylan, potansiyel AVM arazileri konusunda daha seçici hale gelmiş durumda. Buna paralel olarak İstanbul’da AVM yapılabilecek arazilerin sayısının daraldığına dikkat çeken JLL Türkiye Bölge Direktörü Yönetim Kurulu Üyesi Dora Şahintürk, “Diğer gayrimenkul formlannda risk faktörünün daha kabul edilebilir çıkması halen AVM yatırım konusunda en ideal şehir olan İstanbul’da yatınm hızının azalmasını sonucunu doğurdu” diyor. Anadolu’da özellikle arazi fıyatlarının göreceli olarak uygun olması ve AVM yatınmı için hala geniş arsalann bulunması Anadolu şehirlerini öne çıkartan avantajları arasında yer alıyor. Başta arazi olmak üzere yatınm maliyetinin göreceli daha düşük olması, rekabetin düşük seyretmesinden dolayı gelirin sürdürebi-lirliğinin riskinin daha az olması, bu kriterdeki Anadolu şehirlerini AVM yatırımcısı açısından çekici hale getirdi.
Alışveriş Yatınmcılan Demeği (AYD) AVM endeksinin haziran ayı sonuçlan-na bakıldığında AVM’lerdeki kiralanabilir alan (m2) başına düşen cirolar Haziran 2016’da bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 13,1 oranında arttı. Verimlilik, İstanbul’da 843 TL, Anadolu’da ise 668 TL olarak gerçekleşti. Her ne kadar İstanbul’un verimlilik oranı daha yüksek görünse de Anadolu’daki şehirlerinde doğru konumlandırılan AVM’ler İstanbul’la yanşıyor. Doğru konumda yer alan ve kentlerin alım gücüyle doğru orantılı marka bütünlüğü bulunan alışveriş merkezlerinin metrekare başına verimlilikte kimi zaman İstanbul’u dahi geçebildiğine işaret eden Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Demeği (GYODER) Başkanı Aziz Torun, “Bu noktada önemli olan doğru noktada doğru yatırımın yapılması. Yatınmcılar o bölgenin gelir düzeyine göre hareket etmeli. Bölgenin alım gücüne göre bir marka karması oluşturmak gerekiyor” diyor. Ayrıca AVM’lerin modem perakendeciliği Anadolu’ya götürdüğünü söyleyen Torun, Anadolu’daki kayıt dışı ekonominin AVM’ler sayısında kayıt içine girdiğini vurguluyor.
AVM OLMAYAN 23 İL VAR
2016 Mart sonu itibariyle İstanbul’da 1000 kişi başına düşen kiralanabilir alan 283 metrekareyken Anadolu’daki AVM’lerde ise bu sayı 105 metrekareye düşüyor. Eva Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Şeyma Şehirli, Anadolu kentlerinde hala ciddi bir boşluk olduğunu söylüyor. Rakamlar da bunu destekler nitelikte. Türkiye’de bugün 81 ilin 58’inde AVM var. AVM olmayan il sayısı 23. Bu iller; Adıyaman, Ağrı, Amasya, Ardahan, Bartın, Bayburt, Bingöl, Burdur, Çorum, Gümüşhane, Hakkari, İğdır, Kars, Kırşehir, Kilis, Muş, Niğde, Rize, Sinop, Sivas, Şırnak Tunceli, Yozgat olarak sıralanıyor. Hali hazırda bu illerden bazılarında AVM yapılması için çalışmalar sürüyor. Burdur, Çorum, Sivas ve Yozgat’ta 2017’ye kadar AVM açılması planlanıyor. Ardahan da önümüzdeki dönemde AVM yatırımı yapılacak illerden biri. 23 bin metrekare bir alana sahip, AVM için 22 milyon liralık bir yatırım yapılması planlanıyor. Ardahanlı iş adamı Lütfü Morkoç’un yatırımın yapacağı Ardahan AVM, Ardahan’daki esnafın yanı sıra birçok ünlü markayı da bir çatı altında toplayacak.
Bugünkü planlamalara göre 2018 yılında AVM bulunmayan 18 şehir kalmış olacak. AVM yoğunluğunun Anadolu’ya AVM bulunmayan ya da mevcut AVM’lerin yetersiz kaldığı illere kayacağını söyleyen Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas, “Göç alan ve nüfusu artan Anadolu illeri yeni yatırımlar için cazip olmaya devam edecektir. Aynca Anadolu’da oluşan rekabet, pazar ve dinamikleri yatırımcıların iştahını kabartıyor” diyor.
İYİ ARAŞTIRMA YAPILMALI
Uzmanlar, Anadolu’ya açılmayı planlayan yatırımcıların birkaç önemli kritere dikkat etmesi gerektiğini söylüyor. Öncelikle bir şehre yatırım yapmadan önce şehri doğru biçimde analiz etmek gerekiyor. Şehirdeki nüfus artışı, gelir düzeyi, tüketim alışkanlıkları gibi konuların analiz edilmesi önemli başlıklar arasında. Gerçekleşmiş ve planlanan kamu yatırımları, ulaşım olanakları ve gelecek ulaşım projeleri de bir şehre yatırım yapılmadan önce incelenmesi gereken kriterler arasında yer alıyor. Üniversite öğrenci nüfusunun fazla olduğu ve AVM’si olmayan iller yatırımcıların markajına giriyor.
AVM’ler yatırımcısına olduğu kadar bulunduğu ilin ekonomisine de olumlu katkı sağlıyor. Son dönemde büyük şehirlerin yanı sıra Anadolu’da da yatırım fırsatlarının pek çok yatınmcı tarafından değerlendirildiğini söyleyen Eroğlu Holding Yönetim Kurulu Başkanı Nurettin Eroğlu, Anadolu’daki AVM’lerin bölgenin ekonomisini canlandırırken diğer taraftan istihdam yarattığını ve gerçekleştirilen etkinliklerle şehrin sosyal yaşamını canlandırdığını söylüyor. Eroğlu, ayrıca yerli yatırımcıların büyük markalarla bir araya geldiğini ve böylelikle franchise olanakları ortaya çıktığını vurguluyor.
ESAS ÜÇ PROJE TAMAMLAYACAK
Kurtköy Aeropark, Maltepe Ofıspark, Kavacık Esas Plaza, Esas 14 Burda AVM, Esas 41 Burda AVM, Esas 17 Burda AVM ve Esas 67 Burda AVM’leriyle Türkiye’ye yayılan Esas Gayrimenkul, önümüzdeki dört yıl içerisinde yurtiçi ve yurtdışında toplamda 1 buçuk milyar dolarlık bir varlığı yönetmeyi planlıyor.
Türkiye’de dört alışveriş merkezi, üç ofis ve bir hastane ve Balıkesir, Adana ve Lüleburgaz’da inşaat aşamasında olan üç AVM yatınmı ile toplam 360 bin metrekare kiralanabilir alana ulaşmayı hedefleyen şirket, bu doğrultuda 600 milyon dolarlık yatırım planlıyor.
Şirketin 2018 yılına kadar bitirmeyi planladığı Adana, Balıkesir ve Lüleburgaz yatırımları bulunuyor. İnşaat aşamasında olan üç AVM projesinden Balıkesir 10 Burda 100 milyon dolar toplam yatırım miktarı, 42 bin metrekare kiralanabilir alanıyla yaklaşık bin 500 kişiye doğrudan istihdam sağlayacak. Adana 01 Burda 60 bin metrekare kiralanabilir alanı ve 2 bin 500 araç kapasitesiyle 1800-2000 kişiye doğrudan istihdam sağlayacak. Lüleburgaz 39 Burda’nın ise 50 milyon dolar toplam yatırım miktarı, 30 bin metrekare kiralanabilir alanı ve 600 araç kapasitesiyle 850 kişiye doğrudan istihdam sağlaması planlanıyor.
AVM yatırımı gerçekleştirecekleri şehirlerde üniversite olmasına önem verdiklerini söyleyen Esas Gayrimenkul CEO’su Kazım Köseoğlu, “Aynı zamanda AVM’nin belli bir büyüklükte olmasına, doğru kiralama ve yönetme imkanı sunmasına dikkat ediyoruz. Bu kriterler bir arada çok kolay bulunmuyor. Tahminimiz; tüm bu hassasiyetlerimiz nedeniyle yüzde 90 AVM’leri sıfırdan yapacağımız yönünde” diyor.
