Gayrimenkul Sektörü ve Cazip Fırsatlar

Türkiye ekonomisinde son yıllarda önemli bir can daman olan gayrimenkul sektörü, 17 Aralık operasyonunun ardından piyasalarda yaşanan dalgalanmalara rağmen hız kesmedi. İnşaat sektörünün önde gelen aktörleri, bu yıl da çok sayıda konut projesini yaşama geçirecek. Ekonomist olarak İstanbul’dan Ankara’ya, İzmir’den Bursa’ya kadar çeşitli kentlerde cazip fırsatlar sunan projelerden 80 tanesini sizler için inceledik.

Yerel seçimlerin ardından piyasaların sakinleşmesiyle birlikte yüksek seyreden konut kredisi faizlerinin yıl sonuna doğru inişe geçmesi ve yılın son çeyreğinin konut satışlarındaki düşüşle başlayan ilk çeyreğe göre hareketli geçmesi bekleniyor. Yerel seçimler nedeniyle ötelenen yeni proje lansmanları birbiri ardına yapılmaya başlarken, yılın ilk çeyreğinde hakim olan ‘bekle gör’ yaklaşımının yerini haziranın sonunda başlayacak olan Ramazan ayma kadar harekedenme-ye bırakması bekleniyor. Ağustos ayında gerçekleştirilecek olan cumhurbaşkanlığı seçiminin de özellikle yabancılar için ‘bekle gör’ politikasını gündeme getireceği, eylül ayından itibaren ise piyasanın satış yönünde hareketleneceği beklentisi hakim.

Kentsel dönüşümde belediye eliyle yürütülen büyük projeler yerel seçimlerden dolayı bazı noktalarda duraksamaya girmişti. Seçim sonrasında bunların yeniden hareketlenmesi bekleniyor. 28 Mayıs’ta yürürlüğe girecek olan Yeni Tüketici Kanunu da sektörü etkileyebilecek önemli bir diğer gelişme olarak görülüyor.

DÖNÜŞÜM HIZLANACAK

Sektör oyunculan yatırımlarını tüm hızıyla sürdürüyor. Genel kanı 2014’tin kentsel dönüşüm projeleri yılı olduğu yönünde. Yani uzun süredir Türkiye’nin gündeminde olan kentsel dönüşüme ilişkin nihayet altyapı tamamlandı, hazırlıklarda son aşamaya gelindi, projelerin yeşerme zamanı başladı. Önümüzdeki aylarda başta İstanbul olmak üzere Türkiye genelinde birbiri ardma kentsel dönüşüm projeleri devreye alınacak.

İstanbul Kentsel Dönüşüm Demeği’nin verilerine göre, 2013 yılında 15 bini İstanbul’da olmak üzere Türkiye genelinde toplam 20 bin bina kentsel dönüşüm kapsamına girdi. Kentsel dönüşümde atılım yılı olması beklenen 2014’te bu rakamın aşılması bekleniyor. Türkiye genelinde önümüzdeki yıllarda gerçekleştirilmesi planlanan dönüşüm çalışmalarına yaklaşık 400 milyar dolar harcanacağına da dikkat çekiliyor.

Yabancı yatırımcı açısından bakıldığında ise Türkiye’nin istikrarsız yapısının, şeffaflıktan uzaklaşmasının, imar konularındaki gri noktaların ‘bekle gör’ politikası izlemelerine neden olduğu görülüyor. Ancak bazı yabancı yatırımcılar bu noktalan risk olarak görürken bazılan da bu durumu fırsat olarak görüyor.

80 PROJE YOLDA

Bu süreçte markalı konut sektörü İstanbul’da gösterdiği gelişimi Ankara’dan İzmir’e, Gaziantep’ten Bursa’ya kadar Anadolu’nun çeşitli kentlerinde sürdürüyor. Kentsel dönüşüm ile birlikte Anadolu’nun gelişen kentlerindeki proje sayısının önümüzdeki dönemde daha da artması bekleniyor.

Ekonomist dergisi olarak bu yıl lansmanı yapılan ya da lansmanı yapılması planlanan projelerle ilgili yaptığımız araştırmada önümüze rekor sayılabilecek bir rakam çıktı. Ağırlıklı olarak İstanbul’da yer alan 22’sinin lans-manı yapılan diğerlerinin ise lansman beklediği bu projelerin bu yıl başlaması ve 2-3 yıl içinde tamamlanıp sahiplerine teslim edilmesi planlanıyor. Haberimizdeki tablolarda bu projelerle ilgili ayrıntılı bilgiler bulunuyor. Tabloda lansmanı yapılan projelerde başlangıç fiyatları da var. Lansmanı yapılmayan projelerde ise fiyatlar belli olmadığı için fikir vermesi amacıyla ilgili bölgelerdeki rayiç fiyatlara yer verdik.

Ekonomik belirsizliklere rağmen sektörün yeni proje geliştirme çalışmalarında frene basmayışının en önemli nedenleri arasında, yılda 1 milyonluk nüfus artışı, evlenmeler ve kentleşme ile yabancı ilgisi nedeniyle markalı projelere talebin artması gösteriliyor.

ALIM BEKLENTİSİ

Yılın ilk çeyreğinde düşüşe işaret eden konut satış rakamlarının seçim sonuçlarının piyasalara olumlu yansımasıyla alım beklentisine dönüştüğü de gözleniyor. Seçim sonuçlarının siyasal istikrarın kalıcı olduğunu gösterdiğini, istikrarın devamlılığının ekonomiye olumlu yansıyacağını belirten Özyurtlar Şirketler Grubu Başkanı Tamer Özyurt, kısa ve orta vadede faizlerin düşmesiyle birlikte ertelenen gayrimenkul talebinin alıma dönüşeceğini söylüyor. Özyurt, “Seçim sonuçlarının ilk etkisi faizlerde görülecektir. Kısa ve orta vadede faizler düşüşe geçerken, faizlerin düşmesiyle birlikte piyasada ertelenen gayrimenkul talebi alıma dönüşür. Bu durum da emlak sektöründe yeniden bir hareketlenme ve büyüme başlatır” diyor.

Konut üretim maliyetlerindeki yüzde 15’lere varan artışın hala konut fiyatlarına yansıtılmadığı, hatta yüzde 10-15 aralığında lansman indirimleri yapıldığı, bunun da tüketiciler için alım fırsatı yarattığı vurgulanıyor. Piyasalardaki dalgalanma yüzünden durgunlaşan satışları artırmak isteyen markalı konut üreticileri 80 bin TL’lere varan oranda indirim içeren kampanyalar da düzenliyor. Kimi kampanyalarda ise 60 aya sıfır faiz uygulaması yapılıyor.

İSTANBUL ÖNE ÇIKIYOR

Geliştirilen projelerin kentlere dağılımı incelendiğinde İstanbul her zaman olduğu gibi başı çekiyor. Bunda son yıllarda yabancı yatırımcılar için de kentin cazibe merkezi haline gelmesinin etkili olduğuna işaret ediliyor. Anadoludan gelen yatırım amaçlı talebi de unutmamak gerekiyor.

PwC ve Urban Land Institute (ULI) işbirliği ile gerçekleştirilen ve gayrimenkul sektöründeki tahminleri içeren “Emerging Trends in Real Estate: Europe 2014” (Gayrimenkulde Gelişen Trendler: Avrupa 2014) raporu da bu yorumu doğrular nitelikte. Rapora göre, geçen yılın gözde şehirlerinden biri olan İstanbul, bu yıl birkaç sıra gerilemesine rağmen 7’nci sırada yer alarak yatırım için en iyi 10 şehir arasındaki yerini koruyor.

Avrupa’nın ana gayrimenkul pazarlarındaki birincil varlık rekabeti, yatırımcıları getiri arayışıyla İrlanda ve İspanya gibi toparlanan pazarlara, bölgesel merkezlere ve ikincil gayrimenkul stokuna yöneltirken, İstanbul, güçlü bir ekonomiyle desteklenen ve hızlı büyüyen bir pazara sahip olduğu için yatırımcıların favori kentlerinden biri olmayı sürdürüyor. Raporda, mütekabiliyet yasasının özellikle Rusya, Ortadoğu ve Asya’daki yatırımcıların dikkatlerinin Türkiye’ye yönelmesine sebep olduğuna dikkat çekiliyor.

KENT MERKEZİNE YÖNELİM

Türkiye’nin konut ihtiyacının çok fazla olduğunu, kentsel dönüşümün, afet riski altındaki bölgelerle ilgili işlemlerin bu yıl da devam edeceğini belirten PwC Türkiye Şirket Ortağı ve Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu, “Kentsel dönüşüm çerçevesindeki konut yatırımlarının çeperlerden kent merkezine kayacağını düşünüyorum. Bu yıl çok büyük projelerin başlayacağını düşünmüyorum ancak ilk tohumların atılacağını öngörüyoruz” diyor. Bayraktaroğlu, öğrenci yurtları, yaşlı bakım evleri gibi biraz daha alternatif gayrimenkul alanlarına ve e-ticaretin gelişmesi sebebiyle de lojistik alanına yatırımların olabileceğini vurguluyor.

YABANCILAR DÖNÜYOR

İstanbul İnşaatçılar Demeği (İN-DER) Başkanı ve Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkam Nazmi Durbakayım, yerel seçimlerin sona ermesiyle inşaat sektörüne ivme kazandıracak olan kentsel dönüşüm projelerinin de yolunun açıldığını söylüyor. Siyasi belirsizliğin ortadan kalkmasının kredi faizleri de dahil olmak üzere ekonomiye olumlu yansıyacağına işaret eden Durbakayım, “Belirsizliklerin ortadan kalması ile birlikte Türkiye’ye doğrudan yatırım yapacak yatırımcıların gelmesini bekliyoruz. Bu yatırımcılar direkt elini taşın altına sokup gayrimenkul sektörüne yatırım yapacak yatırımcılar olacaktır” diyor.

Geçtiğimiz yılın ilk yarısından bu yana Ortadoğulu büyük bir turizm grubu ile Türkiye’de gayrimenkul yatırımları yapmak üzere görüşmeler yürüttüklerini belirten Mar Yapı Yönetim Kumlu Başkanı Münir Özkök, Gezi Paıkı protestoları döneminde askıya alınan görüşmelerde sona yaklaştıklarını söylüyor. Ortadoğu’nun en büyük turizm gruplarından biri olan A plus segment otelleri ile bilinen Dubaili bir gmp ile birlikte İstanbul’da gayrimenkul projesi geliştirmek üzere imza aşamasına geldiklerine işaret eden Özkök, şöyle devam ediyor:

“Bu gmp Türkiye’de yaşanan gelişmeler nedeniyle görüşmeleri ya-vaşlatmıştı ancak son dönemde görüşmelerimizi hızlandırdık. Grup, Türkiye pazarına girme konusunda son derece iştahlı ama yaşananlardan çekiniyorlar. Nisan ayı ortası gibi sonuç alırız. Anlaşma olursa ilk etapta 75 milyon dolarlık bir gayrimenkul yatırımı olacak ve başka yatırımlar da gündeme gelecek. Grubun Türkiye genelinde 10 otel açmak gibi de bir hedefi bulunuyor. Tüm bunlar siyasi istikrara bağlı.”

ORTA VE ALT SINIFA PROJE

Son yıllarda geliştirilen gayrimenkul projeleri daha çok oıta ve üst sınıfa yönelik pahalı projelerden oluşuyor. Ancak özellikle İstanbul gibi büyük kentlerde alt gelil’ gmbuna yönelik projelere ihtiyaç duyulduğuna, bu alanda konut açığı olduğuna vurgu yapılıyor.

Konut Üreticileri Derneği (KO-NUTDER) Başkanı Ömer Faruk Çelik, son yıllarda özellikle üst gelir grubuna yönelik geliştirilen proje sayısında büyük bir artış yaşandığına dikkat çekiyor. Çelik, “Alt gelir grubuna yönelik çalışmalar mutlaka yapılmalı. Şu anda piyasalarda durgun bir hava var ancak seçimlerden sonra biraz daha iyi bir ortam oluşacaktır. Konut üreticileri proje geliştirme-ye devam ediyorlar, çünkü bu işler uzun soluklu işler” diyor.

İnşaat sektöründe üretimin dumıa-yacağma işaret eden Çelik, bu yıl yüzde 3-5’lik gerileme olabileceğine dikkat çekerken, konut kredi faizlerinde de düşüş beklediklerini dile getiriyor.

ANADOLU SEFERİ

İstanbul’un yanı sıra artık Anadolu’nun öne çıkan kentleri de markalı konut üreticilerinin ilgisini çekiyor. Örneğin Sinpaş Yapı, Gaziantep ve Ankara gibi kentlerden sonra Anadolu seferini Denizli’de sürdürecek. Sinpaş Yapı Genel Müdürü Ahmet Çelik, geçtiğimiz aylarda, “Sancaktepe bölgesinde butik bir konut, Kağıthane’de ise ticari gayrimenkul projesine başlıyoruz. Gaziantep’ten sonra Denizli’ye değer katacak yeni projemize de start vereceğiz” açıklamasını yapmıştı.

İnşaat sektörünün her zaman ekonominin lokomotifi olduğunu ve olmaya devam edeceğini belirten Çelik, bu yıl için beklentilerini şöyle açıklamıştı: “Planlı büyümenin devam etmesi önemli. Bu nedenle bu yıl daha temkinli adımlarla ilerlemekte fayda var. 2014’ün genel olarak iyi geçeceğini umuyoruz. Devletin altyapı ve üstyapı yatırımlarından dolayı arz ve talebe bağlı olarak inşaat malzemelerinde ciddi bir fiyat aıtışı oldu. Artışa bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarının artacağını, büyük şehirlerdeki KDV düzenlemelerinin konut fi\ atlarına yansıyacağını düşünüyorum. Benim taliminim yüzde 15-25 arası bir artış olacağı yönünde.”

KENTSEL DÖNÜŞÜM MARKASI

DKY İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ali Dumankaya ise inşaat maliyetlerinin orta ve lüks konutta binanın yüksekliğine göre 800 ile 2 bin TL/m2 seviyelerinde, sosyal konutta ise 500-600 TL/m2 seviyesinde olduğunu söylüyor. Yeniden İstanbul markasını oluşturarak kentsel dönüşüm çalışmalarına odaklandıklarına işaret eden Dumankaya, bu marka ile mahalle konseptli projeler geliştirerek kentsel dönüşüm çalışmalan yapacaklarını, düşük aidatlı konut projeleri gerçekleştireceklerini de belirtiyor.

İstanbul’da yürütülen kentsel dönüşüm çalışmaları ağırlıklı olarak özel sektör firmalan kanalıyla yapılırken, Beyoğlu, Küçükçekmece, Gaziosmanpaşa, Ataşehir, Esenler, Kağıthane gibi ilçe belediyeleri de kendi bölgelerinde kentsel dönüşüme dönük çalışmalar yapıyor. Bu çalışmalar kapsamında yerinde yıkıp yapmak gibi küçük çaplı çalışmalardan çok parsellerin birleştirilip daha büyük çaplı projelerin oluşturulması için emsal artışı vermek gibi destekleyici faaliyetler yapılıyor. Istanbulda şu anda gerçekleştirilen dönüşüm çalışmalarının da daha çok parsel bazlı çalışmalar olduğuna işaret ediliyor.

HEDEF İLLER VE BÖLGELER

Ekşioğlu Group Yönetim Kurulu Başkanı İmdat Ekşi, Fikirtepe ve Idealtepe’de kentsel dönüşüm projeleri yapmayı planladıklarını, Antalya, İzmir, Bursa gibi Anadolu’nun değeri yüksek kentlerinde de projeler geliştirebileceklerini söylüyor.

Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, “Kentsel dönüşüm satış adedi anlamında olmasa bile rakam (satış fiyatları) bazında emlak sektöründe 2014’ün gerçek lokomotifi olacaktır. Çünkü kentsel dönüşüm hareketlerinin başlatıldığı ve sürdürüldüğü yerler kentin ana lokasyonları, köklü merkezleridir” diyor.