Hisse fiyatı ucuz olan GYO şirket hisseleri
Bu yılın ilk yarısında enflasyon verilerinin düşmesine paralel olarak faizlerde de yaşanacak gerilemenin gayrimenkul sektörünü olumlu etkilemesi bekleniyor, GYO şirket hisselerini tercih edecek yatırımcılara ise, büyüme potansiyeli olan, hisse fiyatı ucuz olanları tercih etmeleri öneriliyor…
BORSA İstanbul’da işlem gören, piyasa değeri 14 milyon TL ile 11 milyar 300 milyon TL arasında değişen 31 adet GYO hissesi bulunuyor. GYO şirketlerini ana hatlarıyla gayrimenkul geliştirip veya edinip kiralayan, başta konut olmak üzere gayrimenkul projesi geliştirip satan ve her iki faaliyeti belli oranlarda uygulayan şirketler olarak tanımlamak mümkün. Bu açıdan GYO şirketlerinin hem faaliyetleri açısından, hem de büyüklükleri açısında çeşitlilik arz ettiklerini söyleyebiliriz.
“ÇEŞİTLENDİRİLMİŞ PORTFÖY ÖNEMLİ”
Borsa İstanbul’da büyük birkaç GYO şirketi haricinde GYO’ların yatırımcılar tarafından fazla rağbet görmediğini belirten ALB Menkul Değerler Araştırma Uzmanı Arda Coşar, “Bu durum borsadaki GYO şirketlerinin büyük çoğunluğunun banka ve sanayi endeksindeki şirketlere göre daha küçük olması, yeteri kadar likit olmamaları, yabancı ilgisinin daha az olması, öz sermaye büyüme oranlarının ve öz sermaye karlılıklarının banka ve sanayi şirketlerine göre özellikle son üç yılda geride kalması ve son yıllarda borçluluk düzeylerinde görülen artışa bağlı” diyor. Ancak Coşar’a göre, önemli ölçüde proje geliştiren ve satış yapan, başta net borç rakamı olmak üzere finansal rasyoları sağlıklı, net aktif değeri ve elde ettiği geliri, sektöre göre iskontolu sayılabilecek GYO şirket hisselerini belli süre elde tutmak önemli. Coşar, bunun yapılması halinde yatırımcıların kazançlı çıkacağını düşünüyor.
GYO hissesi seçerken şirket portföyüne, gayrimenkullerine ve nakit değerlerin ağırlığına bakılması gerektiğini söyleyen Coşar, gayrimenkul portföyü içinde tamamlanmış ve devam eden projelerin yanı sıra arazi ağırlığının da incelenmesi gerektiği kanısında. Coşar, diğer dikkat edilecek unsurları ise şöyle özetliyor:
“Satışa sunulan ve sunulmak üzere devam eden projeler uzun vadede şirkete önemli katkılar sağlamakta. Şirketin elindeki arazi stoku, uzun dönemde yeni projelere imkan sağlarken satılmak ya da kiraya verilmek üzere elde tutulan alışveriş merkezi, otel, ofis, konut gibi gayrimenkul stoku incelenmeli. Ayrıca şirketin kısa ve uzun vade borçları, net borcu, döviz yükümlülükleri tespit edilmeli. Mali ve likit durumu sağlıklı, yıldan yıla satışları, karı ve öz kaynağı artan şirketler arasında net aktif değeri, defter değeri ve sağladığı gelire göre iskontolu olanlar tercih edilebilir. Diğer bir deyişle çeşitlendirilmiş portföyü, güçlü kira geliri ve tamamlanması beklenen projelerle ön plana çıkan GYO’lar arasından seçim yapılabilir.”
“PİYASA DEĞERİ VE LİKİDİTESİ YÜKSEK OLMALI”
GYO tercihinde secici olmak gerektiğini düşünen Meksa Yatırım Menkul Değerler Analisti Barkın Yalçın, “Her yatırımcının tercihi farklı olabilir. Ancak ben piyasa değeri büyük, likiditesi yüksek hisse senedi seçilmesi gerektiğini düşünüyorum. Bu kapsamda eğer o şirket kar edebiliyorsa önerilebilir. Yatırımcılar GYO hisselerini alırken; piyasa değeri, likiditesi yüksek, satış veya kira gelirlerini artırmış, yeni proje geliştirmeyi düşünen, yüksek oranda finansal borcu olmayan ya da borç ödeme kapasitesine sahip olup olmadığına dikkat etmeli” diyor.
Destek Menkul Değerler Finansal Analisti Adnan Çekçen de bilanço yapısı güçlü, karlılık açısından sürdürebilir bir satış hacmi, sağlam finansal yapısı, döviz yükümlülüğü varlıklarından daha az, yeni yıl içerisinde planlanan yatırımların gerçekleşme durumu, konut sektöründeki gelişmelere paralel olarak büyüme potasında olan GYO hisselerinin tercih edilebileceği kanısında. Çekçen’e göre temel analiz açısından bu özellikler ön planda iken hisse senedinin teknik fiyatlaması da göz önünde bulundurulmalı. Çekçen, “İstikrarlı bir yükseliş trendinde bulunan ve iskontolu işlem gören şirket hisseleri portföye alınmalı” diyor.
“Kısa vadede maksimum hedef 93 bin 500”
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) enflasyon beklentilerindeki düşüşe paralel olarak faizleri 50 baz puan indirmesi ve Avrupa Merkez Bankası’nın parasal genişleme kararı alması, Borsa İstanbul için risk faktörünü indirip, değerlemeleri artırıyor. Merkez Bankası’nın önümüzdeki aylarda da faiz indirimlerine devam edebileceğini düşünen analistlere göre, bu da endeksi 93 bin-95 binlere kadar taşıyabilir. Yine analistlere göre, endeksin bu seviyelerde kalıcı olması, faizlerin durumu, döviz kuru, politik gelişmelere göre şekillenecek. Ancak yılın ikinci yarısında Amerikan Merkez Bankası’nın (FED) faizleri artırmaya başlayacağına dair beklentilerin endekste dalgalanmaya yol açacağı da hatırlatılıyor. Mevcut durumda borsada trendin yukarı yönlü olduğu hatırlatan analistler, yatırımcıların mevcut pozisyonlarını korumaları gerektiği düşüncesinde. Endekste görülebilecek geri çekilmede ise 89 bin seviyesinin tekrar alım için uygun olacağı ifade ediliyor.
Vakıf GYO: 2014 dokuz aylık dönemde 1 milyon 900 bin TL kira geliri elde eden şirket, elinde bulundurduğu nakitle 13 milyon TL de finansal gelir elde ederek toplam 14 milyon TL net kar açıkladı. Şirket önümüzdeki dönemde elinde bulundurduğu arsa ile İstanbul Finans Merkezi’nde proje gerçekleştirecek. Ayrıca artan konut talebine yönelik Sancaktepe’de arsa satın aldı. Önümüzdeki dönemde bu arsalardan katma değer yaratması şirketin yaklaşık 700 milyon TL olan (eylül sonu itibariyle) net aktif değerini yükseltecek. Vakıf GYO hisseleri için 3.20 TL hedef fiyatla yüzde 8 yükseliş potansiyeli öngörüyoruz.
Akfen GYO: Konsolide kira gelirleri 2014 dokuz aylık dönemde yüzde 21 artarak 38 milyon TL oldu. FAVÖK marjı ise yüzde 69 seviyesinden 76’ya yükseldi. Söz konusu dönemde Akfen GYO’nun 12 milyon 200 bin TL değerinde bir dava geliri sayesinde net karı 22 milyon TL oldu. Şirketin önümüzdeki bir iki sene içerisinde İstanbul’da iki adet ve Rusya’da bir adet otel projesini tamamlaması gelirlerine katkı yapacak. Öte yandan şirketin hisseleri eylül sonu itibariyle yaklaşık 730 milyon TL net aktif değerinin yaklaşık yüzde 60 altında işlem görüyor. Son üç ayda endeksin yüzde 26 üzerinde değer kazanan Akfen GYO hisseleri için hedef fiyat 1.80 TL. Geri çekilmeler alım fırsatı olarak değerlendirilebilir.
İş GYO: Çeşitlendirilmiş ve dengelenmiş portföyü ile gayrimenkul alanında dikkat çekiyor. Şirketin 2014 dokuz aylık dönem itibariyle 2 milyar 935 milyon TL portföy değeri bulunuyor. Portföyünün yüzde 93.37’si gayrimenkulde, diğer kısmı ise para ve sermaye piyasaları araçlarında bulunuyor. Düzenli kira getirisi bulunan iş GYO, tamamlamış ve devam ettiği projelerden de satış geliri elde ediyor.
Şirketin 2015 ve 2017 yıllarında bitmesi beklenen ofis, alışveriş merkezi ve konut projeleri bulunuyor. Projeler tamamlandıkça şirkete katma değer yaratması bekleniyor, iş GYO’nun 2014 dokuz ay itibariyle toplam satış gelirleri yüzde 39 oranında azalarak 197 milyon 202 bin TL oldu.
Şirketin satış gelirlerindeki azalmaya paralel olarak ilgili dönem içerisinde net dönem karı yüzde 35 oranında düşerek 59 milyon 568 bin TL oldu, iş GYO’nun gelir tablosu performansı zayıflaşa da mevcut projelere ilişkin katma değer beklentisi, dengeli gelir ve portföy yapısı, piyasalarda ve ekonomi genelinde görülen dalgalanmalardan daha az etkilenmesini sağlayacak. Bu da şirket hisseleri için olumlu görüşümüzü korumamızı sağlıyor, iş GYO hisseleri için 2.00 TL hedef fiyatla yüzde 17 yükseliş potansiyeli öngörüyoruz.
Emlak GYO: 2014 yılında faizlerin 2013’e göre yüksek olması ve yaşanan siyasi tansiyon nedeniyle 2014’ün ilk yedi ayında konut satışları geriledi. Şirketin satışları da bu durumdan olumsuz etkilendi. Bu kapsamda 2014 dokuz ayında satış geliri yüzde 28.5 azalarak 1 milyar 399 milyon TL oldu. Şirket 2014 için 10 bin adet konut satışı hedefini 10 bin 32 adet konut satarak gerçekleştirdi. Emlak GYO 2015 yılı içinse 12 bin 16 adet konut satışı ve 6 milyar 760 milyon TL gelir hedefliyor. Türkiye genelinde konut satışlarının detayına bakıldığında ağustos ayı itibariyle satışların toparlanma eğilimi içine girdiği ve aylık bazda bir önceki yılın üzerine çıktığını görülüyor. Ayrıca son dönemde enflasyon beklentilerinde görülen gerileme, tahvil faizlerinin gerilemesine de katkı sağladı. Faizlerde gerilemenin devam etmesinin yanı sıra Merkez
Bankası tarafından gelen faiz indirimi ve bu sürecin devam etmesi söz konusu durumun konut kredi faizlerine yansıması halinde gayrimenkul sektörünü olumlu etkileyeceğini söyleyebiliriz. Ancak finansal piyasalarda olası bir dalgalanmanın konut satışları üzerinde oluşturduğu risk de gözden kaçmamalı. Emlak GYO hisselerinde endeks üzeri getiri öngörüyoruz.
Torunlar GYO: Şirketin 5 milyar 9 milyon TL’lik portföy değerinin yüzde 36’sı AVM, yüzde 35’i devam eden projeler ve yüzde 17’si nakit değerlerden oluşuyor. 2014 dokuz ayında hem konut satışlarından hem de AVM kiralarından elde edilen gelirlerin artmasıyla Torunlar GYO satış gelirini yüzde 247 artırarak 555 milyon 123 bin TL’ye çıkardı. Satış gelirinin artmasında tamamlanan ve satışa sunulan projeler etkili oldu. Söz konusu dönemde şirketin satışlarındaki artışla beraber faaliyet karında da yükseliş dikkat çekiyor. Şirket 2014 yılında satış ve karını artırmasının yanı sıra portföy değerini yüzde 22 artırarak 5 milyar 900 milyon TL’ye, yatırımları ise yüzde 28 artırarak 447 milyon TL’ye yükseltti. Şirketin satışları, karı, portföy değeri yıldan yıla yükselirken Mail of İstanbul, Torun Çenter, Torun Tower gibi devam eden projeleri de bulunuyor. Projeler tamamlandıkça şirkete katma değer oluşturacak olması, şirket hissesi için uzun vade de olumlu. Öte yandan Torunlar GYO’nun net borcundaki artış da dikkat çekiyor. 2014 yılı dokuz ayı itibariyle şirketin net borcu 1 milyar 762 milyon TL tutarında. Ayrıca finansal piyasalarda yaşanabilecek olası bir dalgalanmanın gayrimenkul sektörü üzerinde yaratabileceği olumsuz etki de gözden kaçmamalı. Çünkü şirket en büyük gelirini konut satışlarından sağlıyor. Torunlar GYO hisseleri için 4.35 TL hedef fiyatla yüzde 17 yükseliş potansiyeli öngörüyoruz.
Halk GYO: Başta İstanbul olmak üzere büyük şehirlerde bulunan gayrimenkullerinden kira geliri elde ediyor. Ayrıca kendi arsası üzerinde iki adet kule ve üç adet bina ile İstanbul, Kocaeli ve Eskişehir’de de planlanan ve devam eden projeleri bulunuyor. Halk GYO, 2014 dokuz aylık dönemde satış gelirini yüzde 61 oranında artırarak 48 milyon 421 bin TL’ye çıkardı. Satış gelirinin yükselmesinde konut satışlarındaki artışın etkisi görülüyor. Şirketin faaliyet gelirleri de yüzde 55.82 artarak 32 milyon 443 bin TL’ye, net karı ise yüzde 87 artarak 31 milyon 91 bin TL’ye yükseldi. Halk GYO’nun satış ve karını artırmasının yanında 147 milyon TL net nakdi bulunuyor. Halk GYO’nun mali ve likit durumu oldukça sağlıklı. Ayrıca başta İstanbul Finans Merkez projesi olmak üzere projelerini tamamladıkça büyümesi bekleniyor. Halk GYO hisseleri için 1.60 TL hedef fiyatla yüzde 25 yükseliş potansiyeli öngörüyoruz.
Sinpaş GYO: Ana faaliyet alanı konut projeleri geliştirip satışını yaparak gelir sağlamak. 2014 dokuz aylık dönemde bin 17 adet ünitenin ön satışını, 886 adet ünitenin de teslimatını yaptı. Söz konusu dönemde satış gelirini yüzde 11.20 artırarak 374 milyon 974 bin TL’ye çıkardı. Ancak maliyetlerdeki artış nedeniyle şirketin brüt karı ilgili dönemde yüzde 18 oranında gerileyerek 79 milyon 337 bin TL oldu. Şirketin faaliyet karı da yüzde 28.31 azalarak 34 milyon 710 bin TL oldu. Net kar ise 40 milyon 645 bin TL olarak gerçekleşti.
Firmanın tamamladığı ve teslimat sürecinin devam ettiği projelerinin yanı sıra inşaat sürecinin devam ettiği projeleri ve üzerinde proje geliştirmesi planlanan arsaları bulunuyor. Şirketin devam eden projelerinin tamamlanması ve geliştirilecek yeni projelerin orta ve uzun vadede olumlu katkısı görülecektir. Ayrıca bu yıl faizlerde olası bir gerilemenin konut satışlarını destekleyeceğini ancak yurtdışı risklerin konut sektörü üzerinde risk oluşturduğu unutulmamalı. Şirkete ilişkin bir diğer risk unsuru ise net borcundaki artış. Bu tutar 574 milyon TL. Sinpaş GYO hisseleri için 1 TL hedef fiyatla yüzde 21 yükseliş potansiyeli öngörüyoruz.
Reysaş GYO: Başta İstanbul ve Marmara Bölgesi’nin diğer illeri olmak üzere Türkiye’nin çeşitli yerlerinde bulunan arsaları üzerinde geliştirdiği depoları çeşitli markalara belli süreliğine kiraya vererek gelir elde ediyor. Bunun yanı sıra mevcut arsaları üzerinde yeni depolar geliştiriyor ve üzerinde depo geliştirmek üzere yeni arsalar satın alıyor. Şirketin iş modeli depo geliştirip çeşitli markalara belli süreliğine kiraya verip gelir sağlamak. Reysaş GYO, bu yöntemle yıldan yıla düzenli olarak satış gelirini, varlıklarını ve öz sermayesini artırıyor. 2014 dokuz aylık dönemde revsas I satış gelirini yüzde 36 artırarak 35 milyon 106 bin TL’ye çıkardı. Brüt kar marjı da yüzde 66.82’den 72.43’e yükseldi. Ancak kur farkı ve faiz giderlerindeki artış nedeniyle şirketin net karı yüzde 34 azalarak 5 milyon 51 bin TL oldu. Öte yandan 152 milyon TL net borcu var. Şirket yıldan yıla satış gelirini, varlıklarını ve öz sermayesini artırmasına rağmen Borsa İstanbul’da en iskontolu GYO hisseleri arasında yer alıyor. Reysaş GYO hisseleri için uzun dönem elde tutmak kaydıyla 0.80 TL hedef fiyatla yüzde 19 yükseliş potansiyeli öngörüyoruz.
Alarko GYO: Şirket bilançosunda dikkat çeken en önemli husus döviz pozisyonları diyebiliriz. Döviz yükümlülüklerinin varlıklarından fazla olması şirketin döviz kuru artışından pozitif etkilendiğini gösteriyor. Şirketin 2012 yılındaki gayrimenkul portföyünün yüzde 40’nı oluşturan Hillside Beach Club’ın ekspertiz değerinin yüzde 30 artması, şirket karlılığını artıran bir diğer etken. Teknik olarak 2014 boyunca yükseliş trendinde olan Alarko GYO hisseleri için 25.00 TL hedef fiyatla yüzde 14 yükseliş potansiyeli öngörüyoruz.
Saf GYO: Son açıklanan bilançoya göre karlılık oranını oldukça yüksek oranda artıran şirketin buna karşın istikrarlı bir karlılık performansı göstermemesi en büyük dezavantajı diyebiliriz. Ancak konut sektöründe bu yıla yönelik pozitif beklentiler ve şirket hisseleri fiyat/kazanç oranının sektör ortalamasının altında olması önemli. Hem bunlar hem de hisselerin iskontolu işlem görmesi şirkete olan ilgiyi artırabilir. Hissenin teknik olarak dip seviyelerinin yükselmesi ve orta vadeli yükseliş trendinde hareket etmesi, alıcılı seyrin devamı için önemli. SAF GYO hisseleri için 1.25 TL hedef fiyatla yüzde 14 yükseliş potansiyeli öngörüyoruz.
Doğuş GYO: Şirketin dezavantajı olarak bilançosunda döviz yükümlülüklerinin fazla olması görülüyor. Ekim ayında Galataport projesinin yürütmesinin durdurulduğu iddiaları hisse fiyatının düşmesine sebep olsa da, teknik olarak yükseliş trendini koruyor. Doğuş GYO hisselerinde 4.40 TL kritik destek seviyesi olarak takip edilebilir. Bu seviye üzerinde kalıcılık sağlanamazsa 4.20 TL seviyesine kadar geri çekilmeler görebiliriz. Hissede 4.90 TL kritik direnç seviyesi yukarı yönlü geçilirse alımlar hızlanabilir. Düşüş trendini yukarı yönlü kıran Doğuş GYO hisseleri için 5.25 TL hedef fiyatla yüzde 11 yükseliş potansiyeli öngörüyoruz.
Atakule GYO: Şirketin emsallerine göre düşük piyasa değeri/defter değeri oranına sahip olması iskontolu işlem gördüğünü gösteriyor. Öte yandan AtakuiiG.Y.o. bilançosunda net döviz pozisyonlarının pozitif olması, şirketin son dönemde yaşanan kur artışından olumlu yönde etkilendiğini gösteriyor. Teknik açıdan 1.40 TL, hisse için kritik direnç seviyesi diyebiliriz. Bu seviyenin yukarı yönlü geçilmesi durumunda alımlar hızlanabilir. Atakule GYO hisseleri için 1.52 TL hedef fiyatla yüzde 11 yükseliş potansiyeli öngörüyoruz.
TSKB GYO: Şirketin son açıklanan 2014 üçüncü çeyrek bilançosuna göre net karını Tartırdığı görülüyor. Geçen yılın eş döneminde ise zarar açıklayan şirketin dezavantajı, döviz yükümlülüklerin oldukça fazla olması. Öte yandan piyasa değeri/defter değeri ve fiyat/kazanç oranının emsallerine göre düşük olması nedeniyle şirket hisseleri iskontolu işlem görüyor. Ancak hisse senedinin teknik açıdan sınırlı da olsa yükseliş trendi oluşturması dikkat çekiyor. Kritik destek seviyelerine kadar gelen TSKB GYO hisseleri için 0.75 TL hedef fiyatla yüzde 8 yükseliş potansiyeli öngörüyoruz.
Akmerkez GYO: Şirketin son açıklanan 2014 üçüncü çeyrek bilançosuna göre net dönem karının 55 milyon TL olduğu görülüyor. Söz konusu rakam net karın geçen yılın eş dönemine göre yüzde 10’un üzerinde arttığını gösteriyor. 2010’dan bu yana yıllık net kar ve esas faaliyet karı da düzenli olarak artan şirketin güçlü bilanço yapısı dikkat çekiyor. Teknik açıdan değerlendirmek gerekirse şirket hisselerinin düşüş kanalını yukarı yönlü kırdığı görülüyor. Şirket hisseleri için 19 TL kritik direnç seviyesi; bu seviyenin geçilmesi durumunda alımlar hızlanabilir. Akmerkez GYO hisseleri için 20.30 TL hedef fiyatla yüzde 11 yükseliş potansiyeli öngörüyoruz.
