Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesinde Merak Edilen Sorular

2018 yılında kira geliri elde edenlerin 25 Mart’a kadar bu gelirleri için beyanname vermeleri gerekiyor. Bu konuyla ilgili merak edilen çok soru var. Biz de bu hafta kira gelirlerinin vergilendirilmesi konusunda merak edilen bu soruları yanıtlamaya çalıştık.

Soru ve yanıtlarla kira vergisi

Konut veya işyerinden kira alan kişiler için gelir vergisi beyan dönemi başladı. Beyannamenin en geç bu ayın 25’ine kadar verilmesi gerekiyor. Biz de bu hafta sıkça karşılaştığımız soruları dikkate alarak kira vergisi konusuna değinelim istedik.

1. Tüm kiraların banka aracılığıyla mı tahsil edilmesi gerekiyor?

İşyeri kiralamalarında, herhangi bir tutar sınırlaması olmaksızın kira tahsilat ve ödemelerinin, banka veya PTT aracılığıyla yapılması gerekiyor. Konut kiralarında ise bu zorunluluk her bir konut için 500 lira ve üzerindeki ödeme tahsilatlar için geçerli. Buna göre işyeri kirasının herhalükarda, konut kirasının ise 500 lira ve fazla olması durumunda banka aracılığıyla tahsil edilmesi gerekiyor.

2. Günlük veya haftalık kiralamalar yapılıyor. Burada kira genellikle 500 liranın altında. Bu durumda bankadan tahsilat zorunlu olmuyor mu?

Konutlarını haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli olarak kiraya verenler için 500 liralık sınır söz konusu değil. Bu şekilde kiraya verenlerin, kaç lira olursa olsun tüm kiraları banka veya PTT aracılığıyla tahsil etmeleri gerekiyor.

3. Banka aracılığıyla ödeme ve tahsilat zorunluluğuna uymamanın cezası nedir?

Tespit edildiğinde, hem kiracıya hem de mal sahibine ayrı ayrı ceza kesilir. Cezanın tutarı ise mükellefiyet türüne göre değişiyor. Kirayı tahsil eden gerçek kişi açısından bakarsak, ceza, 2018 yılında her bir tahsilat için 400 liradan (2019 yılında 490 liradan) az olmamak üzere tahsil edilen tutarın yüzde 5’i olarak hesaplanıyor. Bu zorunluluğa uymadığınız durumda, aldığınız kiraya yakın bir ceza ödemek zorunda kalabilirsiniz, dikkat!

4. Kiracım 2018 yılında sadece yedi aylık kira ödedi, son beş aylığını ödemedi. Tahsil etmediğim kirayı da beyan edecek miyim?

Kira gelirlerinin beyanında “tahsilat esası” geçerli olduğundan, bu ayın 25’ine kadar sadece, tahsil ettiğiniz yedi aylık kira bedeli (istisnayı aşıyorsa) için beyanname vermeniz gerekiyor. Kalan beş aylık kira bedelini ise ileride tahsil edebilirseniz, tahsil ettiğiniz yılın beyannamesine dahil edeceksiniz.

5. Evimi 2018’in mayıs ayında kiraya verdim ve bir yıllık kirayı peşin tahsil ettim. Hepsini bu yıl mı beyan etmeliyim?

Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar ilgili oldukları yılın/yılların geliri olarak kabul ediliyor. Buna göre peşin tahsil edilen kiranın 2018’in mayıs-aralık dönemine isabet eden kısmını bu mart ayında, 2019’un ocak-nisan dönemine ilişkin peşin aldığınız kira ile 2019 yılının geri kalanına ilişkin tahsil edeceğiniz kiraların toplamını ise gelecek yıl mart ayında beyan etmeniz gerekiyor.

6. Konut kirasında bir alt sınır yok mu? Kaç lira olursa olsun beyan edilmesi mi gerekiyor?

Sadece konut kiraları için bir istisna uygulaması söz konusu. İstisna tutar her yıl yeniden belirleniyor. 2018 yılında elde edilen konut kira gelirleri için bu tutar yıllık 4 bin 400 lira. Buna göre, konut olarak kiraya verilen gay-rimenkul(ler)den 2018 yılında 4 bin 400 liradan daha az kira alındıysa beyanname vermeye gerek yok. Yıllık kira bu tutarı aşıyorsa aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekiyor.

7. Birden fazla konuttan kira gelirim var. Her birine ayrı ayrı bu istisnayı uygulayabilir miyim?

Maalesef, birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde, bunların her biri için ayrı ayrı istisnadan yararlanılması mümkün değil. Bu durumda olan kişiler, kiraya verdikleri tüm konutlardan elde ettikleri kiraların toplamını beyan ederken, 4 bin 400 liralık istisnayı sadece bir kez, konut kiralarının toplam bedelinden düşebiliyorlar.

8. Eşimle ortak olan daireyi kiraya verdik. Her birimiz ayrı ayrı bu istisnadan yararlanabilir miyiz?

Aynı konuta, eşler de dahil olmak üzere birden fazla kişinin sahip olması durumunda, kira gelirinin beyanı sırasında her ortak ayrı ayrı 4 bin 400 liralık istisnadan yararlanabilir.

9. Evi 2018’in eylül ayında, aylık bin liradan kiraya verdim. İstisnanın tamamından yararlanabilir miyim? Yoksa oranlama mı yapmam gerekiyor?

Kiralama yılın başında ya da içinde, ne zaman yapılmış olursa olsun, o takvim yılında elde edilen kira tutarından istisnanın tamamı (2018 yılı için 4 bin 400 lira) düşülebilir. İstisna tutarını oranlamanıza gerek yok. Buna göre söz konusu konuttan 2018 yılında tahsil ettiğiniz 4 bin liralık kira, istisna tutarın altında kaldığından, bu gelir için beyanname vermenize gerek yok. .

10. Bu istisnadan herkes yararlanabiliyor mu?

Sadece konut kira gelirleri için geçerli olan ve 2018 yılında 4 bin 400 lira olarak uygulanan istisnadan aşağıda sayılan mükellefler yararlanamıyorlar:

a. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar,

b. İstisna haddi üzerinde konut kira geliri elde edilip beyan etmeyen veya eksik beyan edenler,

c. istisna haddinin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın, elde ettikleri gelirlerin (ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar) gayri safi tutarları toplamı 120 bin lirayı aşanlar.

11. İşyeri kira gelirlerinden kaynakta vergi kesiliyor. Ayrıca beyan etmeye gerek yoktur herhalde?

Gerçek kişiler tarafından işyeri olarak kiraya verilen gay-rimenkullerden elde edilen gelirler tevkifat (vergi kesintisi, stopaj) kapsamındadır. Bu vergiyi, kirayı öderken kiracılar kesiyorlar. Oran yüzde 20 olarak uygulanıyor. 2018 yılında elde edilen ve tevkifata tabi tutulmuş olan 34 bin liradan az işyeri kira gelirleri beyan edilmiyor. Ama gelir bu tutarı aşarsa tamamının beyan edilmesi gerekiyor. 34 bin liralık beyan sınırı ile karşılaştırma yaparken, brüt işyeri kira gelirine, varsa istisna düştükten sonra kalan konut kiraları ile beyana tabi menkul sermaye iratlarının eklenmesi gerektiğini hatırlatmakta fayda var. Gerçek kişilerin bu gelirlerini beyan etmesi durumunda, beyannamede hesaplanan gelir vergisinden, yıl içerisinde kiracı tarafından kesilmiş olan vergiler mahsup edilebiliyor.

12. Gayrimenkulümü, basit usulde vergilenen bir esnafa işyeri olarak kiraya verdim. Kirayı öderken vergi kesintisi yapmıyor. Beyanname vermem gerekir mi?

Basit usulde vergilendirilen esnafa işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkulün kira bedeli üzerinden, bu mükellefler tarafından gelir vergisi kesintisi (tevkifat) yapılmaz. Tevkifata tabi olmayan bu tür gelirler için bin 800 liralık bir sınır söz konusu. Buna göre 2018 yılında tahsil edilen (tevkifata tabi olmayan) işyeri kira geliri bin 800 liradan azsa beyan edilmeyecek. Bu tutarı aşan kira gelirlerinin ise tamamının beyan edilmesi gerekiyor.

13. Gider yöntemleri nelerdir? Hangisini istersem seçebilir miyim?

Giderler için yasada “götürü gider” ve “gerçek gider” olmak üzere iki farklı yöntem belirlenmiş durumda. Mükellefler her iki yönteme göre ödenmesi gereken vergi tutarını hesaplayarak, kendileri için daha avantajlı olan yöntemi seçebiliyorlar. Ancak götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda, iki yıl geçmedikçe gerçek gider usulüne dönülemediğini hatırlatmak isteriz.

14. “En kolay yöntem götürü gider” diyorlar. Oranı değişti mi, nasıl uygulanıyor?

Gider indiriminde birçok kişi tarafından götürü gider yöntemi uygulanıyor. Çünkü basit olanı bu. Önceden götürü gider olarak kira bedelinin yüzde 25’lik kısmı düşülebiliyordu. Ama bu oran yüzde 15’e indirildi. 2018 yılı gelirlerini beyan ederken de bu yeni oranın (yüzde 15) kullanılması gerekiyor. İstisna uygulamasından (konut kira gelirlerinde 2018 yılı için 4 bin 400 lira) yararlanma hakkı olan mükelleflerin, yıllık kira tutarından önce istisnayı düşüp kalan tutar üzerinden yüzde 15 oranındaki götürü gider indirmeleri gerektiği unutulmamalı, istisnadan yararlanamayan mükellefler ise direkt olarak aldıkları yıllık kiranın yüzde 15’ini düşüp kalan tutar üzerinden gelir vergisi ödeyecekler.

15. Gerçek gider yöntemi nedir? Daha avantajlı olduğu söyleniyor. Doğru mu?

Kira gelirinden, gelir vergisi yasasında sayılan (Md. 74) ve belgeye dayandırılması gereken giderlerin indirilebildiği bir yöntemdir. Kiraya verdikleri eve boya, badana, tamir, bakım gibi masraf yapan mükelleflerin yanında, özellikle krediyle alarak kiraya verdiği gayrimenkulü için taksit ödemeye devam eden kişiler ile evini kiraya verip kendi de kirada oturanlar için gerçek giderin genellikle götürü gidere oranla daha avantajlı olduğunu söyleyebiliriz. Ancak konut kira gelirlerinin 4 bin 400 lirası üzerinden l’Vergi hesaplanmadığı için, giderlerin de bu tutara isabet eden kısmının indirimine izin verilmiyor. Bu nedenle öncelikle istisna dışı hasılatın toplam hasılat içerisindeki oranı bulunmalı, bu oranla gider tutarı çarpılmak suretiyle beyannamede indirilebilecek gidertutarına ulaşılmalıdır.

16. Hem kira alıyorum hem de kendim kirada oturuyorum. Ödediğim kirayı aldığım kiradan düşebilir miyim?

Gerçek gider yöntemi seçilmişse düşülebilir. Ama sadece kiraya verilen konutlar için geçerli olduğu unutulmamalı. Buna göre sahibi bulundukları konutları kiraya verenler, elde ettikleri kira gelirinden, kira ile oturdukları konuta ödedikleri kira bedelini düşebiliyorlar. Ancak bu giderin kira gelirini aşması durumunda, aşan kısmın diğer gelirlerden indirilmesi veya gelecek yıllara devretmesi mümkün değil.

17. Kiraya verdiğim gayrimenkulü kredi ile almıştım. Ödediğim kredi faizlerini kira gelirinden düşebilir miyim?

Gerçek gider usulünü seçmiş olan mükellefler, kredi ile aldıkları gayrimenkulü (konut veya işyeri) kiraya verdiklerinde, ödedikleri kredi faizlerini kira gelirinden düşebilirler. Hatta kredi faizleri kira gelirinden fazlaysa, bu tutar gider fazlası olarak da kabul ediliyor. Yani kira gelirinden indirilemeyen bir kısım varsa beyan edilen diğer gelirlerden düşülebiliyor ya da gelecek yıllara devredilebiliyor.

18. Yeni alınıp kiraya verilen konutlarla ilgili bir avantaj varmış. Nedir?

Bu avantaj sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için geçerli. Kiraya verilen bu konutun alış bedelinin yüzde 5’i, alındığı yıldan itibaren beş yıl süreyle o konuttan alınan kira gelirinden düşülebiliyor. Ancak bu şekilde hesaplanan giderin elde edilen kira gelirini aşması durumunda, aşan kısmın diğer gelirlerden indirimi veya gelecek yıllara devretmesi mümkün değil.

19. Gerçek gider usulünü seçersem bunlardan başka hangi giderleri düşebilirim?

Kiraya verilen gayrimenkulle ilgili olmak şartıyla aşağıdaki giderler de kira gelirinden düşülebiliyor:

• Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
• Yönetim giderleri,
• Sigorta giderleri ile ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyeler,
• Isı yalıtımı (mantolama) ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar,
• Amortismanlar (yüzde 2),
• Onarım giderleri, bakım ve idame giderleri,
• Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler.

20. Vergi dairesine gitmeden beyanname verilebilir mi?

Evet. Hatta ilk defa beyanname verecek olanlar dahi vergi dairesine hiç gitmeden bütün işlemlerini internet aracılığıyla yapabilirler. Bunun için Gelir İdaresi Başkanlığı’nın internet sitesinde (www.gib.gov.tr) yer alan “Hazır Beyan Sistemi” kullanılıyor. Eski yıllarda olduğu gibi, hesaba yatan kiralar ve varsa vergi kesinti tutarları sistemde yer alıyor. Ancak bazen bunlar eksik veya yanlış olabiliyor. Beyanname hazırlanırken mükelleflerin doğru tutarları girmesi gerekiyor. Beyanname son haline getirilip onaylandıktan sonra sistem tarafından tahakkuk fişi de üretiliyor.

21. Beyannameyi ne zamana kadar vermeliyim?

2018 yılı kira gelirlerine ilişkin beyannamenin, herhangi bir uzatma olmazsa, 25 Mart 2019 Pazartesi mesai sonuna kadar verilmesi gerekiyor. Hazır beyan sistemini kullanacak olanlar ise 25 Mart gecesi 23.59’a kadar beyannamelerini verebilirler. Ama son günü beklemeye gerek yok, dilerseniz şu anda bile beyannamenizi verebilirsiniz.

22. Hesaplanan vergi kaç taksitte ödeniyor?

Beyannamede gösterilen vergiler vergi dairesine ödenebileceği gibi hazır beyan sistemi üzerinden kredi kartıyla ya da bankaların internet şubelerinden de ödenebiliyor. Hem de iki taksitte… İlki 1 Nisan’a, İkincisi 31 Temmuz’a kadar.

M. FATİH KÖPRÜ / EY DİREKTÖR