Gayrimenkule Fonlarla Yatırım Olanağı Geliyor

Son yıllarda çok hareketli olan gayrimenkul pazarına doğrudan yatırım olanağı sunan gayrimenkul yatırım fonları (GYF) kuruluyor. Bu fonları portföy yönetim şirketleri ve sadece bu işi yapacak olan gayrimenkul portföy yönetim şirketleri kuracak. Fonlara nitelikli yatırımcılar ve yabancılar yatırım yapabilecek. Bu fonlar katılımcılara vergi başta olmak üzere önemli avantajlar sunacak.

Türkiye yeni bir yatırım enstrümanıyla tanışmak üzere. Dünyada büyük piyasalarda yaygın olarak kullanılan gayrimenkul yatırım fonları (GYF), Türkiye pazarında da kuruluş aşamasında. GYF, özetle gayrimenkul piyasasına yatırım yaparak ortaklarına getiri sağlayan bir fon türü. Yatırımcı için önemli bir yatırım alternatifi olacak bu ürünle ilgili yasal mevzuat tamamlandı.

Dünyaya bakıldığında 2013 yıl sonu itibariyle Investment Property Da-tabank endeksinde yer alan yerel açık uçlu bu fonların büyüklükleri ABD’de 108 milyar dolar, Avrupa’da 74 milyar dolar ve Asya-Pasifik’te 40,3 milyar dolar. GYF’ler Türkiye’de ilk kez 2012’de gündeme geldi. 2014 yılında yayınlanan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’ ile kuruluşu, işleyişi ve faaliyetlerine ilişkin esasları da tanımlandı.

YENİ ŞİRKETLER KURULUYOR

Tebliğ ile birlikte bu fonlara yönelik portföy yönetim şirketlerinin çalışmaları hız kazandı. Konuyla ilgili olarak öne çıkan bir şirket olan Ak Portföy, GYF kurulmasına yönelik SPK’ya izin müracaatında bulundu bile. Böy-lece haziran sonuna doğru sektörde ilk GYF’nin kuruluşuna izin verilmesi bekleniyor.

Bu alanda var olma adına katılım bankalarının da portföy yönetim şirketi kurma yönünde girişimleri sürüyor. Kuveyt Türk ve Albaraka Türk’ün portföy yönetim şirketi kurma yönünde çalışmaları var. Ayrıca Omurga Gayrimenkul isimli kurulmuş bir portföy yönetim şirketi de var. Marmara Capital, Destek, Hedef, Strateji gibi şirketlere de SPK tarafından portöy şirketi izni verildi. Ancak bu şirketlerin ne ölçüde GYF’ye ilgi göstereceğini zamanla göreceğiz.

Portföy yönetim şirketlerinin yanında yeni kurulmakta olan gayrimenkul portföy yönetim şirketlerinin (GPYŞ) olduğunu da görüyoruz. GPYŞ’ler de GYF kuıma iznine sahip. Bu alana inşaat firmalanmn büyük ilgi gösterdiği ifade ediliyor. Aldığımız bilgilere göre, Kalender Gayrimenkul, 24 Gayrimenkul, EYP Gayrimenkul gibi gayrimenkul portföy yönetim şirketleri kuruldu. ENSPD Project Develop-ment’in çalışmaları devam ediyor. ENSPD Project Development Yönetici Ortağı Mehmet Ali Ergin, sektörün potansiyeli ile birlikte ilgi gösteren şirket sayısının arttığını kaydediyor.

İLGİ YÜKSEK OLUR

GYF’lerin müşterileri Türkiye’de ilk aşamada nitelikli yatırımcılar ve yabancı yatmmcılar olacak. Nitelikli yatırımcılar, en az 1 milyon TL tutarında Türk veya yabancı para ve sermaye piyasası aracına sahip olan gerçek veya tüzel kişiler ile sermaye piyasası faaliyetleri ileri düzey lisansı ve türev araçları lisansına sahip kişiler olarak tanımlanabilir.

TKYD Başkanı ve Ak Portföy Genel Müdürü Dr. Alp Keler, bu varlıklara sigorta şirketlerinin, vakıf-sandık-lar ve emeklilik şirketleri gibi kurumsal yatırımcılar ile büyük bireysel yatırımcıların ilgi göstermesini bekliyor. Özellikle BES tarafına vurgu yapan Alp Keler, “Gelişmiş piyasalarda GYF’lerin emeklilik fonları içindeki payı yüzde 4-5’lerde” diyor.

YÜZDE 80 GAYRİMENKUL

Tebliğ ile getirilen düzenlemelere bakılırsa, GYF’lerin en az yüzde 80’i gayrimenkul yatırımlarından oluşmalı. Bunun içinde arsa, arazi, konut, ofis, öğrenci yurdu, depo gibi akla gelebilecek tüm gayrimenkuller var. Fonun kurulmasından itibaren bir yıllık süreçte minimum 10 milyon TL büyüklüğe gelmesi isteniyor. Aksi halde fonun tasfiyesi gerekiyor. Fonlar, süreli veya süresiz olarak kurulabilecek. GYF’lerin portföylerindeki varlıklar, uluslararası uygulamalar paralelinde bağımsız bir portföy sakla-yıcısı tarafından saklanacak. Fonlardaki gayrimenkuller yılda en az bir kez bağımsız değerleme şirketleri tarafından değerlenecek.

GYF’ler bu düzenleme ile tapu kadastro müdürlüklerinde tüzel kişi olarak sayılacak ve tapu işlemleri buna göre yapılacak. Ancak Alp Keler burada, Tapu Kadastro Genel Müdür-lüğü’nün ilgili birimleri bilgilendirmesi gerektiğini söylüyor.

VERGİ AVANTAJI

GYF’lerin katılım payları değeri varlıkların toplam değeri ile belirleniyor ve GYO’lar gibi borsadaki dalgalanmalardan etkilenmiyorlar. Nitelikli yatırımcılarla, yatırımcıların beklenti ve talepleri ile yönlendirilebilen ve smırlandırılabilen fonlar kurulabilecek. Yatınm sözleşmesi ve ihraç belgesi nitelikli yatırımcının, fonun faaliyetlerine müdahil olduğu ve kontrol ettiği şartnameler olacak.

Mehmet Ali Ergin’in verdiği bilgiye gore, alım satım geliri elde etmek veya kira geliri için kurulabilecek fonlar, kurumlar vergisinden istisna tutuluyor. Katılım paylarının iadesi veya temettü ile bireysel yatırımcının elde ettiği gelirlerin de yarısı gelir vergisinden istisna tutulacak. Yabancı yatı-nmcılar için efektif vergisi de sıfır olacak. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Başkanı ve BYY Finans Kurucu Ortağı Bekir Yener Yıldırım, GYF’lerin önemli avantajlar sunduğunu belirtiyor. Yıldırım, bu avantajları dört başlık altında sıralıyor. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarından farklı olarak bu ürünle doğrudan gayri-menkule yatırım yapılabiliyor.

Fon paylan, Merkezi Kayıt Kuruluşu saklamasında olduğu için güvenli yatırım imkanı sunuyor. Fonlarda profesyonellerce seçilmiş farklı gayrimenkuller olduğundan risk en aza indiriliyor. En önemlisi ise vergi avantajı sağlanıyor.