GYO’larda üçüncü çeyrek beklentileri çok yüksek

GYO şirketleri, konut kredisi faiz oranlarının gerilemesiyle ilk yarıyılda beklentilerin üzerinde sonuçlar açıklamıştı. Üçüncü çeyrekte de kampanyalarm etkisiyle olumlu bilançolar bekleniyor. Bu süreçte Emlak GYO ve Torunlar GYO, en çok önerilen hisseler olarak öne çıkıyor. Son çeyrekte ise FED’in olası faiz artışı ve döviz kurlarındaki dalgalanmaların risk oluşturduğu belirtiliyor.

Geçtiğimiz hafta itibarıyla Borsa İstanbul’da şirketler, 2016 üçüncü çeyrek finansal sonuçlarını açıklamaya başladı. Banka ve sanayi şirketlerindeki üçüncü çeyrek beklentilerim önceki haftalarda analiz etmiştik. Bu hafta ise son dönemde öne çıkan konut sektörünü ele aldık ve gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) şirketlerindeki öngörüleri masaya yatırdık.

GYO Endeksi, yılbaşından bu yana BİST-100 Endeksi’nin yüzde 3, son 1,5 ayda ise yüzde 7’nin üzerinde performans gösterdi. GYO şirketlerinin ilk yarıyıldaki finansal sonuçları, yüksek satış ve kârlılık rakamlarıyla piyasa beklentilerinin üzerindeydi. Bu olumlu performansta, TCMB’nin sadeleştirme politikası sonucunda fon-lama maliyetlerinin ve piyasa faizlerinin geri çekilmesiyle konut talebinin canlanmasının etkili olduğu belirtiliyor. Sektöre ilişkin kampanyalar ve kredi düzenlemeleri de sektörü destekleyen etmenler olarak sıralanıyor.

Bu gelişmelerin etkisiyle GYO’ların üçüncü çeyrekte 20l6’daki olumlu eğilimi koruması öngörülüyor. Ayrıca kredi önlemleri ile ekonomi yönetiminin konut sektörünü ve ıf talebi artırmaya yönelik çalışmalarının sonuçlarının özellikle dördüncü çeyrekte ve 2017’de şirketlerin nakit akışına ve kârlılığına belirgin şekilde yansıması bekleniyor.

ÖNE ÇIKAN GYO’LAR

Yatınm Finansman Araştırma Müdürü Mehmet Akif Daşıran, 20l6’nın geri kalanı ve 2017 için konut sektöründe aşağı yönlü risklerin sınırlı olduğunu söylüyor. Bunun nedenlerini de 2016’daki düşük baz etkisine ilaveten yapılan kampanyalar, düşürülen konut kredisi faiz oranları ve yüzde 75’ten yüzde 80’e çıkarılan konut değeri/kredi oranı olarak açıklıyor.

“Global likidite koşulları ve bu ko-şullann TL getirilerine potansiyel yansıması, 2017 konut sektörü görünümü için muhafazakâr olmamıza sebep oluyor” diyen Daşıran, 2017’nin konut sektörünün mevcut dinamiklerini koruyacağı bir yıl olacağım dile getiriyor.

Mehmet Akif Daşıran, bu konjonktürde Emlak Konut GYO’nun güçlü iş modeli ve rağbet gören bölgelerdeki markalı projeleriyle diğer konut geliştiricilerden ayrıştığını ifade ediyor. Hisse performansını pozitif etkileyebilecek potansiyel haber akışları nedeniyle Torunlar GYO’yu ‘ da öneriyor. Daşıran, îş GYO’nun istikrarlı kira geliri yaratan iş modelinin hissede fıyatlandığı kanaatinde. Halk GYO’yu ise uzun vadede yüksek büyüme potansiyeli sunan İstanbul Fi-nans Merkezi (IFM) projesiyle beğeniyor.

KONUT KREDİLERİ

Mart başında bankalarca TL üzerinden açılan kredilere uygulanan ağırlıklı ortalama faiz oranları konut kredilerinde yüzde 14,5 civarlarındaydı. Ekim ay itibarıyla bu oranın yüzde 12,1’e gerilediğine dikkat çeken Reel Kapital Menkul Değerler Araştırma Uzmanı Enver Erkan, “Bankaların fonla-ma maliyetlerinin azalmasıyla konut kredileri daha fazla düşebilir. KDV indirimi de GYO şirketlerini olumlu etkileyecek” diyor. Makro önlemlerle konut sektörünün momentum kazanmasının yılın geri kalanında konut satışlarına ilave pozitif etki yapmasını da bekliyor. Erkan, ‘alım’ önerisi verdiği GYO şirketlerini ise Emlak Konut GYO, Iş GYO, Halk GYO, Saf GYO, Sinpaş GYO, Alarko GYO, Reysaş GYO, Özak GYO ve Akmerkez GYO olarak sıralıyor.

Alan Yatınm Kıdemli Analisti Eda Önder Öztürk ise ülke genelindeki konut satın alma isteğinin 2017’de de devam edeceğini öngörüyor. Tüketici kredileri dağılımında konut kredilerinin payını koruyacağını ve kentsel dönüşüm projeleriyle sektörün canlı kalacağını ifade eden Öztürk, en çok Emlak Konut GYO ve Torunlar GYO’yu beğeniyor.

ÖNE ÇIKAN RİSKLER

Genel olarak beklentilerin olumlu olduğu konut sektörü ve GYO şirketlerinde bazı risklere de dikkat çekiliyor. Bu bağlamda en büyük risk, FED’in faiz artışına gitmesi olarak öne çıkıyor. “Yurtdışında faizlerde görülebilecek artış ve bunun 2017’de devam etmesi yurtiçi faiz oranlarında da artışa neden olabilir” diyen Gedik Ya-tınm Araştırma Uzmanı İbrahim Bayraktar, bu durumun reel faizlere duyarlı olan sektörü olumsuz etkileyeceğini vurguluyor. Aynca olası faiz ar-tışlannın kurdaki dalgalanmaları artırabileceğine ve kârlılık tarafında döviz açığı ve fazlası olan şirketlere göre etkisinin değişeceğine dikkat çekiyor. Bayraktar, “2015 üçüncü çeyrekte döviz kurlarındaki artışla kur gideri yazan yüksek döviz açığına sahip GYO şirketleri, 2016 üçüncü çeyrekte döviz kurlarındaki artışın sınırlı olmasıyla geçen yılın aynı dönemine göre olumlu etkilenecek” diyor. Ancak döviz varlığı fazla şirketlerin kârlılığında baskılanma görülebileceğini de sözlerine ekliyor.

Yatırım Finansman’dan Mehmet Akif Daşıran, ofis ve perakende pazarındaki durgunluğu ve kurdaki dalgalanmayı işaret ederek, bu iki unsurun kira getirileri üzerinde önümüzdeki dönemde risk oluşturabileceğini kaydediyor. Daşıran, yılbaşında İstanbul pazarında 905 TL olan metrekare başına perakende alan cirolan-mn Temmuz 20l6’da 741 TL’ye gerilediğini söylüyor. İstanbul ofis pazarında kira oranlarında henüz bir düşüş yaşanmadığının ancak boşluk oranının yıllık 100 baz puan artışla yüzde 12,8’e yükseldiğinin de altını çiziyor.

“İki kredi kuruluşunun not indirimine gitmesi, bankalann sendikasyon kredi maliyetleri üzerinde baskı yaratabilir” diyen Destek Yatırım Araştırma Uzman Yardımcısı Aysun Göksu’ya göre ise bu durum kredi talebini azaltıcı etki yaratabilir. Bu da sektörü 2017’de olumsuz etkileyebilir.

ARACI KURUMLARDAN 5 GYO ŞİRKETİ ANALİZİ

Emlak Konut GYO: Güçlü iş modeli ve cazip net aktif değeri, büyüme potansiyeli sunuyor. Konut sektörünü destekleyen kısa vadeli borçlanmalarda sıfır faiz, uzun vadeli ve piyasa oranlarının altında borçlanma kampanyalarıyla ve yeni proje lansmanlarıyla yıl sonu satış hedefine ulaşabilir.

İŞ GYO: Çeşitlendirilmiş ve dengelenmiş portföyü ve dengeli gelirleriyle dikkat çekiyor. 2016 ve 2017’de bitmesi beklenen ofis, alışveriş merkezi ve konut projeleri katma değer yaratabilir. 2016’da güç kazanan satış performansı devam edebilir.

Halk GYO: 2015’te 42 milyon TL olan kira gelirleri İFM’nin tamamlanmasıyla 2020’de 284 milyon TL’ye ulaşacak. Uzun vadeli yatırım için iyi bir tercih olarak öne çıkıyor. Ayrıca kendi arsaları üzerinde İstanbul, Kocaeli ve Erzurum’da da planlanan ve devam eden projeleri bulunuyor.

Özak GYO: 34 Portall Plaza, İş İstanbul 34, Bulvar 216, Metro Gross Market ve Ela Quality Resort Hotel gibi tamamlanmış projelerinden de düzenli kira geliri elde ediyor. Büyükyalı İstanbul ve İzmir Alsancak projeleri şirketin aktif değerini belirgin biçimde artıracak.

Torunlar GYO: Yoğun yatırım döneminden sonra güçlenen nakit akımına sahip. Paşabahçe projesinin beklenen lansmamyla yaratılacak ilave değeri, çeşitlendirilmiş kira geliri yaratan ve dolar bazlı satılmaya hazır gayrimenkul portföyüyle dikkat çekiyor.