AVM’ler açıldı açılmasına fakat eski günlerinden henüz çok uzakta

SALGININ kontrol altına alınmasıyla birlikte Türkiye’de normalleşme yönünde adımlar atılıyor. Ekonominin yeniden canlandırılması için bir dizi uygulama hayata geçirilmeye başlandı. Bunlardan biri de 1 Haziran itibariyle alışveriş merkezlerinin açılması oldu. AVM’ler açıldı açılmasına fakat mağazalar gerek ziyaretçi sayısı gerekse ciro bakımından eski günlerinden henüz çok uzakta.

Birçok mağaza normal dönemlere göre ancak yüzde 25 oranında ciro yapabiliyor. Bu da perakendecilerin mali yapılarını zorluyor. Perakendeciler bu sorunu çözmek için AVM yönetimlerinden kira konusunda kolaylık sağlamalarını bekliyorlar. Aldığımız bilgilere göre, yerel alışveriş merkezleri bu konuda bazı adımlar atmış. Ancak yabancı AVM’lerden henüz olumlu bir yaklaşım olmadığı belirtiliyor. AVM yönetimleriyle perakende şirketleri arasında kira pazarlıkları sürüyor.

“CİROYA ENDEKSLİ PAYLAŞIM”

Çelet Holding’in Türkiye’de Desa, Samsonite, Tumi ve Trunk&Co markalarıyla toplamda 134 mağazası var. Desa CEO’su Burak Çelet, bu mağazaların yüzde 85’ini 1 Haziran itibariyle açtıklarını söylüyor. Haziran ayı ve sonrasında nasıl bir kira politikası izleyecekleri konusunda bilgi vermeyen AVM’lerdeki mağazaları açmadıklarını belirten Çelet, açılan mağazaların gerek ziyaretçi sayısı gerekse ciro bakımından geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 25 ile 50 arısında seyrettiğini söylüyor. Çelet, şöyle devam ediyor:

“Özellikle yerli AVM yatırımcıları yabancı yatırımcılara göre ülkenin şartlarını daha iyi kavrayan basiretli bir tüccar portresi çiziyorlar ve taşın altına ellerini daha fazla koyuyorlar. Yeni normalde AVM’lerin ‘kazan kazan’ mantığını benimsemelerini ve dövize endeksli yüksek sabit kiraları değil, ‘ciroya endeksli kazanç paylaşımı’ modelini baz alan bir iş yapısına bürünmelerini bekliyoruz. Bu yaklaşımı sergilemeyen AVM sahipleriyle iş ilişkimizi noktalıyoruz.”

Koronavirüs nedeniyle tüketimin e-ticaret ortamına kaydığını hatırlatan Çel et, firmaların internet üzerinden yaptıkları satışların hatırı sayılır oranda artış gösterdiğini vurguluyor. Türkiye’de AVM ve mağaza sayısının gereğinden fazla olduğunu savunan Çelet, gerek AVM bazında gerekse markalar bazında konsolidasyonların olacağına inandıklarına belirtiyor. Çelet, sözlerini şöyle tamamlıyor:

“Piyasadaki gelişmeleri sadece elindeki 5-10 sene önce, o dönemin şartları altında imzalanmış olan kontratlar üzerinden değerlendiren AVM sahipleri ve onların adına işletmecilik yapan aracı kuruluşlar, markaların ağırlaşan piyasa koşullarında kendilerini tercih etmediklerini görecek ve bu yaklaşımlarını değiştirmedikleri taktirde piyasanın dışına itilecekler. Aynı şekilde hesapsızca ve ardı ardına mağaza açan bazı markalarımız da önümüzdeki günlerde çok daha ince eleyip sık dokuyarak mağaza açma kararı alacak.”

“TAZMİNATSIZ ÇIKIŞ İMKANI OLSUN”

Damat-Tween markalarının sahibi Orka Holding, Haziran ayı itibariyle Türkiye’deki tüm mağazalarını açtı. Yurt-dışmdaki mağazalarını ise bulundukları ülkelerde önlemler hafifledikçe açıyor. Orka Holding Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Orakçıoğlu, bu dönemde AVM’lerin markalara destek çıkması gerektiğini belirtiyor. Orakçıoğlu, “Zira markalar yaşarsa AVM’ler de yaşayacaktır. AVM’lerden beklentimiz markalara tazminatsız çıkış imkânı vermeleri. Elbette bu dönemde ciro kirasına dönülmesi de markalar için iyi olacaktır” diyor.

Perakende sektöründe pandemi öncesi ve sonrasında iş yapış şekillerinde ciddi değişikliklerin olacağına işaret eden Orakçıoğlu, “Yeni döneme en iyi ve en hızlı şekilde ayak uydurmak için yeni stratejileri belirlemeye başladık. Böyle dönemleri detoks dönemleri olarak görmek en uygun bakış açısıdır. Üzerimizdeki fazlalıkları atarak yolumuza devam etmek en doğru yöntem olacaktır” diye konuşuyor.

“DAYANIŞMA ŞART”

Mayıs ayının ilk haftasında bazı mağazalarını “temassız mağazacılık” konsep-tiyle hizmete açan Boyner, Haziran ayının başında AVM’lerin açılmasıyla birlikte tüm mağazalarını devreye aldı. Boyner de mağazalarında halen kısıtlı sayıda müşteri ağırlıyor. Boyner Büyük Mağazacılık CEO’su Eren Çamurdan, bu şartlar altında olsa da müşterilerin ilgisinden memnun olduklarını belirtiyor. Çamurdan, “ Zaten bizim öncelikli amacımız, müşterilerimize sağlıklı koşullar altında ihtiyaç duydukları hizmeti sağlayabilmek. Bu dönemde mağazalarımızı ziyaret . eden kişi sayısı yüzde 50 daha az, bununla birlikte alışveriş oranı normal döneme göre ikiye katlanmış durumda” diyor.

Türkiye’de AVM’lerde en çok aranan ve tercih edilen anchor bir mağaza olarak, AVM yönetimleri ile çok yakın çalıştıklarını ifade eden Çamurdan, planlama yaparken, AVM’lerle sürekli iletişim halinde olduklarını dile getiriyor. Sektörün aktörleri olarak bu zor dönemde dayanışma gösterdiklerini kaydeden Çamurdan, Her iki taraf için ortak paydalarda buluşarak bu zorlu süreçleri atlatacaklarına inandıklarını vurguluyor. Çamurdan, “Boyner olarak ‘temassız mağazacılık’la ve aldığımız en üst seviyede önlemlerle farkındalık oluşturabilmek için var gücümüzle çalışıyoruz. Mağazalarımızdaki trafik yüzde 80 seviyelerine gelene kadar tam anlamıyla bir normalleşmeden bahsedenleyiz” diyor.

CİRO/KİRA ORANI

Erkek moda markaları Ramsey ve Kip’in Türkiye’de toplam 97 mağazası bulunuyor. Firma 1 Haziran itibariyle bu mağazaların tümünü hizmete açtı. Gürmen Group Ramsey-Kip Markalarından Sorumlu Yönetim Kurulu Üyesi Zeynep Doğan, açılış sürecinde birçok AVM’nin açıkladığı kira indirimleriyle bir dayanışma içine girdiğini belirtiyor. Doğan, “Ancak talebin belirsiz olduğu bu dönemde daha uzun soluklu ve yapılan ciro ile ilintili bir bakış açısına ihtiyaç olduğunu düşünüyorum. Dolayısıyla talep yerine oturana değin, en azından sene sonuna kadar, sözleşmelerdeki ciro-kira oranı ile devam etmeliyiz ki markaların toparlanma süreci hızlansın. Bu da dolaylı yönden içinde AVMMerin de yer aldığı ekosistemin devamlılığını sağlayacaktır” diyor. Her ülkede olduğu gibi Türkiye’de de talebin yerine oturması ve turizmin perakende sektörü için yeniden bir kaldıraç olmasının zaman alacağını ifade eden Doğan, şöyle devam ediyor:

“Henüz bir şey söylemek için erken olmakla birlikte ilk açılışta talepte geçen yılın aynı dönemine göre ciddi bir gerileme var. Özellikle turistlerin yoğun olarak tercih ettiği AVM’lcrde bunu daha çok hissediyoruz. Sektör olarak talebin yerine oturmasını hızlandırmak için tüketiciyi motive etmek için özel teklif ve kampanyalar sunarak, mükemmel bir deneyim yaşatacak, iyi hissettirecek, değerli, inovatif ürünler geliştirerek üzerimize düşeni yapıyoruz.”

“İNDİRİMLER TATMİNKÂR DEĞİL”

Türkiye’de 33 mağazası bulunan Gio-vane Gentile, bunlardan üçünü pandemi sürecinde kapattı. Geri kalan mağazalardan cadde üzerinde olanları Mayıs’ın ilk haftasında devreye alan firma, AVM mağazalarını ise 1 Haziran’da faaliyete geçirdi.

Giovane Gentile Genel Müdürü Zaur Samedov, şu andaki işlem hacminin geçen yılın aynı döneminin yüzde 20-30’u civarında olduğunu belirtiyor. Yaşanan bu süreçte kira ve genel giderler konusunda AVM yönetimleriyle pazarlıkların devam ettiğini ifade eden Samedov, “Bizim talebimiz açılıştan sonra üç ay kirasız dönem, ondan sonra da bir yıl süreyle sözleşmelerde geçerli olan ciro kirasına bağlanmak yönündeydi. Talebimizi karşılayıp ciro kirasını kabul eden sadece bir AVM oldu. Geri kalanlardan yüzde 50 civarından indirimler alarak hareket ettik. Tatminkar olduğunu çok söyleyemesek de ilerleyen zamanlarda tabloyu daha net göreceğiz. Yüzde 70-80’lere varan bir satış kaybı var, kiraların da yüzde 50 ile ne kadar devam edeceği bilinmiyor” şeklinde konuşuyor.

Cirolarda yıl içerisinde bir toparlanma beklediklerini dile getiren Samedov, bu toparlanmanın ne oranda gerçekleşeceğini şimdiden kestirmenin zor olduğunu vurguluyor. Samedov, “Yılsonuna kadar mağazalarımızdaki kaybımız geçen seneye göre kuvvetle muhtemel yüzde 20-30’ları bulacağını öngörüyoruz. Bundan sonra müşteriye daha sıcak yaklaşımlarımız olacak, farklı ve belki de biraz ag-resif kampanyalar yapacağız. Zira yaz sezonunun 3-4 ayını kaybettik ve önümüzdeki üç aylık süreci ağırlıklı olarak indirimlerle ve düşük karlılık beklentisiyle geçireceğiz” diyor.

“Yüzde 65’lere varan dönemsel kira indirimleri yapıldı”

Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği ‘nden (AYD) yapılan açıklamada, “İş ortaklarımız olarak gördüğümüz kiracılarımıza elimizden gelen desteği en üst seviyede sağlama noktasındaki kararlığımızı bir kez daha ifade ediyoruz” deniliyor. Pek çok AVM’nin AYD’nin tavsiye kararları doğrultusunda kirasız döneme ilaveten yüzde 65’lere varan dönemsel kira indirimlerini içeren destek paketlerini kiracıları ile paylaştıkları hatırlatılan açıklamada, şu ifadelere yer veriliyor:

“Tüm üyelerimiz kendi koşullarını sonuna kadar zorlayarak kiracılarına verecekleri destekleri en üst seviyeye taşımak için samimi bir gayret içerisindedir. Bu samimi yaklaşım iyi günde de kötü günde de ortak kaderi paylaşan iş ortaklığı anlayışının ve basiretli tacir olmanın gereğidir. Normalleşme takviminde, iş ortaklarımız olarak gördüğümüz kiracılarımız ile karşılıklı fedakarlıklar konusunda bundan evvel olduğu gibi bundan sonra da diyalog içerisinde olmayı önemsiyoruz. Nitekim bu zamana dek bu girişimler neticesinde kiracılara ciddi destekler sağlanmış olup bundan sonraki süreçte de aynı iyi niyet ortamının devam etmesini her iki tarafa da öneriyoruz.”

Sinan ÖNCEL / BMD Başkanı
“Avrupa’da da tartışmalı konu”

Salgın sonrası normalleşme adımlarının atıldığı Avrupa’da AVM işletenlerle kiracılar arasında Türkiye’dekine benzer tartışmalar yaşanıyor. Avrupa’da birçok AVM yönetimi salgın döneminde kapalı kalan mağazalardan Türkiye’nin aksine kira talebinde bulundu. Avrupa’daki markaların AVM’ler açıldıktan sonra ciro kirasına dönme konusunda talepleri oldu. Ancak AVM yönetimlerinin büyük bölümü ciro kirası konusunda adım atmaya * yanaşmıyor.

Bu konuda yoğun bir tartışma devam ediyor. Avrupa ve ABD başta olmak üzere bütün dünyada geleneksel perakende büyük bir krizle karşı karşıya. Salgın döneminde geçici süreyle kapanan AVM’ler yeniden açıldı. Ancak AVM’lerde ziyaretçi sayısı normalin çok altında. Öte yandan, insanların tedirginliği geçse bile sosyal mesafe kuralı nedeniyle AVM ve mağazaya ancak sınırlı sayıda ziyaretçi alınabiliyor. Oysa AVM’lerin ve mağazaların belli bir kurgusu var. Salgın sonrası bu kurgu tamamen alt üst olmuş durumda.

Deyim yerindeyse perakendenin kimyası değişti. Birçok mağazanın ziyaretçi sayısı geçen yılla kıyaslandığında yüzde 50’ye bile ulaşmıyor. Müşteri olmayınca perakendeci ürün çeşitliliğini azaltıyor. Önümüzdeki günlerde perakende sektöründe çok hızlı mağaza kapama operasyonları ile karşı karşıya kalmamız bizim için sürpriz olmayacak.

Cem ERİÇ / Esas Gayrimenkul CEO’su
“Kiracılarımıza her konuda destek veriyoruz”

Tüm alışveriş merkezlerimizi 1 Haziran Pazartesi günü açtık. Dönem içerisinde kiracılarımızı destekleyici çalışmalar yaptık. Nisan ve Mayıs aylarında iş ortaklarından işletme gideri almayacağını belirten ilk firmalar arasındayız.

İş ortaklarımızdan, 20 Mart’tan başlayarak Mayıs ayı sonuna kadar olan dönem için kira da almıyoruz. Haziran, Temmuz ve Ağustos aylarını kapsayan üç aylık dönem için sabit kira uygulaması yerine mevcut kira sözleşmelerinde yer alan ciro oranları üzerinden ciro kirası uygulayacağız. Aynı zamanda bu dönemde iş ortaklarımızın ödeme vadelerine ilişkin taleplerine de olumlu yanıtlar verdik. Kiracılarımıza gerekli gördüğümüz her konuda destek veriyoruz. Kira bedeli, ciro kirası, işletme gideri ve vadelendirme gibi konularda da desteğimiz sürüyor. Güçlü bir geri dönüş için açılış tarihini de birlikte planladık. Tüm sektörler için zor olan bu süreçte iş ortaklarımızı dinliyor, empati yapıyoruz.

Orhan DEMİR / Carousel İcra Kurulu Üyesi
“Ekonomik paket hazırladık”

11 Mayıs’ta kademeli olarak kapılarımızı açtık. 1 Haziran itibariyle tüm birimlerimizle hizmete başladık. İş ortaklarımız için ekonomik bir paket hazırladık. Buna K göre iş ortaklarımızdan Mart ayı kira bedelinin yüzde 50’sini, Nisan ve Mayıs aylarının kira bedellerinin ise tamamını almayacağız. Kiracılarımıza Haziran ayında yüzde 60, Temmuz’da yüzde 50, Ağustos’ta yüzde 40 ve Eylül’de ise yüzde 30 oranında indirim uygulayacağız. Ayrıca açıldığımız günden bu yana olduğu gibi bundan sonra havalandırma, güvenlik, temizlik ve diğer tüm işletme giderleri için de ödeme almayarak kendimizi farklılaştırmaya devam edeceğiz. Yeni normalleşmenin ikinci adımını attığımız bu günlerde mağazalarımızın cirolarının pandemi öncesi rakamlarla kıyaslandığında yaklaşık yüzde 55-60 civarında seyrettiği görülüyor. Bu veriler yeni normal dönemin ilk göstergeleri. Önümüzdeki üç ayın çok önemli olduğunu düşünüyorum. Ziyaretçi rakamlarımızda ve mağaza cirolarında elbette kayda değer artışlar yaşanacaktır.

ÖZBEY MEN