AVM geliştirme, kiralama ve yönetim danışmanlığı

AVM sayısı 2015 yılında 400’ü geçecek. Artan rekabet yatırımcı açısından farklılaşma sorununu ön plana çıkardı. Farklılaşmanın anahtarı ise AVM alanında hizmet veren gayrimenkul geliştirme, kiralama ve yönetim şirketlerinde…

DÜNYANIN en eski AVM’si olan Kapalıçarşı’ya ev sahipliği yapan Türkiye, ilk modem AVM ile 1988 yılında tanıştı. Aradan geçen 26 yılın sonunda bugün Türkiye’deki toplam aktif AVM sayısı 333’e, toplam kiralanabilir alan ise 9.5 milyon metrekareye ulaştı. 2014-2015 yıllarını kapsayan dönem için planlanmış veya inşaat halinde olan yaklaşık 95 proje var. Bunlardan 2014 yılı için açılması planlananların sayısı 27, sektöre eklenecek olan toplam kiralanabilir alan ise 1.5 milyon metrekare. Tüm bu rakamlar yoğun rekabete ve bu rekabetin daha da şiddetleneceğine işaret ediyor. Özellikle İstanbul, Ankara gibi büyük şehirlerde bazı bölgelerin doyuma ulaştığı konuşuluyor.

Artan bu rekabet ortamı yatırımcıların hata yapma lüksünü en aza indiriyor. Doğru yatırımlar noktasında ise devreye AVM geliştirme, kiralama ve yönetim danışmanları giriyor.

Halihazırda AVM geliştirme, kiralama ve yönetim pazarı yıllık yaklaşık 100 milyon dolarlık iş hacmi yaratıyor. Etki alanları olan AVM yatırımlarının toplam değeri ise 60 milyar dolara ulaşıyor.

Önceleri yatırımcılar gayrimenkul geliştimıe, kiralama ve yönetimi işlerini ve hizmetlerini kendi içinde çözmeye çalışırken, son dönemde bu alanda hizmet veren şirketler öne çıkmış durumda. Bu şirketlerin başında, uzun süre sektöre hizmet vermiş deneyimli isimler var. Öyle ki bu şirketler yurtdışında da hizmet verir hale geldiler. Hedefleri arasında Doğu Avrupa, Orta Doğu ve Arap ülkeleri de var. Ancak AVS’I danışmanları Türkiye’nin AVM yatırımları açısından hala yüksek potansiyel taşıdığını ve önceliği yurtiçine verdiklerini söylüyorlar. İşte, Türkiye’nin önde gelen A VM danışmanları…

Avi ALKAŞ / Jones Lang LaSalle (JLL) Türkiye Başkanı
“Farklılık yatırımı öne çıkarıyor”

Yıllardır alışveriş merkezi konsept geliştirme, kiralama, gayrimenkul danışmanlığı ve finansal danışmanlık konularında hizmet veren Avi Alkaş’ın Türkiye başkanlığını yürüttüğü Jones Lang LaSalle (JLL)

2007 yılında pazara girdi. Alkaş tarafından kurulan Alkaş Danışmanlık ile stratejik bir ortaklığa imza atarak Türkiye’ye gelen şirket, yatırım yönetimi alanında danışmanlık hizmetleri sunuyor. Şirketin Türkiye operasyonlarının başında bulunan Avi Alkaş ise, 1995 yılından beri perakende sektöründe aktif olarak görev alıyor. Alkaş Danışmanlık’ın 2008 yılında JLL ile gerçekleştirdiği stratejik ortaklıktan bu yana JLL Türkiye’de Başkanlık görevini üstelenen Avi Alkaş, şimdiye kadar Istinye Park, Zorlu Çenter, Korupark, Viaport ve Cevahir gibi Türkiye’nin önde gelen alışveriş merkezlerine danışmanlık yaptı. JLL, Alkaş Danışmanlık portföyüyle beraber, yaklaşık 20 yıllık bir dönem boyunca, toplamda 2 milyon metrekareyi aşan kiralanabilir alan içeren sayısız proje için danışmanlık yaptı.

Türkiye’nin alışveriş merkezi mezarlığına dönüşmemesi için birbirinden ayrışan ve ön fizibilite çalışmaları yapılmış projelerin olması önem taşıdığının altım çizen Alkaş, AVM’lerin yapılacakları yerlerin kapsama alanına, nüfusuna ve harcanan gelire göre farklılaşması gerektiğini söylüyor. Alkaş, bu anlamda AVM projeleri için konsept geliştirme ve danışmanlık hizmetlerinin önemine vurgu yapıyor. Alkaş JLL’in verdiği hizmetleri şöyle özetliyor:

“Biz ticari gayrimenkul alanında danışmanlık hizmeti veren bir_ firma olarak, mimarlara arsaya uygun konseptleri veriyoruz. Ardından uygulamada destek veriyor.

ve süreç tamamlanana kadar her aşamada yanlarında oluyoruz. Evdeki hesap çarşıya uymazsa da yeniden çözüm buluyoruz. Her yeni projemizin bir öncekinden farklı olmasına ve çıtayı yükseltmesine önem veriyoruz.”

Pazarın doygunluk sınırına ulaşması nedeniyle özellikle İstanbul’da yapılacak projelere çok dikkat edilmesi gerektiğini belirten Alkaş, “Doğru AVM’lerin yapılması çok önemli. Şehir planlamacıları doğru yerleri verip, doğru imar verme süreçlerini işlettiği sürece ve danışmanlık şirketlerinin araştırmalarına uygun alışveriş merkezleri yapıldığı takdirde birbirinden ayrışan alışveriş merkezleri yapılabilecek. Bu sayede tüketiciye seçenek sunulacak ve tüketicinin en uygun koşullarda alışveriş yapması sağlanacak” diyor.

Aydın YURDUM / Avm Partners CEO’su
“Başan detaylarda gizli”

2006 yılında Aydın Yıirdum, Tarkan Ander ve Dora Şahin-türk tarafından kurulan Avm Partners, Türkiye, Avrupa, Balkanlar, Ortadoğu ve Türki Cumhuriyetler’de faaliyet gösteriyor. 2008 yılında Alman mfi AG ile ortaklık kuran Avm Partners, yakın zamanda bu şirketle yollarını ayırdı. Bu kararın farklılaşan hedef pazar ve büyüme stratejisi nedeniyle varılan anlaşma sonrasında verildiği açıklandı.

Yurdum, 2006 yılından bu yana Avm Partners ile Türkiye çapında tamamlanan ve devam eden 3 bin 150 mağaza ve toplam 1 milyon 6 bin metrekareyi aşan kiralanabilir alan ile 51 AVM ve karma kullanımlı projeye hizmet verdi. Danışmanlık ve kiralamada doğru marka karmasının, AVM’nin başarı ve sürdürülebilirliğine önemli katkılar sağladığını söyleyen Yurdum, bu katkıyı şöyle açıklıyor: “Tüketme alışkanlıklarının değişiminin takibinin yapılması, konsept ve kiralamanın bu doğrultuda şekillendirilmesi başarıyı da beraberinde getiriyor. Alışveriş merkezlerini aslında mağazanın kendisi gibi düşünmek gerekiyor.

Bu nedenle AVM çatısı altında kurgulanan bu dünya çok titiz bir emek ve detay istiyor.”

Organize perakendenin son 10 yılda çok ciddi bir büyüme kaydettiğini hatırlatan Yurdum, sektörün ulaştığı ölçeğin Türk perakendecisinin dünya çapında rekabette söz sahibi olmasına imkan tanımaya başladığının altını çiziyor. Yurdum şunları söylüyor: “Doğru konumda ve büyüklükteki AVM projeleri perakendeci-i 1er kadar yatırımcısını da mutlu i etmekte. Bu yatırımların diğer faydaları ise, istihdam yaratma ve geliri kazanılan şehirde tutma açısından bulunduğu kentlere oluyor. Organize perakende kayıtlı ekonomiye katkı yaparak geçmişten gelen sistemsizliğin önlenmesine de katkı yapıyor.”

Orhan Murat İZCİ / KDM Danışmanlık Kurucusu
“Yakın pazarlarda büyük fırsat var”

Perakende sektörünün deneyimli isimlerinden Orhan Murat İzci tarafından 2008 yılında kurulan KDM Danışmanlık, yurtiçi ve dışında pek çok başarılı AVM projesine danışmanlık hizmeti veriyor. Cadde mağazacılığına yönelik kiralama hizmetleri veren şirket, AVM’lere kiralama, yönetim, yatırım ve proje yönetimi, mimari konsept tasarımı, hukuki danışmanlık gibi pek çok alanda danışmanlık hizmeti veriyor.

KDM, son dönemde odaklandığı yurtdışı projeleriyle dikkat çeken bir şirket. Perakendeciler için Irak, İran gibi pazarların önemli yatırım fırsatları sunduğunu anlatan İzci, bu pazarların önümüzdeki dönem daha da dikkat çekeceğinin altını çiziyor ve sözlerine şöyle devam ediyor: “Türkiye perakendesinin önemli oyuncuları, Irak, İran gibi yakın dış pazarlara odaklandı. Bu pazarlar potansiyelleriyle dikkat çekerken, Türkiye’nin etkilendiği iç ve Avrupa kaynaklı krizlere uzak olmalarıyla ek avantajlar da sağlıyor. Biz de KDM olarak, bu doğrultuda

Irak’ta yönetim ve kiralama projeleri hayata geçiriyoruz. Al Daver United Company’nin projesi olan Basra Times Square Mail bunlardan biri. Yılsonunda tamamlanacak projenin kiralama ve yönetimini üstlendik. Proje Türk yatırımcılar tarafından da yoğun ilgi görüyor.”

Andreas HOHLMANN / ECE Türkiye Genel Müdürü
“Projeye erken dahil olmalıyız”

Alman ECE Grubu’nun iştiraki olarak 2000 yılında İstanbul’da kurulan ECE Türkiye, büyük ölçekli AVM projelerinin geliştirilmesi, planlanması, gerçekleştirilmesi, kiralanması ve yönetimi alanlarında faaliyet gösteriyor.

ECE Türkiye Genel Müdürü Andreas Hohlmann, yalnızca İstanbul ve Ankara gibi büyük şehirlere değil orta ölçekli şehirlere de odaklandıklarına dikkat çektikten sonra sözlerini şöyle sürdürüyor: “Eskişehir ve Afyonkarahisar gibi orta öl çekli şehirlerde, hem kendi yatırımlarımız hem de yatırımcılarımız adına konsept danışmanlığı, yönetim ve kiralama yaptığımız AVM’ler mevcut. Benzer ölçekte diğer şehirler de ilgi alanımızda yer alıyor.”

Bir AVM’nin başarısında birden çok faktörün bir arada bulunması gerektiğini anlatan Hohlmann, profesyonel danışmanlık şirketlerinin projenin erken safhalarında projeye dahil olmalarının, bu anlamda büyük avantaj sağladığına işaret ediyor. Hohlmann şöyle devam ediyor: “Lokasyon gibi temel faktörlerin yanı sıra projenin planlaması en baştan doğru yapılır, doğru konsept oluşturulur, ürünün ne olduğu ve hangi hedef kitleye hitap edeceği belirlenerek marka karması ve pazarlama planı yapılırsa, başarıyı yakalamak daha kolay hale gelir. Danışmanlık şirketlerinin, yatırımcılara açık vc net olması ve doğ ru adımların atılması için onları yönlendirmesi, yatırımların uzun dönemde başarısında kilit faktörlerden biri.”

Hulusi BELGÜ / Mu İti Development Türkiye CEO’su
“Yatırımlarda Anadolu şehirleri ön planda”

Türkiye’ye Turkmall ile yaptığı ortaklıkla giren HollandalI Multi Development, 2010 yılında bu şirketle yollarını ayırdı. Pek çok AVM’nin yönetimi’ ni üstlenen Multi Development, aynı zamanda Türkiye’nin en büyük AVM yatırım şirketlerinden biri. Forum markalı AVM’lerin yatırımcısı olan şirket, bu AVM’lerin yönetimlerini de gerçekleştiriyor.

Alışveriş merkezi yatırımlarında doğru konsept ve doğru kiralama stratejisinin en önemli unsurlar olduğunu söyleyen Multi Development Türkiye CEO’su Hulusi Belgü, “AVM yatırımları konusunda danışmanlık veren şirketler hem projelendirme aşamasında, hem de kiralama aşamasında bu kriterleri gözden kaçırmamalı. Yatırımm uzun ömürlü ve ekonomik açıdan verimli olması için kısa ve uzun vade stratejilerin doğru belirlenmeli” diyor.

AVM yatırımları açısından Türkiye pazarını değerlendiren Belgü, son dönemde Anadolu şehirlerinin ön plana çıktığına işaret ediyor ve sözlerine şöyle devam ediyor: “İstanbul ve diğer büyük şehirlerin ihtiyaç duyulan bölgelerinde yatırımlar devam ederken, yatırımların Anadolu’ya kaydığı gözleniyor. Türkiye’de 81 ilimizin 57’sinde alışveriş merkezi var. Dolayısıyla alışveriş merkezi olmayan şehir ve bölgelerde yatırım fırsatları devam ediyor.”

Koray ÖZGÜL / Mallexpert Kurucusu
“Yönetim firmaları farklılaşmanın garantisi”

AVM geliştirme, kiralama ve yönetim hizmetleri veren Mallexpert, 2012 yılında Koray Özgül ve Nilüfer Özlem tarafından kuruldu. Ortakla1 rın 20 yılı aşkm süreye dayanan tecrübesiyle hizmet veren şirket, bugüne kadar 200 bin metrekareye proje geliştirme, kiralama ve yönetim hizmeti verdi.

“Mallcxpcrt ilgisini kurulduğu günden beri Anadolu illerine verdi” diyen Koray Özgül, AVM yönetiminde yönetim firmasının yetkilendirmesi gerektiğine özellikle dikkat çekiyor. Özgül, aksi halde istenen sonuçlara ulaşılmasının özellikle İstanbul’da zor olacağını belirtiyor. Özgül Anadolu’daki AVM yatırımlarını ise şöyle değerlendiriyor:

“Anadolu, İstanbul’a göre daha sağlıklı gelişmekte. Bu illerdeki organize olmayan perakende AVM’lere giderek artan oranda organize ve kayıtlı hale geliyor.

Anadolu tüketicisinin AVM’leri sahiplenmesi, tüketimini ve sosyal yaşamını AVM’lerin etrafında kurması başta zor olsa da, açılışın ikinci yılından sonra İstanbul’daki tüketicilere göre, mekana çok daha yakından bağlanan ve sahiplenen bir ziyaretçi profili görülüyor.”

Kiralama ve yönetim firmalarının AVM’nin bir anlamda rakiplerinden farklılaşma garantisi olduğunun altını çizen Özgül, “Bu şirketler başarısızlığa karşı önlemler alarak bunları AVM’nin faydası için uygularlar” diyor. Kiralama ve yönetim firmalarının bir anlamda yatırımcıyı sektördeki ve kapsama alanındaki “voltaj değişikliklerine” karşı koruduğunu söyleyen Özgül, şirketlerin temel görevlerini ise şöyle özetliyor: “Gelirleri sağlıklı ve sürdürülebilir olarak arttırırken giderleri de yine bu mantıkla ve kaliteyi bozmadan azaltmak..”

Muzaffer GÜLÖZ / İnside Danışmanlık Ortağı
“Danışmanların önemi ihtisaslaşmada ortaya çıkıyor”

inside Danışmanlık, 1993 yılında Akmerkez ile sektöre ilk adımlarına atmış, köklü firmaların projelerinde görev yapan ve 1 milyon metrekareyi aşkın kiralama deneyimine sahip olan Sitare Algan ve Muzaffer Gülöz tarafından 2010 yılında kuruldu. Gayrimenkul yatırımcılarına mimari proje geliştirme, konsept oluşturma, fizibilite/rekabet analizi, mağaza karması, kiracı planlama, ticari alanların lansman ve planlanması ve yönetim süreçlerinde danışmanlık hizmetleri sunan şirket, bugün itibariyle 502 bin metrekare ticari alanda kiralama, yönetim ve konsept geliştirme hizmeti veriyor.

Şirketin ortaklarından Muzaffer Gülöz, eskiden AVM inşaatlarının ikinci katına çıkıldığında danışmanlık şirketleri akla geliyorken, artık projenin fikir aşamasında danışmanların işe dahil olduğunu söylüyor. Bunun AVM yatırımlarında başarıyı da beraberinde getirdiğinin altını çizen Gülöz, ihtisaslaşan AVM sektöründe, konseptlerin ön plana çıktığını belirtiyor. AVM yatırımları açısından Türkiye’nin potansiyelini değerlendiren Gülöz şunları söylüyor:

“Türkiye’de AVM yatırımları açısından potansiyel halen devam ediyor. Birkaç yıl önce Kuzey Irak’ta birkaç AVM’ye danışmanlık verdik. Ancak bölgedeki istikrarsızlık nedeniyle, Türkiye pazarında kalmanın daha uygun olduğunu anladık. Yanlış AVM yatırımları ayrı bir konu. Ama doğru AVM yatırımları için Türkiye’de potansiyel hala yüksek.”

Hakan KURUN / Kurun AVM Danışmanlık
“Doğru yatırım yapmak önemli”

2005 yılında Hakan Kurun tarafından kurulan Kurun AVM Danışmanlık, AVM, ticari gayrimenkul ve karma projelerin fikir aşamasından başlayarak planlama, geliştirme, kiralama ve yönetim süreçlerinde hizmet veriyor. Bugüne kadar toplam 3 milyon metrekarenin üzerindeki bir alana hizmet veren şirket, yurtdışında da pek çok AVM ile çalışıyor. Sektörde 25 yıla dayanan tecrübeye sahip Kurun Danışmanlık Kurucusu Hakan Kurun, tarihi Kapalıçarşı’nın ilk ve ömür boyu fahri AVM danışmanı. Kurun, ulusal ve uluslararası yatırımcılara, özellikle alışveriş merkezi, otel ve karma projeler için yatırım ve geliştirme danışmanlığı, kiralama ve yönetim danışmanlığı ve yönetim hizmetleri veriyor.

Son yıllarda yurtdışı projelere odaklandıklarını belirten Kurun, Ukrayna, Makedonya gibi ülkelerde hizmet verdiklerini anlatıyor. AVM’nin başarısında öncelikle geliştirme yönetiminin etkili olduğunu söyleyen Kurun, kiralama ve yönetim danışmanlığının ise bundan sonra geldiğini belirtiyor. AVM’lerde en önemli konunun ise lokasyon olduğunu hatırlatan Kurun sözlerine şöyle devam ediyor: “Geçen sene bize yapılan başvuruların yüzde 70’ini ‘Bu lokasyonda bu yatırımı yapmayın’ diye cevapladık. Bizim için yatırım yapmak değil, doğru yatırım yapmak önemli.”

CEYHAN KONUK