Bir ara ilginin azaldığı İstiklal Caddesi’ne dönüş başladı
İstiklal Caddesi her dönem İstanbul’un en gözde bölgelerinden biridir. Ahmet Rasim’in Şehir Mektupları eserinde övgüyle söz edilen bölge şimdilerde yeniden moda oldu. Bir ara ilginin azaldığı İstiklal Caddesi’ne dönüş başladı…
İstiklal Caddesi’ne İlgi Yeniden Arttı
İSTANBUL’UN ticaret ve kültür merkezi olarak bilinen İstiklal Caddesi, uluslararası perakendecilere, restoranlara ve kültür-sanat merkezlerine ev sahipliği yapıyor. Caddenin perakende yapısı, son yıllarda daha fazla yerel ve ulusal hazır giyim markalarına doğru kayması ve restoran zincirlerinin sayısının azalmasıyla değişmeye başladı.
Cushman & Wakefield’ın yayınladığı “İstanbul Ana Alışveriş Caddeleri-2018” başlıklı raporuna göre 2016-2017 arasında İstiklal Caddesi’nden dokuzu hazır giyim/ayakkabı firması olan toplam 13 marka çıkış yaptı. Buna karşın, büyük ulusal vc uluslararası markaların, amiral mağazalarını (Koton, Mavi, Flo, H&M, Mango, Levi’s, Nike) İstiklal Caddesi’nde konumlandırmaya devam ettikleri görülüyor. Çoğunluğu yemc-içme, giyim, kozmetik, ayakkabı ve iletişim sektörlerinden şu an 30’a yakın firma, İstiklal Caddesi’nde birden çok mağazaya sahip. Özellikle kozmetik markaları ve GSM operatörleri, caddenin uzunluğundan ve yaya trafiğinden daha fazla faydalanmak için yine caddenin birkaç farklı noktasında konumlanmayı tercih ediyor.
YERİNE YENİLERİ AÇILDI
Son iki yılda İstiklal Caddesi’nde 20 mağaza kepenk indirirken, buna karşın, aralarında Hard Rock Shop, Kiehl’s ve Watsons’un da yer aldığı 14 yeni mağaza caddeye merhaba dedi. Burada şunu belirtmekte fayda var; geçtiğimiz yıllarda, caddenin cazibesi ve yüksek yaya trafiği nedeniyle bazı markalar agresif büyüme stratejisi izleyerek, cadde üzerinde birden çok mağaza açmayı tercih etti. Colin’s, Vodafone, Yves Rochcr gibi birkaç marka, cadde üzerinde ikinci ve hatta üçüncü mağazalarını açarak genişlemeye devam ederken Burger King, Camper, Diesel, Gratis, Koton, Starbucks, SuperStep gibi bazı markalar mağazalarından en az birini kapatarak daha verimli bir şekilde işletmeyi tercih etti. Sadece değişen perakende ortamı ve rekabet değil, TL’nin dolar karşısında değer kaybetmesi de perakendeciler üzerinde baskı yarattı. Artan kira yükü, perakendecileri büyüme yerine küçülme-birleşme veya pazardan çıkmaya zorladı.
23 YENİ MAĞAZA
Bunun dışında Demirören İstiklal ve Grand Pera’da, son dönemde 24 yeni mağaza açıldığı belirtiliyor. Açılan yeni mağazaların 11’i Demirören Istiklal’de, 13’ü ise Grand Pera’da. Demirören îstiklaPde Sultanahmet Köftecisi ve Caribou Coffee gibi markalar yeni mağazalarını açarken, Grand Pera’yı ise Coquet, Yves Rocher gibi tanınmış markalar tercih etti. Ayrıca cadde üzerindeki restoranım geçtiğimiz aylarda kapatan House Cafe yeni yerine taşınarak Grand Pera’da konumlandı.
Şu an yenilenme sürecinde olan, tarihi pasajların (Rumeli Han, Narmanlı Han, Elhamra Han, Avrupa Pasajı, Hazzopu-lo Pasajı) önümüzdeki dönemde devreye girmesi ile birlikte istiklal Caddesi’nin perakende açısından daha da hareketleneceği söyleniyor.
GAYRİMENKUL HAREKETİ
İstiklal Caddesi’ndeki gayrimenkul hareketi, dükkanların lokasyonu itibariyle iki bölgede inceleniyor. Birinci bölge Taksim Meydanı ile Galatasaray Lisesi’nin bulunduğu bölge. İkinci bölge ise Galatasaray Lisesi’nden Tünel’e kadarki bölge. Taksim Meydanından Tünel’e doğru gittikçe dükkan kiralarının daha uygun olduğu görülüyor. Dolar üzerinden kiralanan ve genellikle kur sa-bitlemesi yapılmayan dükkanlarda birinci bölgede kiraların aylık metrekarede 115-250 dolar civarlarında olduğu görülürken, ikinci bölgede kiralar aylık metrekarede 40 dolara kadar düşüyor.
Dünyanın önde gelen gayrimenkul yatırım yönetimi şirketlerinden Cushman & Wakcfield’ın yayınladığı “İstanbul Ana Alışveriş Caddeleri-2018” başlıklı rapora göre, cadde üzerinde ulusal ve uluslararası marka sayılarında büyük bir farklılık gözlenmiyor ve ulusal markalar ağırlıklarını korumaya devam ediyor. Geçtiğimiz iki yıl güvenlik kaygısı ve tramvay çalışmasının yolları yürünmez hale getirmesi nedeniyle yavaşlayan yaya trafiği bu yıl eski canlılığına kavuşmuş görünüyor. Özellikle Ortadoğulu turist sayısındaki artış, bu durumun başlıca nedeni.
İstiklal Caddesi’nin ise üst segment yeme-içme ve kültürel aktivitelerden ziyade yerel hazır giyim pazarı ve daha düşük profilli yeme-içme mekanlarına doğru dönüşümünü devam ettireceğine vurgu yapılan raporda, “Özellikle profilin Ortadoğu ziyaretçi ihtiyaçlarına kaymış olması ve devam eden AKM projesi nedeniyle, İstiklal Caddesi’nin daha uzun bir süre eski halini bizlere yaşatamayacağım göstermektedir. Ancak başarılı biteceğine inandığımız AKM projesi sonrasında, îstiklal’de meydan bölgesinden başlayarak aşağıya doğru inecek bir toparlanma olacağını umuyoruz” deniliyor.
Beyoğlu ve İstiklal Caddesi SW0T analizi
GUÇLU YÖNLER
✓ İstanbul’un en merkezi bölgelerinden biri olması.
✓ Türkiye’de cadde perakendeciliği denilince akla ilk gelen caddelerden biri olması.
✓ Yaya trafiğinin fazlalığı.
✓ Perakendecilerin yanı sıra, kültür ve sanat mekanlarına ev sahipliği yapması.
✓ Bölgenin toplu ulaşım noktalarına yakın konumlanması.
ZAYIF YÖNLER
✓ Türkiye’de turizmde yaşanan daralmanın caddenin ziyaretçi sayısında düşüşe neden olması.
✓ Kapanan mağaza ve kültür sanat merkezleri ile bölgenin entelektüel merkez olarak tercih edilirliğinin azalması.
✓ Bölgeye alternatif kültür sanat etkinliklerine ev sahipliği yapan bölgelerin oluşması.
✓ Kurdaki artış ile yükselen kiralar ve düşen cirolar karşısında perakendecilerin caddeden çıkması ile boş dükkan sayısında artış.
✓ Devam eden kentsel yenileme faaliyetleri ile boşluk oranlarının artması.
FIRSATLAR
✓ Bölgenin uluslararası bilinirliği nedeniyle turist çekme kabiliyetinin yüksek olması.
TEHDİTLER
✓ Dünyada yaşanan finansal krizin, Türkiye üzerindeki olumsuz etkilerinin gayrimenkul sektörüne olumsuz yansıması.
✓ AVM’lerin çoğalmasıyla alışveriş anlayışındaki değişim ve bunun cadde perakendeciliğine yansıması.
✓ Son dönemlerde yaşanan güvenlik kaygılarının bölge ekonomisi üzerindeki negatif etkileri.
Aykut CELEP / Re/Max Forever Gayrimenkul Danışmanı
“Dükkan bulmak zor değil”
Şeyma ŞEHİRLİ / Eva Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı
“Mal sahipleri kiralarda indirime gitmeli”
Bundaki en büyük etkenler, dükkanların satış vecirolarının eskiye oranla gerilemiş olması ve artan dolar kuruyla birlikte kiraların yükselişi olarak sıralanabilir. Ülkemize gelen Avrupalı turist sayısının azalması gibi etkenler İstiklal Caddesi’ndeki ziyaretçi sayısını değiştirdi.
Tahmini hafta içi 120 bin, hafta sonu 200 bin kişi İstiklal Caddesi’ni ziyaret ediyor. Değişen profilse dükkanların cirolarında düşüşe sebep oluyor ve mevcut kiraları ile rasyonel bir şekilde işletilemeyen binalar tek tek kiracıları tarafından terk ediliyor. Ziyaretçi profili daha ziyade orta direk Ortadoğulu turist tipine dönen Beyoğlu bölgesi yerli turist ve ziyaretçiden artık yeterli geliri elde edemiyor. Dükkan kiralarının çoğunlukla ciro üzerinden ödendiği İstiklal Caddesi’ndeki azalan gelir, markaları yer değiştirmeye zorluyor. Eskiden caddede yer alma yarışında markaların önceki kiracıların çıkması için ödediği hava parası artık gündemde değil. Çıkan dükkanlar yerlerini çoğunlukla yerel markalara bırakacak gibi görünüyor.
Ciro üzerinden ödenen kiraları karşılayabilen dükkanların caddeye dönüşünü sağlamak için mal sahiplerinin kiralarda indirime gitmesi şu an için Beyoğlu’nu canlandırabilecek en önemli seçenek gibi görünüyor.
“En büyük kentsel dönüşüm projeleri burada”
Özel firmalar birbiri ardına bölgeye yönelik inşaat projeleri geliştirdiler ve geliştirmeye devam ediyorlar. Taksim 360, Galataport, Haliçport, Okmeydanı, Piyalepaşa İstanbul ve Örnektepe gibi projeler sadece ülke içinde değil dünya çapında ilgi görüyor. Halen inşaatları devam eden projelerin tamamlanmasıyla ilçe bambaşka bir çehreye bürünecek. İlçenin dönüşümü ile ilgili konuşan Beyoğlu Belediye Başkanı Ahmet Misbah Demircan, “Projelerimizin hepsinde esas ilkemiz; Beyoğlu’nu Beyoğlu yapan bu ruhu yaşatmak, eskiyi koruyarak, konfor ve fonksiyonellik eklemek” ifadelerini kullandı.
“Ortadoğulu markaların ilgisi yoğun”
Okhan Şentürk
