İmar barışında son hafta

İmara aykırı yaklaşık 13 milyon yapıyı ilgilendiren imar barışından yararlanmak için süre 31 Ekim de sona eriyor. Sürenin uzatılacağı beklentisi yüksek. İlgili taraflar bu büyük fırsatı kaçırmamalı…

İMAR barışını çok önemli gördüğüm için, konuyla ilgili Para Dergisi’nde bu yıl dördüncü yazımı yazıyorum. Çok önemli bir kesimi ilgilendirmesine rağmen, yararlanmak için son bir haftaya girilirken konunun yeterince tanıtılmadığı, vatandaşın bilgilendirilmediği, kafaların halen karışık olduğu görülüyor. Daha da ötesi, işimizi hep son güne bırakma alışkanlığı ve sürenin uzayacağı beklentisi gibi etkenler de önemli. Hakkın kaybedilmemesi veya mağduriyet yaşanmaması için ilgililerin duyarlı olması ve bilgilendirilmesi amacıyla konuyu tekrar yazma ihtiyacı duydum.

Kamuoyunda imar affı olarak bilinen, ancak imar affından öteye “imar barışı” olarak uygulamaya konulan düzenleme, 7143 Sayılı Kanun (geçici bir madde) ile 18 Mayıs 2018 tarihinde Resmi Gazcte’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Düzenleme ile afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için başvurulması ve kanunda belirlenen bedelin ödenmesi halinde “yapı kayıt belgesi” veriliyor. Kat mülkiyeti bulunmayan binalarda ise, yapı kayıt belgesi alındıktan sonra aynı bedel kadar tekrar bir bedel ödenerek kat mülkiyetine de geçilmiş oluyor.

NEDEN İHTİYAÇ DUYULDU?

Ülkemizde, yaklaşık 26 milyon yapının yüzde 50sinin imara aykırı olduğundan bahsediliyor. Bu da, yaklaşık olarak 13 milyon bağımsız birime tekabül ediyor. Bu yapıların çoğunda daha çok dar gelirli vatandaşlar oturuyor. Yapılan yasal düzenleme ile ülkemizde imar barışını sağlamak maksadı hedeflendi. Yapılardaki mevcut aykırılıkların büyük çoğunluğu 1950-2000 yılları arasındaki yapılaşmalardan kaynaklanıyor. Vatandaş ve belediyeler arasında ortaya çıkan imardan kaynaklı sorunlar mahkemelerde altından kalkılamayacak kadar dosyanın birikmesine yol açmış durumda. Ayrıca, belediyeler imara aykırı yapılarla ilgili olarak yıkım işlemini birçok sebepten dolayı gerçekleştiremiyor. Vatandaşlar bu ihtilaflardan dolayı oturdukları evlerine su, elektrik ve doğalgaz bağlatmakta zorluk çekmekte ya da kaçak kullanım yapmakta. Bu durumdaki konut veya iş yerleri, ekonomik olarak değerini koruyamamakta, ipotek veya teminat olarak gösterilememekte.

HANGİ YAPILAR İÇİN GEÇERLİ?

31 Aralık 2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapılmış kırsal ve kentsel alanlardaki tüm yapılar imar barışı kapsamında bulunuyor. Sadece Boğaziçi Sahil Şeridi ve öngörünüm bölgesi ile İstanbul Tarihi Yarımada’nın Sultanahmet ve Süleymaniye çevresi ve Gelibolu Tarihi Alan’da belirlenen yerler bu kapsamın dışında tutuluyor. Ayrıca başkasına ait taşınmazlar üzerinde yapılan yapılar ile Hazine’ye ait olup sosyal donatı için tahsisli arazi üzerindeki yapılara yapı kayıt belgesi düzenlenemiyor.

îskan alınamadığından kat mülkiyeti kurulamayan yapılarda yapı kayıt belgesi alındıktan sonra aşağıdaki koşullarla cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecek. Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra maliklerin tümünün muvafakat etmeleri ve varsa umumi hizmete ayrılan yerlere denk gelen alanların terk edilmesi şartıyla, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın, tapuda bu yapıyla ilgili cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecek.

Yani, kat mülkiyetinin kurulması için maliklerin tamamının anlaşması ve imar planında yol, yeşil alan, park gibi alanların terk edilmesi gerekiyor. Bu durumda, daha önce yapı kayıt belgesi bedeli olarak ödenen bedel kadar bir bedel daha ödenecek. Bu işlemlerin sonucunda kat mülkiyetine geçen yapıların alım ve satım işlemleri yasallık kazanacak ve arsa vasfından alman emlak vergisi, yapı vasfından alınmaya başlanacağından vergi kayıpları önlenmiş olacak. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulduğu için bina, teminat, ipotek veya her türlü bankacılık işlemlerinde değerlendirmeye alınabilecek.

Hazine taşınmazı üzerindeki yapılara da yapı kayıt belgesi verilebilecek. Bu yapıların sahipleri yapı kayıt belgesi aldıktan sonra yapının bulunduğu arsayı satın almak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na müracaat edebilecek ve yıllardır kullandıkları arsalarını rayiç bedel üzerinden satın alabilecekler.

BAZI ÖNEMLİ FAYDALARI

■ îmar Barışı’ndan faydalanan ve yapı kayıt belgesi alan yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanmasında sıkıntı kalmayacak.

■ Yapı kayıt belgesi alınan binalar için yıkılma endişesi son bulacak. Ancak depremsellik açısından yapılarda alınması gereken her türlü tedbiri malikler almak zorunda olacak.

■ İmar Kanununa göre alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen para cezaları iptal edilecek.

■ Yapı kayıt belgesi sahipleri, kat mülkiyeti hakkına kavuşarak kat mülkiyeti tapusu da alabilecek.

■ Kat mülkiyeti tapusuna kavuşan malikler, kendi mülklerini ipotek veya teminat olarak gösterebilecek, satılması halinde alıcı kredi kullanabilecek, mülk gerçek piyasa değerine kavuşabilecek.

UYGULAMANIN YOL HARİTASI

1. Müracaat e-Devlet üzerinden yapılıyor: Vatandaşların kendi rızası ile müracaatı veckendi beyanı esas alınacak. Maliklerden herhangi birisi veya vekili tarafından müracaat yapılabilecek. Müracaatlar e-Devlet sistemi üzerinden veya Bakanlığın yetkilendirdiği kuruluş ve bürolara başvurularak yapılabilecek. Gerek e-Devlet ve gerekse bürolara başvurmadan önce şu gerekli belge veya bilgilerin elde edilmesi gerekiyor.

■ E-devlet şifresi

■ Geçerli bir cep telefonu numarası

■ Geçerli bir e-posta adresi

■ Beyan edilecek yapının adresi

■ Tapusu varsa ada ve parsel bilgileri

■ Toplam inşaat alanı; konutların ve işyerlerinin ayrı ayrı toplam alanları (m2)

■ Yapıdaki konut ve işyeri sayısı

■ Arsa/Arazinin emlak vergi birim değeri (TL/m2) (İlgili belediyeden alınabilir.)

■ Yapının bulunduğu arsanın alanı; varsa tapudaki alan yoksa beyan edilecek alan (m2)

■ Yapı sınıfı (sistemin sunacağı seçeneklerden seçilecek)

■ îmar mevzuatına aykırılığın tarif edilmesi

■ Yapıyı gösteren ve ayrılık kısmını gösteren birer adet fotoğraf. (Fotoğrafların dosya formatı .jpg, .jpeg veya .png olmak zorunda.)

2. Müracaat tarihi ve süresi: Yapı kayıt belgesi için 2018 Haziran ayında başlayan müracaatlar 31 Ekim 2018 tarihinde ‘ sona eriyor. Konunun ikinci aşaması olan “kat miilkiycti”ne geçiş için ise, her hangi bir süre sınırlaması öngörülmemiş olup, yapı kayıt belgesi sahipleri diledikleri zaman gerekli koşulları yerine getirmek ve ikinci defa harç ödemek suretiyle kat mülkiyetine geçiş için başvurabilecekler.

3. Yapı kayıt belgesi bedelinin hesaplanması ve son ödeme tarihi: Yapı kayıt belgesi başvuru bedeli, Emlak Vergisi Kanunu’na göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında hesaplanacak. Yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri, ilgili belediyesinden temin edilen arsa ve arazi asgari metrekare birim değerleri esas alınmak suretiyle hesaplanıyor. Hesaplanan yapı kayıt belgesi bedeli en son 31.12.2018 tarihine kadar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına ödenecek. (Gerek görülmesi halinde başvuru ve ödeme süresi Bakanlar Kurulunca bir yıla kadar uzatılabilecek.)

4. Yapı kayıt belgesinin alınması: Müracaatın e-Devlet üzerinden yapılması durumunda, Yapı Kayıt Belgesi formunun eksiksiz olarak doldurulmasından ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılmasından sonra, Yapı Kayıt Sistemi tarafından oluşturulan Yapı Kayıt Belgesi talepte bulunan yapı sahibince e-Devlet üzerinden alınır. Müracaat kurum ve kuruluşlara yapılmış ise, Yapı Kayıt Belgesi formu müracaat sahibinin beyanına göre eksiksiz olarak doldurulur, ardından Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılması sağlanır, Yapı Kayıt Belgesi formu sistem üzerinden onaylanmak üzere müdürlüğe gönderilir ve formun müdürlükçe onaylanmasından sonra bir örneği talepte bulunan yapı sahibine verilir. Her yapı için sadece bir Yapı Kayıt Belgesi düzenlenir.

5. Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra:

a) Yapı kayıt belgesi verilen yapıların malikleri, bu belgenin bir örneğini belediye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyesine, bu sınırlar dışında il özel idaresine vermek zorunda.

b) Yapı kayıt belgesi verilen yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.

c) Yapı kayıt belgesi verilen yapılarla ilgili 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.

d) Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kullanım maksadı değişiklikleri de dahil olmak üzere tapuda cins değişikliği ve “kat mülkiyeti” tesisi yapılabilmesi için ise,

■ Yapı kayıt belgesi,

■ Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri vc bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje,

■ İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alman belge,

■ Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı,

■ Yapı Kayıt Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB) tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı ile birlikte ilgili tapu müdürlüğüne müracaatta bulunulur ve daha evvel Yapı Kayıt Belgesi için ödenen meblağ kadar bir bedelin Çevre ve Şehircilik Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırılmasından sonra tapu müdürlüğünce belirtilen işlemler yapılır.

c) İnşaat halindeki yapılarda 31/12/2017 tarihi itibari ile bitmiş olan kısımlar için ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartı ile yapı kayıt belgesi verilir ve yapı kayıt belgesi verilen kısımların eksik inşaat işleri tamamlanabilir.

f) Yapı kayıt belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit onarım ve tadilatlar yapılabilir.

g) Yapı kayıt belgesi verilen yapılarda işyeri açma vc çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilir.

BELGENİN GEÇERLİLİK SÜRESİ

Yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacak. Yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanıyor.

Yapının depreme dayanıklılığı ve yapının fen ve sanat norm ve standartlarına aykırılığı hususu yapı malikinin sorumluluğunda bulunuyor. Özellikle, kentsel dönüşüm kapsamındaki yapısal bölgeler içerisinde kalan mülk sahiplerinin mevcut haklarını koruyabilmeleri için bu düzenlemeden yararlanmaları önemli.

Alınacak yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacak.

Yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır ve düzenlenen yapı kayıt belgesi imar açısından herhangi bir kazanılmış hak sağlamaz, müktesep bir hak oluşturmaz.

BELGE VERİLEMEYECEK YAPILAR

a) Yapı kayıt belgesi,

■ Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde yer alan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda,

■ İstanbul tarihi yarımada içinde yer alan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda,

■ Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanun’da belirlenmiş tarihi alanda,

■ Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde,

■ Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığı’nca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kuramlara tahsis edilmiş Hazine’ye ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez.

b) Yapı kayıt belgesi diizenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, yapı kayıt belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır. Yapı kayıt belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan ve yanlış beyanda bulunulan müracaat sahibi hakkında suç duyurusunda bulunulur.

BAZI SORUNLAR ÇÖZÜM BEKLİYOR

Düzenleme, iki önemli hususta eleştiriliyor. Birincisi, işyerleri için uygulanacak yüzde 5 bedelin konutlara göre çok yüksek olması. İkincisi ise; kat mülkiyetine geçiş için tekrar (ilave yüzde 3 vc yüzde 5) bir bedel ödenmesi. Burada, uygulamadan geniş bir kitlenin yararlanması ve sağlıklı sonuç alınması için, işyerleri için yüzde 5 yerine konutlarda olduğu gibi yüzde 3 veya yüzde 4 olarak uygulanabilirdi. Ayrıca, kat mülkiyetine geçiş için ilave bir bedel istenmemesi veya ilave yüzde 1 gibi bir bedel istenebilirdi. Bedellerin ödenmesinde, yapılandırmada olduğu gibi taksitlendirme imkanının tanınması da beklentiler arasında bulunuyor.

Konunun kamuoyuna anlatılmasında, gerek resmi makamlar gerekse medyada yazılıp çizilenlere bakılırsa konu çok basit ve uygulama da çok kolay deniliyor. Ancak, uygulamada durumun bu kadar da anlaşılır veya kolay olmadığı, dolayısıyla bazı sorunların yaşandığı ve bu sorunlara çözüm beklendiği görülüyor. Biz de, bu sorunları ve çözüm önerilerini iş bu yazımızda aşağıdaki gibi özetleyerek gündeme getiriyoruz.

1 – Yapı kayıt belgesi için, çok katlı veya çok malikli binalarda sadece bir kişinin tüm malikler adına başvurusunun ve tüm bina için gereken harcı yatırmasının yeterli olduğu ifade ediliyor. Oysa konuya muhalif olacak herhangi bir malik çıkması halinde sorun çözümsüz hale geliyor.

2 – Kat mülkiyetine geçmek için, konutlar için ilave yüzde 3, işyerleri için ilave yüzde 5 oranında harç ödenmesi ayrı bir maliyet olduğundan, kat mülkiyetine geçiş için birçok vatandaşın imtina ettiği görülüyor.

3 – Kat mülkiyetine geçmek için, binadaki tüm kat maliklerinin oy birliği ile katılmayı kabul etliklerine dair kat malikleri kurul kararı gerekiyor. Bu durumda, tüm kat maliklerinin onayının alınmasında zorluklar olduğu görülüyor.

4 – Gerek yapı kayıt belgesi için, gerekse kat mülkiyeti ta’pusu için ödenecek harçlar, imara aykırı veya sorunlu kısım yerine tüm bina için alınması yüksek bir maliyet oluşturacağından dolayı başvuruda imtina edildiği görülüyor.

5 – Müracaatların e-Devlet kapısı üzerinden yapılması ve çok sayıda belge/bilgi istenmesi karşısında, birçok vatandaşın uygulamada müracaat sürecini tamamlamakta zorlandığı görülüyor.

ÇOZUM İÇİN ÖNERİLER

Getirilen bu önemli düzenlemenin uygulamada daha başarılı olabilmesi için bazı önerileri de aşağıdaki gibi sıralamak mümkün.

1 – Çok katlı veya çok malikli binalarda yapı kayıt belgesi müracaatında, malikler arasında ileride olası ihtilafları önlemek için, kat mülkiyetinde olduğu gibi tüm maliklerin beyanı zorunhı olmalı veya bir kişinin başvurması halinde diğer tüm maliklerin imzasının alınması (taahhütname) zorunlu kılınmalı.

2 – Kat mülkiyetine geçiş için, şartlar ve bürokratik işlemler yumuşatılmalı, proje ve tapu masrafları da dikkate alınarak harç miktarında indirim yapılmalı, bölgelere ve binanın yapı farkına göre harç oranı uygulanmalı.

3 – E-Devlet üzerinden müracaatın zorluğu ve çok sayıda belge bilgi istenmesi karşısında birçok vatandaş müracaat etmekte zorlanıyor. Vatandaşın anlayabileceği bir şekilde kamuoyunda tanıtımlar yapılmalı e-Devlet kapısından ziyade bürolar vasıtasıyla vatandaşa müracaat için kolaylıklar sağlanmalı.

4 – Sorunlu yapılarda, tüm yapı üzerinden harç alınması yerine sorunlu alan kapsamında harç alınması veya bu da mümkün değil ise hukuki dayanaklarıyla vatandaş bilgilendirilerek bu konudaki bilgi kirliliğine son verilmeli. Sorunlu alanlar için mesken veya işyeri ayırımı yapılmamalı.

5 – Gerekirse, müracaat süresi uzatılmalı, ödenecek bedellere taksitle ödeme imkanı getirilmeli.

FIRSAT KAÇIRILMAMALI

Bazı eleştirilere rağmen, düzenlemenin sorunlu yapılar için çok önemli avantajlar getirdiği de bilinmeli. Müracaat sayısına göre sonuçlanan başvuru miktarının azlığı, maddi boyutunun yüksek olması, bürokratik işlemlerin zorluğunu da ortaya koyuyor. Faydasının taraflara çok iyi anlatılması, mülk sahiplerini de bu tarihi fırsatı kaçırmadan sorunlarına çözüm bulmaları gerekiyor.

Yetkililerce özellikle İstanbul’da 39 ilçede 40 merkezde imar barışı noktalarının kurulduğu, ayrıca 0212 318 41 00 numaralı çağrı merkezi numarasının da faaliyete geçtiği, bu numaradan soruların kabul edildiğini, soru ve taleplerin alınarak cevaplandırılmaya hazır olunduğu belirtiliyor. Ancak, konunun Türkiye sınırları içerisindeki tüm yapıları kapsaması nedeniyle, birçok verleşim yerindeki mülk sahiplerinin henüz konuyu kavrayamadıkları görülüyor.

İmar barışından 10 milyar dolar gelir bekleniliyordu. Aldığımız son bilgilere göre, bugüne kadar başvurunun çok düşük olduğu, dolayısıyla beklenen gelire dc çok zor ulaşılacağı gözüküyor. Düzenlemenin, son yıllarda yaşanan en önemli ekonomik sıkıntılara denk gelmesi de başka bir sorun.

Son müracaat hakkı 31 Ekim de, ödemeler ise 31 Aralık da sona eriyor. Uygulamaya yönelik mevcut sorunlara çözüm anlamında 20 Eylül 2018 tarihinde çıkarılan yönetmeliğin de beklentilere fazla cevap veremediği görülüyor. Ancak gelinen noktada kafaların halen karışık olduğu, uygulamada bazı sorunların devam ettiği ve çözüm beklediği görülüyor. Konunun kamuoyunda daha geniş tanıtılması, aksaklıkların giderilmesi ve beklenen sonucun alınabilmesi için başvuru süresinin en az altı aylığına uzatılması, maliyetlerin biraz daha düşürülerek, ödenecek bedellerin de taksitle ödenebilmesi imkanı getirilmesi beklentiler arasında yer alıyor.

TALHAAPAK