Bina Yenilerken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Uzmanlar, kat maliklerinin ömrünü tamamlayan veya deprem riski taşıyan binalarını yenilerken müteahhit mağduru olmamaları için uyarıyor ve “Garantili bir süreç için mutlaka işin uzmanı bir avukattan bilgi alınmalı ” diyorlar…

SON yıllarda deprem riski olan şehirlerde kentsel dönüşüm projeleri hız kazandı. İstanbul’da hangi semte giderseniz gidin eski binaların yıkılıp yerine yenilerinin inşa edildiğini görmek mümkün. Oturduğu binanın riskli olduğunu düşünen mülk sahipleri, müteahhitlerle anlaşıp binalarını yenilemenin yollarını arıyor. Eski binaları gözüne kestiren müteahhitler de ev sahipleri ile sıkı bir pazarlığa giriyor. Peki ama eski bir binayı yenilemenin şartları ne? Eski yasaya göre kat maliklerinin tamamının izni olması gerekiyordu. Ancak yeni yasada sadece riskli değil ekonomik ömrünü tamamlamış ibaresi de olduğu için 2/3 çoğunluk kararı ile aynı zamanda risk raporu da alan mülk sahipleri, eski binalarım müteahhide vererek yeniden inşa ettirebiliyor.

Yeni kanun çıkmadan önce, eskiyen apartman veya sitelerin yıkılıp yeniden yapılması için ‘Medeni Kanun ve Kat Mülkiyeti Kanu-nu’na göre, tüm bağımsız bölüm maliklerinin oybirliği ile karar alması gerekiyordu. Apartman veya sitedeki bir daire veya dükkan sahibi bile karşı çıktığında, binayı yıkıp yeniden inşa etmek olanaksız hale geliyordu. Yeni Kentsel Dönüşüm Kanununa göre ise, eskiyen yapılarda arsa payı sahipleri üçte iki çoğunlukla yeniden inşa ettirme, müteahhit seçimi, yeni dairelerin büyüklüğü gibi kararları alabiliyor. Artık bir daire veya dükkan sahibi, ekonomik ömrünü tamamlamış olan apartman veya sitenin yeniden inşa edilmesini engelleyemiyor.

ATILMASI GEREKEN İLK ADIM

6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu ise, depremde yıkılacak veya ağır hasar görecek olan riskli yapıların yanı sıra eskiyen ve ekonomik ömrünü tamamlayan apartman ve siteleri de kapsıyor. Yeni kanunla eskiyen bina veya sitelerin, üçte iki çoğunluğun sağlanması ile yeniden yapılma olanağı buluyor. Kentsel dönüşüm, daire sahiplerine kira yardımı, inşaat kredisi ve faiz desteği gibi ek olanaklar sağlıyor. Eskiyen binalarda dönüşümü başlatmak için site veya apartman sakinlerinden en az birinin, riskli yapı tespiti yapan lisanslı kuruluşlara başvurması gerekiyor.

Lisanslı kuruluş binanın ekonomik ömrünü tamamlamış olduğuna dair karar verirse, bina için kentsel dönüşüm süreci de başlamış oluyor. Müteahhidi seçme, yeni bina inşa etme, mimari tasarımı seçme, daire tipi ve büyüklükleri gibi konularda tüm kararların en az üçte iki çoğunlukla alınması gerekiyor. Yeni yasaya göre anlaşmaya katılmayan üçte birin hissesi ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nm belirlediği bedel üzerinden diğer kat maliklerine satılabiliyor.

BANKALARDAN BİLGİ ALIN

Binanın analizini yaptırırken ve rapor alırken Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yetkilendirdiği kuruluşlarla çalışmanın önemli olduğunu vurgulayan Ant Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Okay, “inşaat şirketi ile anlaşmadan önce mutlaka geçmişini ve güvenli olup olmadığını araştırın. Gerekirse bankalardan bilgi talep edin” diye uyarıyor. Kat maliklerinin yapacağı anlaşmalara ve detaylarına mutlaka dikkat edilmesi gerektiğini vurgulayan Okay, binanın yıkım ve yeniden yapım süreci boyunca maliklerin geçici çözümlerin hangi çerçevede olduğunu net bir şekilde karşılıklı anlaşarak belirlemesi gerektiğini söylüyor.

HİSSE UYUMSUZLUĞUNA DİKKAT

Mülke ait ruhsat alındıktan sonra tahliye süresinin devreye gireceğini söyleyen Eva Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, sürenin ev bulmaya yetmesi ve kira bedelinin peşin alınmasının çok önemli olduğuna dikkat çekiyor. Eski projelerde genelde arsa payları ile dairelerin gerçek değerinin birbirine eşit olmadığını vurgulayan Yazıcı, 2006’da Kat Mülkiyeti Kanunu değişinceye kadar imal edilen binalarda ciddi miktarda hisse uyumsuzluğu yaşandığını vurguluyor. Eskiden müteahhitlerin kat karşılığı verdikleri dairelere daha az hisse verip kendilerine kalan dairelere daha çok hisse vermek gibi bir eğilim içinde olduklarını ifade eden Yazıcı, “Komşunuz ile daireniz aynı olsa bile hisseniz farklı olabilir. Kentsel dönüşüme giren bazı binalarda kat malikleri, özellikle iskan almışlarsa hisse dengesizliğini dikkate almıyor. Ancak bazı yerlerde bu sorun olarak karşımıza çıkabiliyor. Size teklif edilen kontratın fiili kullanım alanına mı endeksli yoksa daire hissenize mi endeksli olduğunu mutlaka kontrol edin. Aynı metrekarede olan ama hissesi farklı olan daire varsa, yeni daire de hissesi oranında küçülüyor demektir. Bu tür sözleşmeler arsa payım öne çıkarmaz, hisse payını öne çıkarır. Bu yanlış bir yaklaşım değildir ancak tersi de yapılabilir” diyor.

DETAYLI TEKNİK ŞARTNAME ŞART

Uzmanların uyarısına göre, kontratlarda tanımlanan ‘brüt satılabilir alan’ tanımının sözleşmede net bir şekilde yapılmasını istemek gerekiyor. Bu tanıma kanunen açıklık getirilse de her kurum kendi tanımını yapabiliyor ve müteahhitler bu maddeyi kullanarak kontratı farklı durumlara çekebiliyor. Müteahhit kontrattan vazgeçme maddesi eklemiş ise bu şartları iyi inceleyin ve mümkün olduğunca adının konmasını isteyin. Kontratta kaybedilen imar hakkı olursa nasıl dağıtılacağı ile ilgili bir madde varsa bunun net, açık ve uygulanabilir olduğundan emin olun. Değişik senaryolar düşünün ve onlara göre cevaplanmasını isteyin. Yapılacak yapıya ait detaylı bir teknik şartname olmalı diye uyaran uzmanlar, dairede yapılacak imalatlar ve kullanılacak malzemelerin kalite düzeyinin bile belirlenmesi gerektiğini söylüyor. Tapuların ipo-teksiz ve hangi aşamada size teslim edileceğinin de sözleşmede açıkça belirtilmesi gerekiyor. Sözleşmeler mutlaka noterde yapılmalı. Yapılan inşaatın kaçaklarının olup olmadığı, verilen süre ve iş planına sadık kalınıp kalınmadığı konusunda ise bir proje yönetim kuruluşu ile çalışmak en doğrusu.

Av. İsmail BİÇER / Baycan Avukatlık Bürosu
Bir hukuk bürosu ve avukattan destek alın

Kentsel dönüşüm için gerekli usul ve idari prosedürlerin yerine getirilmesinin ardından sözleşme 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 237. Maddesi ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. Maddesi kapsamında noterde düzenlenmeli. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. Maddesi uyarınca sözleşmenin tapu kütüğüne kaydedilmesi gerekir. Sözleşme İçeriğinde faaliyete dair tüm yükümlülüklerin açık ve net bir şekilde belirtilerek masrafı kendisine ait olmak üzere ‘Anahtar Teslimi’, her türlü maddi ve hukuki ayıptan azade bir şekilde yerine getirme görevinin müteahhide ait olduğu yazılmalı. Sözleşmenin konusu ve hisse içerikleri açık ve net bir şekilde, eğer arsa maliklerinin inşaat yapımı nedeniyle satmayı vaat ettiği hisseler mevcutsa bunların da devir zamanı ve şartları net bir şekilde belirtilmeli.

Müteahhidin inşaat işini yürütürken uymak zorunda olduğu iş güvenliği ve her türlü yasal mevzuata ilişkin yükümlülükler açık bir şekilde sözleşme ile düzenlenmeli. Müteahhit, iş kazası gibi oluşacak yükümlülüklerde hak sahiplerinin tazmin yükümlülüklerini üstlenmeli. Hatta iş kazalarına karşı hak sahiplerini korumak için İnşaat Faaliyet Sigortası yaptırmalı. Yapı Kullanma İzin Belgesi’ni (iskan izni] almak müteahhidin yükümlülüğünde olmalı ve inşaatın teslim süresi açık bir şekilde belirlenmeli. Sözleşmede, mevcut düzenlemelere uyulmadığı ve geç teslimlerde cezai şart, sair tazminlerin hangi meblağlarda, şartlarda ve ne şekilde işletilip tahsil edeceği, vergi, harç gibi her türlü giderin müteahhit tarafından karşılanacağı açık bir şekilde düzenlenmeli. Mücbir sebeplere dair maddeler sözleşme yükümlülüklerin ihlali durumunda kaçış yolu olarak kullanılabiliyor. Projeye dair teknik şartname, sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olarak düzenlenmeli ve taraflarca onanmalı. Tarafların hukuki emniyeti, hak ve menfaatlerinin korunması açısından sözleşme görüşmeleri ve imzalanması sürecinde, her zaman bir hukuk bürosu ve avukat desteği almaları faydalı olacaktır.

Uğur DUMANKAYA / Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı
Proje uygunluğunu mutlaka kontrol ettirin

Müteahhit ile hak sahipleri arasında yapılan sözleşmede cezai şartlar mutlaka her iki taraf için de konulmalı. Müteahhidin daha önce inşa ettiği referans niteliğindeki projeleri mutlaka gezin. Anlaşma yapmadan önce apartmandaki kat maliklerinin daireleri üzerine herhangi bir ipotek veya haciz gibi bir durumun olup olmadığını araştırın. Daire üzerinde herhangi bir hak ve alacak varsa sözleşme imzalandıktan sonraki süreci aksatır. Taahhüt edilen daire metrekaresinin emsal, brüt ya da net alan olarak cinsi sözleşmede açıkça belirtilmeli.

Proje teslim alındıktan sonra muhakkak bir mimarlık firmasına projeye uygunluğu kontrol ettirilmeli. Sözleşmede iskanın müteahhit tarafından alınacağı muhakkak belirtilmeli. Daire sahipleri, ilk etapta metrekareleri ve planı algılamak için müteahhitten mutlaka taslak kat planı istemeli.

Mimar Burak KARACA / Evrenol Architects
Kat malikleri kendilerini garanti altına almalı

Mimari projenin imar ve yangından korunma yönetmeliklerine uygun olması şart. Yönetmeliklere aykırı konular, sonradan yapılacak satışlarda büyük sıkıntılara sebep oluyor. Müteahhit ile yapılacak sözleşmede buna çok dikkat edilmeli, projede ve imalatta aykırılıklar takip edilmeli. Binanızı yenilerken imar durumunuzun olup olmamasına göre birkaç farklı imar kanununa tabii olabilirsiniz. Kat maliklerine emsal avantajı sağlamak açısından doğru emsal hesabının yapılması çok önemli.

Yüzde 20 ya da 25 emsal avantajı oranlarının ve farklı hesap sistemlerinden hangisini kullanacağınız, yeni yapılacak proje metrekarelerini çok etkiliyor. Bu aşama iyi araştırılmalı.

İki türlü teminat yöntemi var: Banka teminat mektubu ya da müteahhidin sahip olduğu dairlere ipotek vermesi. Eğer ipotek sistemine gidilecekse, iş bittikçe hak sahibine dairelerin teslim edilmesi daha doğru. Projenin imar kanunlarına uygun yapılması ve müteahhitten mutlaka iskan alması istenmeli. Kat malikleri bu konuda kendilerini garanti altına almalı. Müteahhidin sahip olduğu bir dairenin ipoteği ve bir miktar banka teminatı iskanın alınmasına bağlanmalı. Kat malikleri kendi aralarında arsa payına ve net metrekaresine göre adil bir paylaşım yapmalı. Arsa payı ve daire net alan farklılıkları çözülmeden ve bir karara bağlanmadan sözleşme imzalanmamalı. Adil paylaşım, herkesin sahip olduğu balkonlar dahil metrekarenin tespit edilerek paylaşım oranlarının belirlenmesidir. Müteahhidin paylaşım oranı semtlere göre farklılıklar gösteriyor. Örneğin Bağdat Caddesi ve çevresinde bu oran yüzde 30’a yüzde 70 iken, sahil bandında yüzde 25’e yüzde 75’tir. Bu oranların sözleşmeye doğru bir şekilde yansıtılmasına dikkat edilmeli.

Mimari planlara statik çizimler yansıtılmalı ve bu süreç maliklerine aktarılmalı. Artık 20×20 olan kolonlar, 50×50 gibi büyüklüklere çevrildi. Benzer şekilde şaft büyüklükleri de farklılaştı. Müteahhitler daha fazla gelir elde etmek için genelde üst katlan dubleks yapmayı tercih eder. Dubleks için yapılacak merdiven, hol için harcanacak emsal alan daha sonra metrekareyi değiştireceğinden daha baştan bu kayıplar tüm apartman sakinlerine yansıtılmalı ve uzlaşma sağlanmalı.

Binaların adım adım dönüşümü

• Yapıların ekonomik ömrünü tamamladığı için riskli yapı kapsamına girmesi veya ‘Bina Deprem Risk Raporu’ almak için tapuyla risk tespiti yapmaya yetkili kuruluşlara başvuruluyor.

• İnceleme yapan şirket, bina veya site için ‘Deprem Risk Raporu’nu ya da ekonomik ömrün tamamlandığına ilişkin rapor hazırlar.

• Rapor, bağlı bulunduğunuz ilin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne en geç İki gün içinde verilmeli.

• Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü de durumu Tapu Müdürlüğü’ne bildiriyor.

• Rapor kat maliklerine iadeli taahhütlü olarak bildirilmeli.

• Kat maliklerinin, 15 gün içinde tespite karşı il Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri’ne dilekçe ile itiraz etme hakkı bulunuyor.

• Rapora ve itiraz kararına karşı, diğer malikler İdare Mahkemesi’nde iptal davası açabiliyor.

• Mahkeme iptal kararı verirse durum yeniden tapuya işlenir.

• Bakanlık riskli yapı veya site maliklerine yıkım için 60 günden az olmamak şartıyla süre verebiliyor. Belediyeler de elektrik, su ve doğalgaz bağlanmasını durdurabiliyor.

• Bakanlıktan gelen onay yazısının ardından, 60 gün içinde daha önce görüşme yapılan müteahhit ile bina maliklerinin en az 2/3 çoğunluk ile ‘Bina Ortak Karar Protokolü’ imzalaması gerekiyor. Bu protokolde, riskli yapının yıkım kararı, arsa paylarına karşılık yeni inşaatta nasıl paylaşım yapılacağı, inşaatın nasıl yapılacağı, müteahhit ile paylaşımın nasıl yapılacağı, yeni inşaat için bakanlık onayı ile kentsel dönüşüm kredisinden yararlanılması gibi konular yer alıyor.

• Bina Ortak Karar Protokolü’nü yine bağlı bulunduğunuz İl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne vermeniz gerekiyor.

• Bina yıkıldıktan sonra maliklerin veya bakanlığın talebiyle kat irtifakı ve kat mülkiyeti kaldırılıp arsa payları maliklerin adına kaydediliyor. Yapılan anlaşma doğrultusunda ifraz, tevhid ve arazi düzenlemesi yapılıyor.

• Ortak Karar Protokolü’ne katılmayanların binanın bağımsız bölümlerindeki arsa paylarının bakanlık tarafından tespit edilen rayiç değeri, anlaşma sağlayan diğer mülk sahiplerine açık artırma usulü ile satılması gerekiyor. Satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar bakanlığa, TOKİ’ye veya idareye devrediliyor.

• Müteahhit ile kat karşılığı inşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi yapılması gerekiyor.

• Müteahhit, binanın yeniden inşaatı için tüm projeleri hazırlatıp ilgili belediyeden ruhsat alıyor.

• Bütün bu aşamalardan sonra inşaat süreci başlıyor.