Markalı Konut Projeleri 2015

Bir ara konut talebinin iyice yükselmesi inşaat sektöründe ‘maketten satış’ uygulamasını yoğunlaştırmıştı. Ancak son dönemde talep yavaşlarken konut arzının artması tüketicilerin bitmiş ya da bitmek üzere olan konutları bulabilmesini sağladı. Biz de bu olgudan yola çıkarak, konut sahibi olmak isteyenler için hemen veya altı ay içinde teslim edilecek projeleri ve sundukları ödeme kolaylıklarını araştırdık. Yaptığımız araştırma sonucunda, Ağaoğlu’ndan İnanlar İnşaat’a kadar markalı konut üreticilerinin, Beylikdüzü’nden Kartal’a, Levent’ten Tuzla’ya kadar farklı semtlerde yükselen 55 projesine ulaştık. 45 binin üzerinde konutun yer aldığı bu projelerde satışlar hala sürüyor. Fiyatlar bölgelere göre değişiyor ve m2 başına 2 bin TL ile 13 bin TL arasında seyrediyor. Bu projelerde, bir yıl ödemesiz ve yüzde 0,59 faizle 60 aya varan vade, kişiye özel kira öder gibi ödeme fırsatları gibi çeşitli ödeme kolaylıkları da sunuluyor.

Türkiye’de yeni yapılan projelerde ev sahibi olmak genelde uzun bir bekleme süreci gerektirir. Satışlar genelde maket üzerinden yapılır ve peşinatı verip her ay taksitlerini ödeyen binlerce aile evlerine oturacakları günü iple çeker. 2000’li yılların ikinci yarısında gelir düzeyi yükselirken faiz oranlarının düşmesi konuta olan talebi artırınca, bu ‘maketten satış’ uygulaması iyice yoğunlaşmıştı. Ancak son birkaç yılda işler değişmeye başladı. Ekonomideki durgunluk yüzünden talep azalırken markalı konut projelerindeki artış nedeniyle konut arzı ise iyice yükseldi. Böylece tüketiciler bitmiş ya da bitmek üzere olan, hemen ya da kısa bir süre sonra oturabilecekleri konutları bulabilmeye başladı.

Biz de bu olgudan yola çıkarak, konut sahibi olmak isteyenler için hemen veya altı ay içinde teslim edilecek projeleri ve sundukları ödeme kolaylıklarını araştırdık. Yaptığımız araştırma sonucunda, Ağaoğlu’ndan İnanlar inşaat’a kadar markalı konut üreticilerinin, Beylikdüzü’nden Kartal’a, Levent’ten Tuzla’ya kadar farklı semtlerde yükselen 55 projesine ulaştık. 45 binin üzerinde konutun yer aldığı bu projelerde satışlar hala devam ediyor. Çalışmamızda ele aldığımız konut projelerinde fiyatlar bölgelere göre değişiyor ve m2 başına 2 bin TL ile 13 bin TL arasında seyrediyor. Bu projelerde, bir yıl ödemesiz ve yüzde 0,59 faizle 60 aya varan vade, kişiye özel kira öder gibi ödeme fırsatları gibi çeşitli ödeme kolaylıkları da sunuluyor.

‘YAP-SAT’A GERİ DÖNÜŞ

Markalı konut projesi sayısındaki artış, Tüketiciyi Koruma Kanunu ile konut satışına yönelik yeni tedbirlerin alınması, tüketici satın alma eğilimlerinin değişmesi gibi nedenlerle önümüzdeki dönemde eskiden olduğu gibi projeyi yapıp satma yani ‘yap-sat’ döneminin geri geleceğine dikkat çekiliyor.

İnsanlann proje bolluğundan dolayı son dönemde konutu görüp alma eğiliminde olduklarını belirten Aydoğan inşaat Yönetim Kurulu Başkanı irfan Aydoğan, “Bağdat Caddesi’nin eski müteahhitlerinden biri olarak artık projelerimizi geçmişte olduğu gibi ‘yap-sat’ usulüyle satmaya başladık. Maketten satış yani ‘sat-yap’ döneminin geride kaldığını, önümüzdeki dönemde ‘yap-sat’ satışların artacağını düşünüyorum” diyor.

Türkiye’de artık kendini kanıtlayan birçok konut markası olduğunu, tüketicilerin bu markalara güvendiklerini ancak yine de alacakları ürünü görmeyi tercih ettiklerini belirten irfan Aydoğan, proje sayısındaki artışla birlikte tüketicilerin de seçiciliğinin arttığım, ‘ne yaparsam satar’ mantığının artık işlemediğini vurguluyor.

FİYATLAR ARTAR MI?

Şu anda İstanbul’da ortalama m2 fiyatları 2 bin 500 TL’nin üzerine çıkmış durumda. 2015 yılında konut m2 fiyatlarının yüzde 15-20’ler seviyesinde artması bekleniyor. Uzmanlar, önümüzdeki dönemde konut fiyatlarının artması yönünde beklentilerini dile getirirken, konut talebi olan tüketicileri fiyat artışı gerçekleşmeden taleplerini karşılamaları konusunda uyarıyor. Özellikle Tüketiciyi Koruma Kanumrnun maketten satışı yasaklaması, tüketicilere cayma hakkı tanıması, noter kanalıyla satışı zorunlu kılması gibi uygulamaları ile inşaat şirketlerine maliyet artırıcı zorunluluklar getirmesi de fiyatları yukarı taşıyacak unsurlar olarak gösteriliyor. Önümüzdeki dönemde Marmaray, metro, hızlı tren, Üçüncü Köprü gibi ulaşım projelerinin hayata geçmesi ile birlikte Sarıyer, Çekmeköy, Güneşli, Maltepe, Tuzla gibi semtlerde ortalama m2 fiyatlarının daha da yukarı gitmesi bekleniyor.

Bu arada konutta balon riski de çok konuşulan konular arasın-J da. İstanbul’daki proje sayısındaki fazlalıktan yola çıkarak balon riski olup olmadığını danıştığımız TSKB Gayrimenkul Değerleme ‘ Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, sektörde balon riskinden çok doğru yerde doğru proje ve doğru fiyatlama yapamayan konut üreticilerinin satış sıkıntısı yaşadıklarını vurguluyor.

YATIRIMA AYRI PROJE

Gayrimenkul projelerinin m2 fiyatlarının yükselmesine paralel olarak prim potansiyelinin azalması ve amortisman süresinin uzaması, yatırımcıların taleplerini azaltıyor. Bazı bölgelerde amortisman sürelerinin 17 yıla kadar uzadığı belirtiliyor. Bu nedenle inşaat şirketleri yatırımcılar için kira garantili yeni konseptler geliştirerek talebi canlı tutmaya çalışıyor.

Api Group Türkiye CEO’su Alper Apaydın, yatırım amaçlı alınacak gayrimenkullerin kira getirisi yüksek projelerden seçilmesi gerektiğine dikkat çekiyor. Apaydın, “Önümüzdeki dönemde kira garantili ya da işletmeye verilebilecek tarzda yeni yatırım konseptleri ortaya çıkacak. İnsanlar gayrimenkul alırken yatırım için farklı, oturmak için farklı kriterleri göz önünde bulunduracaklar” diyor.

Önümüzdeki dönemde yaygınlaşacak yeni konseptlere Güneşli’deki Prime Tower adlı projelerinde uyguladıkları sistemden örnek veren Apaydın, bu sistemi şöyle özetliyor: “Dubai kökenli işletme firması Auris ile anlaşıp otel apartments konsepti ile Prime Tower’ı günlük olarak kiraya veriyoruz. Türkiye’de yeni bir uygulama olan bu konseptle yatırımcılara yılda yüzde 8 kira garantili gayrimenkul satıyoruz ve düzenli gelir elde etme fırsatı sağlıyoruz. Burada konaklayanlar 5 yıldızlı otel hizmeti alıyorlar ama tapu konut tapusu ve işletme ticari bir işletme. Böylece yatırımın amortisman süresi de kısalıyor. Önümüzdeki dönemde de bu tarz farklı konseptli projeler geliştireceğiz.”

EŞYALI EV KONSEPTİ

Sektörde fark yaratan uygulamalardan biri de tüketici eğilimleri doğrultusunda geliştirilen eşyalı ev kon-septi. ‘Dayalı döşeli ev’ konseptini geliştiren Kılıçoğlu Group, tüketiciler tarafından çok ilgi gören bu kon-septi İstanbul’da planladığı tüm projelerinde uygulama kararı aldı.

İnşaat sektöründe fark yaratmanın önemine dikkat çeken Kılıçoğlu Group Yönetim Kumlu Başkanı Talat Kılıç, şunları söylüyor: “Dayalı döşeli ev konseptini ‘Bavulunu kap gel’ sloganı ile ilk kez Sarıyer’deki Panorama Life projemizde uygulayıp sektörümüzde bir yeniliğe imza attık. Bu konsepti inşaatına başlanan ve planlanan tüm projelerimizde uygulayarak İstanbul’un her yerine taşıyacağız. Yaptığımız rezidanslarda 1+1 ve 1+0 dairelerde dayalı döşeli konseptini uygulayacağız. Bu yıl Kozyatağı’nda rezidans, Bostancı’da konut, Levent’te plaza, Merter’de ofis-rezidans projelerine başlayacağız.”

KREDİ FAİZLERİ NE OLUR?

Konut alımında konut kredisi faiz oranları belirleyici unsurlardan biri. Uzmanlar, kredi faiz oranlarının yüzde l’in üzerine çıktığı dönemlerde insanların alımlarını öteledikleri-ne dikkat çekiyor. 2014 yılında yüzde l’lerin altına düşen faiz oranlarının bu yıl 2014 ortalamasının biraz daha altında seyretmesi bekleniyor.

ABD merkez bankası olan FED’in alacağı kararların Türkiye gibi gelişmekte olan pek çok ülkenin ekonomisini etkileyeceğine dikkat çeken Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, “Genel olarak bu yıl faiz oranlarının mevcut seviyelerin altına inmesini beklemiyoruz. Ama 20l4’ün faiz oranı ortalamasından daha düşük seyredeceğini düşünüyoruz. Tüketicilere, konut kredisi faizlerinde en düşük oranlan beklemek yerine, istedikleri evi bulduklarında satın almalarını tavsiye ediyoruz” diyor.

Tüketicilere evin fiyatı ve mevcut faiz oranlanyla oluşan taksit tutarlarının bütçelerine uygun olması koşullarına bakmalarını önerdiklerini belirten Atay, şöyle devam ediyor: “Müşterilerimizin farklı ihtiyaç ve risk algılarını dikkate alarak, 25 farklı ürünle Türkiye’nin en geniş mort-gage ürün yelpazesini oluşturduk. Sertifikalı mortgage uzmanları ve ürün çeşitliliğimizle, müşterilerin farklı taleplerini doğru ürünlere yönlendirip bütçelerine en uygun mortgage seçeneğini bulup ödeme planı oluşturuyoruz.”

ARSA MALİYETLERİ YÜKSEK

inşaat maliyetlerinin en önemli kalemini arsa maliyetleri oluşturuyor. Arsa maliyetlerinin yüksek oluşu orta ve alt gelir grubuna yönelik proje geliştirilmesinin önündeki en büyük engel. Hükümetin bu konuda çalışmalar yaptığı ancak bu çalışmaların hala taslak aşamasında olduğuna dikkat çekiliyor. Türkiye’nin çevresinde yaşanan kargaşalar ve genel seçim nedeniyle bu yılın ilk yansının fiyatlar bakımından durağan seyretmesi, ikinci yarısından sonra da enflasyon rakamlarının üzerinde artış yaşanması bekleniyor.

Dünya piyasalarında yaşanan gelişmelerin, Japonya, Çin ve Avrupa ülkelerinin izleyecekleri parasal genişleme politikasının sonuçlarının, Amerikan hükümetinin uygulamayı planladığı sıkı para politikalarının Türkiye’ye yansıyacağına dikkat çeken Denge Değerleme Genel Müdürü Baki Budakoğlu, “Türkiye’nin ihtiyaç duyduğu yabancı sermaye girişinin gerçekleşmesi halinde, kredi faiz oranları düşecektir. Bu da konuta olan talebi artırıp fiyatları yüzde 20’ler seviyesinde yükseltecektir. 2015’in fırsat alımları-na da olanak sağlayacağını göreceğiz. Gayrimenkul değerlerinde kısa vadeli düşüşler yaşansa da uzun vadede artış eğiliminde olacaktır” diyor.

KENTSEL DÖNÜŞÜM NE OLACAK?

Türkiye genelindeki 6,5 milyon çürük yapının yenilenmesini öngören kentsel dönüşüm çalışmalarında sadece Bağdat Caddesi, Etiler gibi rantı yüksek bölgelerde parsel bazlı çalışmalar yapılıyor. Kentsel Dönüşüm Yasası’nın eksiklerinin giderilmesi konusunda bu yıl hükümet tarafından adım atılması beklenirken dönüşüm çalışmalarının ağır seyretmesi bekleniyor.

Bağdat Caddesi’nin yarım asırlık müteahhitleri tarafından kurulan Anadolu Yakası inşaat Müteahhitleri Derneği (AYlD) Genel Sekreteri Hakan Şişik. kentsel dönüşüm konusunda konutunu müteahhite verenden vermeyene kadar herkesin şikayetçi olduğunu, dönüşüm konusunda alınacak tedbirlerle sürecin hızlan-dırılabileceğini söylüyor.

AYlD’in 30-40 yıldır sektörde hizmet veren 200 üyesinin inşaat sektörünün ve kentsel dönüşümün tüm sıkıntılarını bildiklerini, insanlara daha modem yapılar sunmak için çalışmalar yaptıklarını belirten Şişik, “Sektörün sorunlarının tespitini yapıp gerekli mercilere çözüm önerilerinde bulunacağız. Türkiye’ye ve inşaat sektörüne katkı sağlamayı istiyoruz. Dönüşüm önümüzdeki 15-20 yılın ana gündem maddesi olacak. Deprem riski ile karşı karşıya olan İstanbul’un yeniden imarı önemsenmesi gereken bir konu” diyor.

Bitmiş projeden ev almanın 4 faydası

1. Bitmiş bir projeden ev almak projenin tamamlanmama ya da geç tamamlanma riskini ortadan kaldırıyor.
2. Tamamlanmış konut alırken, evi gezmeniz, inşaat kalitesini incelemeniz, varsa projedeki diğer sosyal ve yardımcı tesisleri görmeniz mümkün. Bitmemiş bir projede bu veriler kağıt üstünde kaldığı için, projenin bitmiş hali her zaman beklentileri karşılayamayabiliyor.
3. Bitmiş bir projede, içinde oturmak veya kiraya vermek şeklinde, konutun hemen kullanımı mümkün olurken, bitmemiş bir projede, eğer inşaat döneminde kiradaysanız konut taksiti ile birlikte kira da ödüyorsunuz. Yatırımı kiralamak için düşünüyorsanız ancak inşaat bittikten sonra kira geliri elde edebilirsiniz.
4. Bitmiş bir konutta ekspertiz yaptırarak, yasal zorunluluklara uygun yapılıp yapılmadığını, konutun fiyatının rayiçlere uygun olup olmadığını da kontrol edebilirsiniz. Bitmemiş bir konut ise fiyat açısından daha avantajlı olabiliyor.

MURAT ATAY  GARANTİ MORTGAGE GENEL MÜDÜRÜ
İstedikleri evi bulanlara alım öneriyoruz

“Genel olarak 2015’te faiz oranlarının mevcut seviyelerin altına inmesini beklemiyoruz. Ama 2014 yılı faiz oranı ortalamasından daha düşük seyredeceğini düşünüyoruz. Tüketicilere, konut kredisi faizlerinde en düşük oranlan beklemek yerine istedikleri evi bulduklarında satın almalarını tavsiye ediyoruz. Daha çok evin fiyatı ve mevcut faiz oranlarıyla oluşan taksit tutarlarının bütçelerine uygun olması şartına bakmalılar. Bitmiş bir projeden konut alırken, evi gezmeniz, inşaat kalitesini incelemeniz, varsa projedeki diğer sosyal ve yardımcı tesisleri görmeniz mümkün oluyor!’

MAKBULE YÖNEL MAYA TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GENEL MÜDÜRÜ

“Konut fiyatları artacak”

“2015’te yüzde 18 KDV’nin getireceği maliyet, inşaat maliyetlerinde artış gibi çeşitli nedenlerle konut fiyatlarında yaşanacak artışı hissedeceğiz. Yatırım için gayrimenkul doğru araç olabilir.

Sadece neredeki hangi gayrimenkule yatırım yaptığınıza bağlı olarak bu cevap değişebilecektir. Oturmak için alıyorsanız hemen taşınabileceğiniz bir ev en büyük avantaj olacaktır, inşaatın bitmesi için bir bekleme dönemi olmayacağı için kira, mevcut oturduğunuz evin giderleri gibi maliyetlere katlanmazsınız”

BAKİ BUDAKOĞLU DENGE DEĞERLEME GENEL MÜDÜRÜ
Talep durağan seyredecek

“Üst ve orta-üst gelir grubuna yönelik projelerin genelde yatırım amaçlı düşünüldüğü, ekonominin 2015’te yüzde 4 büyüyeceği ve arz fazlasının da olduğu düşünüldüğünde talep durağan seyredecektir. 2015 yurtdışından gayrimenkul anlamında yatırımların kısıtlı olacağı, kendi öz kaynaklarımızla büyüme yılı olacak. Çevremizde yaşanan kargaşalar ve seçim nedeniyle fiyatların ilk yarıda durağan, ikinci yarıda ise enflasyondan yüksek artmasını öngörüyoruz. Merkezi lokasyonlarla, büyük projelerin direkt etkileyeceği bölgelerde, ihtiyaca yönelik çözüm üreten projeler yatırım için uygun olacaktır!’