Yeni Ofis Projeleri

Markalı konut sektöründe son yıllarda gözlenen hızlı büyüme ofis sektörüne de sıçradı. Başta İstanbul olmak üzere Türkiye’nin gelişen kentlerinde iş hacminin artması, Türkiye’nin uluslararası şirketler için bölge merkezi haline gelmesi, modern ofis talebini de artırıyor. Çünkü Türkiye’yi merkez üs haline getiren uluslararası şirketler özelikle İstanbul’da ofis açarak faaliyetlerini yürütme eğilimindeler. Bununla birlikte Türk şirketlerinin de daha iyi ve daha modern ofis ortamı tercihlerinde son yıllarda önemli bir artış söz konusu. Yerli ve yabancı yatırımcıların İstanbul’da ofis açma yarışına girmeleri de gayrimenkul üreticilerini yeni ofis projelerine yönlendiriyor.

Ofis alanında yapılan en son araştırma niteliğindeki Eva Gayrimenkul Değerleme 2013III. Çeyrek İstanbul Ofis Piyasası Sektör Raporu, sektördeki büyümeyi ortaya koyuyor. Rapora göre, şu an yeni geliştirilen ve inşaat halinde olan 3 milyon m2 stokla birlikte bugün 3,5 milyon m2 olan ofis stoku, üç yıl sonra 6,5 milyon m2’yi geçecek. İstanbul Finans Merkezi’nde gerçekleştirilecek ve yaklaşık 1 milyon m2’yi bulan ofis projeleri de bu rakama dahil.

AVRUPA YAKASI POPÜLER

Türkiye’de ofis pazarının motoru niteliğindeki İstanbul incelendiğinde, ofis projeleri konusunda Avrupa Yakası’mn ön planda olduğu görülüyor. A sınıfı ofislerde en yüksek doluluk oranına sahip bölge olan Levent-Etiler-Maslak aksı, en yüksek birim kira değerine sahip bölge olmasıyla da dikkat çekiyor.

Batı bölgesi olarak tanımlanan Havaalanı Bölgesi, Güneşli ve Halkalıda yer alan ofisler ise Avrupa Yakası’nda düşük kira değerleri ile cazibe yaratıyor.

Bazı istisnalar olmakla birlikte, Avrupa Yakası’nda A sınıfı ofislerde ağırlıklı ortalama m2 birim kira değeri aylık 15-35 dolar civannda bulunuyor. Kiralar bazı özel proje ve binalarda m2’de aylık 45 dolara çıkabiliyor.

B sınıfı ofislerde ise en düşük kiralar havaalanı bölgesinde görülüyor. İstisnalar olmakla birlikte bu bölgede ağırlıklı ortalamada aylık kiralar m2’de 8-10 dolar civarında. Maslak’ta ise B sınıfı ofislerin kirası m2’de aylık 25-35 dolar arasında.

Anadolu Yakası’nda A sınıfı ofislerde en yüksek doluluk orahına sahip bölge Altunizade olurken, en yüksek birim kira değeri İse Ümraniye ve Kadıköy-Kozyatağı bölgesinde görülüyor. Ofis gelişim bölgesi olan Kartal-Maltepe lokasyonu ise şimdilik en düşük ofis kiralarına sahip.

Anadolu Yakası’nda A sınıfı ofislerde ağırlıklı ortalama m2 birim kira değeri Ümraniye ve Kozyatağı bölgesinde aylık 20-30 dolar arasında. Anadolu Yakası’nda B sınıfı ofislerde ise ortalama m2 birim kira değeri aylık 11-15 dolar arasında seyrediyor.

ULAŞIM DEĞER KATIYOR

Ofis projelerine danışmanlık hizmeti veren Proje Beyaz Yönetim Kurulu Başkanı Murat Uzun, ulaşım ağındaki gelişmelerle tercih edilen bölgelerin çeşitlendiğini söylüyor. Kağıthane, Bomonti, Basın Express, Zeytinbumu ve Kartal gibi bölgelerin ön plana çıktığına işaret eden Uzun, şöyle devam ediyor:

“Bu bölgelerin tercih edilmesinde, ulaşım ağının gelişmesiyle merkezi konuma gelmeleri etkili.

Örneğin Beşiktaş Tüneli’nin açılmasıyla birlikte Bomonti’den Ok-meydanı’na kadar olan alan değerlendi. Yüksek katlı rezidanslar, Beşiktaş ve Şişli’deki projelerle rekabet edecek nitelikte. Kartal bölgesini ise İzmir ve Bursa otobanını İstanbul’a bağlayacak olan Körfez Köprüsü, Üçüncü Boğaz Köprüsü bağlantısı, Kadıköy-Kaynarca metro güzergahı, Sabiha Gökçen Havaalanı, Pendik Marina ve sanayi bölgelerine (İzmit, Dilovası, Gebze) yakınlığı nedeniyle ‘geleceğin ticaret merkezi1 olarak adlandırabiliriz.”

Başkentin ofis alanı

Türkerler, Ankara’nın en prestijli arteri olan Eskişehir Yolu’nda 40 bin m2 arazi üzerine 283 bin m2 inşaat alanına sahip Mahall Ankara projesini hayata geçiriyor. Mahall Ankara, 226 adet ofis, 363 adet konut, 78 adet City Suits, 129 odalı business otel ve 42 adet mağazası ile dört ana fonksiyonu içinde barındırıyor. 3 bin kişinin yaşayacağı ve tahmini 10 bin kişinin gün içerisinde ziyaret edeceği projenin başkentin seçkin iş ve yaşam merkezi olması bekleniyor. Projede farklı zevk ve gereksinimlere uygun çok sayıda seçenek bulunurken, değişik ihtiyaçlara cevap verebilmek için tasarlanan kule ofisler ile teras ofisler çatışma hayatına yeni bir dinamizm kazandıracak.