Ofis Yatırımları – Ofis Pazarı

Yabancı yatırımcıların Türkiye pazarında ofis açma eğilimleri, yerli yatırımcıların da son yıllarda ofis projelerine ilgi göstermeleri ofis pazarını büyütüyor. Eva Gayrimenkul Değerleme’nin 2013III. Çeyrek İstanbul Ofis Piyasası Sektör Raporu’na göre, İstanbul ofis stoğunda devam eden inşaatlar nedeniyle 3 yıl içinde takribi bir kat artış olacak.

İstanbul’un son yıllarda Türkiye’nin hatta bölge ülkelerdeki iş dünyasının da kalbi haline gelmesi, uluslararası şirkeüeıin İstanbul’da ofis açma yarışına girmelerine neden oldu. Ofise olan ilgi gayrimenkul üreticilerini yeni ofis projelerine yönlendiriyor.

Ofis yatırımları son yıllarda öyle hızlı arttı ki bu alanda önümüzdeki dönemde ciddi bir arz fazlalığının olması bekleniyor…

Eva Gayrimenkul Değerleme tarafından açıklanan 2013 III. Çeyrek İstanbul Ofis Piyasası Sektör Raporu’na göre, İstanbul ofis stoğunda devam eden inşaatlar nedeni ile 3 yıl içinde takribi bir kat artış olması bekleniyor.

Binanın yaşı, konumu ve birim kira değerine göre A ve B kategorilerine ayrılarak incelendiği raporda, ofislerin kira, stok ve doluluk oranları analiz edilerek, sektörün İstanbul’da geldiği nokta gözler önüne seriliyor ve yatırımcılar için en doğru fırsatlar açığa çıkarılıyor.

Rapora göre, şu an yeni geliştirilen ve inşaat halinde olan 3 milyon m2 stokla birlikte bugün 3,5 milyon olan ofis stoğunun 3 yıl sonra takribi 6,5 milyon m2’yi geçmesi bekleniyor. İstanbul Finans Meıkezi’nde gerçekleştirilecek takribi 1 milyon m2 ofis projeleri de belirtilen bu rakama dahil.

LEVENT-ETİLER HATTI POPÜLER

İstanbul’da ofis piyasasının durumunu ortaya koymak amacıyla hazırlanan raporda, Avrupa Yakası’mn A sınıfı ofislerde en yüksek doluluk oranına sahip bölgesinin Levent – Etiler-Maslak aksı olduğu görülüyor. Bölge aynı zamanda, en yüksek birim kira değerine sahip olmasıyla da dikkat çekiyor.

Batı bölgesi olarak tanımlanan Havaalanı Bölgesi, Güneşli ve Halkalı’da yer alan ofislerin ise, Avrupa Yakası’nda en düşük birim kira değerlerine sahip olduğu ortaya çıkıyor.

Rapora göre genel olarak Avrupa Yakası’nda A sınıfı ofislerde istisnalar olmakla birlikte ağırlıklı ortalama m2 birim kira değeri metrekarede aylık 15-3? dolar civarında. Fiyatiar bazı özel proje ve binalarda metrekarede aylık 45 dolara çıkabiliyor. B sınıfı ofislerde ise, en düşük fiyatlar Havaalanı Batı Bölgesi’nde görülüyor, istisnalar olmakla birlikte bu bölgede ağırlıklı ortalamada aylık kiralar metrekarede 8-10 dolar civarında seyrediyor. Maslak bölgesi ise, B sınıfı ofislerde metrekarede aylık 18-20 dolar değere sahip.

ANADOLU’NUN LİDERLERİ

Anadolu Yakası’mn liderleri Altunizade doluluk oranında, Ümraniye ve Kozyatağı Bölgesi ise birim kira değerinde lider.

Dap Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz, Maslak-Zincirlikuyu- Levent hattının ofis projeleri bakımından Avrupa yakası için ne ifade ediyorsa, Anadolu Yakası ’nda da Kartal-Maltepe hattının aynı önemi taşıdığını söylüyor.

Yılmaz, “Kaı tal-Maltepe hattında ürettiğimiz konutların yanı sıra, iş yaşamındaki tüm ihtiyaçları Adan Z’ye karşılayacak olan ofis bloğunu da hayata geçiriyoruz. Bölgenin prestiji paralelinde edinilen gayrimenkullerin değerlenmesini öngörüyoruz” diyor.

Raporda, Anadolu Yakası’nın A sınıfı ofislerde en yüksek doluluk oranına sahip bölgesinin Altunizade olduğu göze çarparken, en yüksek birim kira değerinin ise Ümraniye ve Kadıköy-Kozyatağı Bölgesi’nde olduğu dikkat çekiyor. Yeni ofis gelişim bölgesi olan Kartal -Maltepe ise şimdilik en düşük ofis kira m2 birim değerine sahip ama gelişmekte olan önemli bir bölge olarak raporda yer alıyor.

6.5 MİLYON M2’YE ULAŞACAK

Sonuç olarak, Anadolu Yakası’nda A sınıfı ofislerde ağırlıklı ortalama m2 birim kira değeri Ümraniye ve Kozyatağı bölgesinde metrekaresi aylık 20-30 dolar arasında ama Avrupa yakasının fiyatlarının da altında seyrediyor. Özellikle Ümraniye-Kozyatağı bölgesinde beş sene önce yapılmış kiralamalarla bu sene yapılmış kiralamalar arasındaki fiyat farkı bir değil birkaç adım yukarıda, bu da bölgedeki talebin ve değer artışının sonucu. Anadolu yakasında B sınıfı ofislerde ise, ağırlıklı ortalama m2 birim kira değeri en düşük aylık 11-15 dolar arasında.

Çalışma sonucunda elde edilen verilere göre 2017 sonunda İstanbul’da toplamda 6.5 milyon m2 ofis stoğu olacak. Kartal bölgesinde Helis Beyaz Ofis, Helis Metro Ofis gibi projelere danışmanlık hizmeti veren Proje Beyaz Yönetim Kurulu Başkanı Murat Uzun, Kartal bölgesinin tersaneye, OSB’lere, Gebze ve İzmit gibi sanayi bölgelerine yakınlığı ile tercih edilen bir bölge olduğunu söylüyor. LTzun, İstanbul’da ofis yatırımı konusunda bir arz fazlalığı olduğuna da dikkat çekerek şunları dile getirdi:

“Dubai’de yaşanan bir durum olmaması için yeni geliştirilecek projelerin fizibilite çalışmalarının iyi yapılması gerek. Aksi halde birçok proje başarısızlık yaşayabilir.”

AVRUPA ANADOLU’YU YENDİ

Eva Gayrimenkul’ün raporuna göre, Avrupa Yakası’nda Anadolu Yakası’ndan yaklaşık 1 milyon m2 daha fazla mevcut stok bulunduğu belirtiliyor. Gelecek ofis projelerine bakıldığında ise; Anadolu Yakası’nda Finans Merkezi projesinin de etkisiyle Avrupa Yakası’na eşit sayılabilecek büyüklükte bir geliştirme yapıldığı göze çarpıyor. Eğer planlanan geliştirmeler ve inşa edilen projeler yapılırsa bugün 3.5 milyon m2 olan ofis alanı 2017 sonuna kadar 6,5 milyon m2 olacak. Proje ve inşaat halindeki 3 milyon m2 ilave stokun yaklaşık 1 milyon metrekaresi İstanbul Finans Merkezi projesinden geliyor. Yıldızı yeni parlayan Kağıthane-Seyrantepe ve Kartal-Maltepe bölgelerinde talep artışı bekleniyor.

Geliştiricileri tarafından çoğunlukla kiralanması amacı ile yapılan projelerin bir kısmında, son dönemde satış opsiyonun da olduğu raporda dikkat çekiyor.