Kira beyanında akla takılan sorular

Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından aylık olarak faal mükellef sayılan açıklanıyor. Listede, kira gelirleri dolayısıyla beyanname veren mükellef sayısı, şubat ayı itibanyla 1,7 milyon kişi olarak gözüküyor.

2011 yılının başında yaklaşık 1 milyon kişi iken, bu süre içerisinde yüzde 70’lik bir artış göze çarpıyor.

Bu artışta hiç kuşkusuz, önceki yıllarda “Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sistemi” adıyla, bu yıldan itibaren de “Hazır Beyan Sistemi” adıyla uygulanan elektronik beyan sisteminin payının büyük olduğunu söyleyebiliriz.

2015 yılında konut veya işyerinden kira geliri elde eden mükellefler bu gelirlerini ayın 25’ine kadar beyan etmek zorundalar. Bu yazımızda, çok sık karşılaşılan sorular çerçevesinde kira gelirlerinin vergilendirilmesi konusunu ele alacağız.

1. Tüm kiraların banka aracılığıyla mı tahsil edilmesi gerekiyor?

İşyeri kiralamalarında, herhangi bir tutar sınırlaması olmaksızın kira tahsilat ve ödemelerinin, banka veya PTT aracılığıyla yapılması gerekiyor. Konut kiralarında ise bu zorunluluk her bir konut için 500 lira ve üzerindeki ödeme ve tahsilatlar için geçerli. Buna göre işyeri kirasını her halükarda, konut kirasını ise 500 lira ve fazla olması durumunda banka aracılığıyla tahsil etmeniz gerekiyor.

2. Banka aracılığıyla ödeme ve tahsilat zorunluluğuna uymamanın cezası nedir?

Tespit edildiğinde, hem kiracıya hem de mal sahibine ayrı ayrı ceza kesiliyor. Cezanın tutarı ise mükellefiyet türüne göre değişiyor. Kirayı tahsil eden gerçek kişi açısından bakarsak ceza, 2015 yılında her bir tahsilat için 330 liradan (2016 yılında 340 liradan) az olmamak üzere tahsil edilen tutarın yüzde 5’i olarak hesaplanıyor. Bazı durumlarda aldığınız kiranın tamamına yakınını ceza olarak ödemek zorunda kalabilirsiniz, dikkat!

3. Kiracım 2015 yılında sadece sekiz aylık kira ödedi, son dört aylığını ödemedi. Tahsil etmediğim kirayı da beyan etmem gerekiyor mu?

Kira gelirlerinin beyanında “tahsilat esası” geçerli olduğundan, bu ay sadece tahsil ettiğiniz sekiz aylık kira bedeli (istisnayı aşıyorsa) için beyanname vermeniz gerekiyor.

Kalan dört aylık kira bedeli ise ileride tahsil edebilirseniz, ilgili yılın beyannamesine dahil edilecektir.

4. Evimi 2015 Nisan ayında kiraya verdim ve bir yıllık kirayı peşin tahsil ettim. Hepsini bu yıl mı beyan etmeliyim?

Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar ilgili oldukları yılın/yıllarını geliri olarak kabul ediliyor. Buna göre peşin tahsil edilen kiranın 2015 Nisan-Aralık dönemine isabet eden kısmını bu mart ayında, 2016 Ocak-Mart dönemine ilişkin peşin aldığınız kira ile 2016 yılının geri kalanına ilişkin tahsil edeceğiniz kiraların toplamını seneye mart ayında beyan etmeniz gerekiyor.

5. Konut kirasında bir alt sınır yok mu? Kaç lira olursa olsun beyan edilmesi mi gerekiyor?

Sadece konut kiraları için bir istisna uygulaması söz konusu. İstisna tutar her yıl yeniden belirleniyor. 2015 yılında elde edilen konut kira gelirleri için bu tutar yıllık 3 bin 600 lira.

Buna göre, konut olarak kiraya verilen gayrimenkul(ler)den 2015 yılında 3 bin 600 liradan daha az kira alındıysa beyanname vermeye gerek yok. Yıllık kira bu tutarı aşıyorsa aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekiyor.

6. Birden fazla konuttan kira gelirim var. Her birine ayrı ayrı bu istisnayı uygulayabilir miyim?

Maalesef, birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde, bunların her biri için ayn ayrı istisnadan yararlanılması mümkün değil. Bu durumda olan kişiler, kiraya verdikleri tüm konutlardan elde ettikleri kira gelirlerini beyan ederken, 3 bin 600 liralık istisnayı sadece bir kez, konut kiralarının toplam bedelinden düşebiliyorlar.

7. Eşimle ortak olan daireyi kiraya verdik. Her birimiz ayn ayrı bu istisnadan yararlanabilir miyiz?

Aynı konuta, karı-koca dahil birden fazla kişinin sahip olması durumunda, kira gelirinin beyanı sırasında her ortak ayrı ayrı 3 bin 600 liralık istisnadan yararlanabilir.

8. Evi 2015 Ekim ayında, aylık bin liradan kiraya verdim. İstisnanın tamamından yararlanabilir miyim? Yoksa oranlama mı yapmam gerekiyor?

Kiralama yılın başında ya da içinde, ne zaman yapılmış olursa olsun, o takvim yılında elde edilen kira tutarından istisnanın tamamı (2015 yılı için 3 bin 600 lira) düşülebilir, istisna tutarını oranlamanıza gerek yok. Buna göre söz konusu konuttan 2015 yılında tahsil ettiğiniz 3 bin liralık kira, istisna tutarın altında kaldığından, bu gelir için beyanname vermenize gerek yok.

9. Bu istisnadan herkes yararlanabilir mi?

Sadece konut kira gelirleri için geçerli olan ve 2015 yılında 3 bin 600 lira olarak uygulanan istisnadan aşağıda sayılan mükellefler yararlanamıyorlar:

a. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar,

b. İstisna haddi üzerinde konut kira geliri elde edip beyan etmeyen veya eksik beyan edenler,

c. İstisna haddinin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın, elde ettikleri gelirlerin (ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar) gayri safi tutarları toplamı 106 bin lirayı aşanlar.

10.Peki ya işyeri kira gelirleri… Zaten kaynakta vergi kesiliyor ayrıca beyan etmeye gerek yoktur herhalde?

Gerçek kişiler tarafından işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler tevkifat (vergi kesintisi, stopaj) kapsamındadır. Kiracılar tarafından kira ödenirken yüzde 20 oranında vergi kesintisi yapılır.

2015 yılında elde edilen ve tevkifata tabi tutulmuş olan 29 bin liradan az işyeri kira gelirleri beyan edilmiyor. Ama gelir bu tutarı aşarsa tamamının beyan edilmesi gerekiyor. 29 bin liralık beyan sınırı ile karşılaştırma yaparken varsa istisna düştükten sonra kalan konut kiralan ile beyana tabi menkul sermaye iratlannın toplamının dikkate alınması gerektiğini hatırlatmakta fayda var.

Gerçek kişilerin bu gelirlerini beyan etmesi durumunda beyannamede hesaplanan gelir vergisinden yıl içerisinde kiracı tarafından kesilmiş olan vergiler mahsup edilebiliyor.

11.Gayrimenkulümü, basit usulde vergilenen bir esnafa İşyeri olarak kiraya verdim. Kirayı Öderken vergi kesintisi yapmıyor. Beyanname vermem gerekir mi?

Basit usulde vergilendirilen esnafa işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkulün kira bedeli üzerinden, bu mükellefler tarafından gelir vergisi kesintisi (tevkifat) yapılmaz. Tevkifata tabi olmayan bu tür gelirler için beyan sınırı olmakla birlikte tutan bayağı düşüktür. Bin 500 lira olarak uygulanıyor. Buna göre 2015 yılında tahsil edilen (tevkifata tabi olmayan) işyeri kira gelirinin bin 500 lirayı aşması durumunda tamamının beyan edilmesi gerekiyor.

12.Gider yöntemleri nelerdir? Hangisini istersem seçebilir miyim?

Giderler için yasada “götürü gider” ve “gerçek gider” olmak üzere iki farklı yöntem belirlenmiş durumda. Mükellefler her iki yönteme göre ödenmesi gereken vergi tutarını hesaplayarak kendileri için daha avantajlı olan yöntemi seçebiliyorlar. Ancak götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda, iki yıl geçmedikçe gerçek gider usulüne dönülemediğini hatırlatmak isteriz.

13.Çok uğraşmak istemiyorum, belgeli giderim de yok zaten. En kolay yöntem nedir, nasıl uygulanır?

Gider indiriminde birçok kişi tarafından götürü gider yöntemi uygulanıyor. Çünkü basit olanı bu.

Kira bedelinin yüzde 25’lik kısmı doğrudan gider olarak düşülebiliyor. Ancak istisna uygulamasından (konut kira gelirlerinde 2015 yılı için 3 bin 600 lira) yararlanma hakkı olan mükelleflerin önce istisna tutarı düşüp, kalan tutar üzerinden yüzde 25 oranındaki götürü gideri indirmeleri gerektiği unutulmamalı.

14.Gerçek gider yöntemi nedir? Daha avantajlı olduğu söyleniyor. Doğru mu?

Kira gelirinden, gelir vergisi yasasında sayılan (Md. 74) ve belgeye dayandırılması gereken giderlerin indirilebildiği bir yöntemdir. Ancak konut kira gelirlerinin 3 bin 600 lirası üzerinden vergi hesaplanmadığı için, giderlerin de bu tutara isabet eden kısmının indirimine izin verilmiyor. Bu nedenle öncelikle istisna dışı hasılatın, toplam hasılat içerisindeki oranı bulunuyor, bu oranla gider tutarı çarpılmak suretiyle beyannamede indirilebilecek gider tutarına ulaşılıyor.

Boya, badana, tamir, bakım gibi giderler dışında; özellikle krediyle yeni alınmış evin kiraya verilmesi ya da evini kiraya verip kendi de kirada oturanlar için gerçek giderin genellikle götürü gidere oranla daha avantajlı olduğunu söyleyebiliriz.

15.Hem kira alıyorum hem de kendim kirada oturuyorum. Ödediğim kirayı aldığım kiradan düşebilir miyim?

Gerçek gider yöntemi seçilmişse düşülebilir. Ama sadece konutlar için geçerli olduğu unutulmamalı.

Buna göre sahibi bulundukları konutları kiraya verenler, elde ettikleri kira gelirinden, kira ile oturdukları konuta ödedikleri kira bedelini düşebiliyorlar. Ancak bu giderin kira gelirini aşması durumunda, aşan kısmın diğer gelirlerden indirilmesi veya gelecek yıllara devredilmesi mümkün değil.

16. Kiraya verdiğim gayrimenkulü kredi ile almıştım. Ödediğim kredi faizlerini kira gelirinden düşebilir miyim?

Kredi ile alınan gayrimenkul kiraya verildiyse, elde edilen kira gelirinden ödenen kredi faizleri düşülebiliyor. Hatta kredi faizleri kira gelirinden fazlaysa, bu tutar gider fazlası olarak da kabul ediliyor. Yani kira gelirinden indirilemeyen bir kısım varsa beyan edilen diğer gelirlerden düşülebiliyor ya da gelecek yıllara devredilebiliyor.

17. Yeni alınıp kiraya verilen konutlarla ilgili bir avantaj varmış. Nedir?

Evet, böyle bir avantaj var. Sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için geçerli. Kiraya verilen bu konutun alış bedelinin yüzde 5’i, alındığı yıldan itibaren beş yıl süreyle o konuttan alınan kira gelirinden düşülebiliyor.

Ancak bu şekilde hesaplanan giderin elde edilen kira gelirini aşması durumunda, aşan kısmın diğer gelirlerden indirimi veya gelecek yıllara devredilmesi mümkün değil.

18. Gerçek gider usulünü seçersem bunlardan başka hangi giderleri düşebilirim?

Kiraya verilen gayrimenkulle ilgili olmak şartıyla aşağıdaki giderler de kira gelirinden düşülebiliyor:

• Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

• Yönetim giderleri,

• Sigorta giderleri ile ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyeler,

• Amortismanlar (yüzde 2),

• Onarım giderleri, bakım ve idame giderleri,

• Kiraladıklan mal ve haklan kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler.

19. Aldığım kiradan istisnayı ve giderleri düştüm. Beyan edilecek kazancı buldum.

Vergi dairesine gitmeden beyannamemi verebilir miyim? Evet. Hatta daha önceden mükellefiyetiniz olmasa da vergi dairesine gitmeden bütün işlemlerinizi internet aracılığıyla yapabilirsiniz. Aslında 2012 yılından beri “Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sistemi” ile Gelir İdaresi Başkanlığının internet sitesinden (www.gib.gov.tr) kira beyannameleri elektronik olarak verilebiliyordu.

Bu yıl sistemin adı “Hazır Beyan Sistemi” olarak değişti ve kapsamı genişletildi. Ama kira gelirini beyan etmek zorunda olan mükellefler açısından iki sistem arasında pek bir fark bulunmuyor.

Eski yıllarda olduğu gibi; hesaba yatan kiralar ve varsa vergi kesinti tutarlan sistemden görülebiliyor. Bunlar ve diğer bilgilerin doğruluğu kontrol ediliyor, eksik ve yanlışlıklar varsa gerekli düzeltmeler sistem üzerinden yapılabiliyor. Beyanname son haline getirilip onaylandıktan sonra sistem tarafından tahakkuk fişi de üretiliyor.

Hesaplanan verginin de bu sistem aracılığıyla kredi kartıyla ya da bankaların internet sitelerinden ödenmesi durumunda, dediğimiz gibi, hiç vergi dairesine gitmeden bütün işlemler sonuçlandırılmış oluyor.

20. Beyan ve ödeme süreleri nelerdir?

2015 yılı kira gelirlerine ilişkin beyannamenin 25 Mart 2016 Cuma gününe kadar verilmesi gerekiyor. Beyannamede gösterilen vergileri ise iki taksitte (yarısını 31 Mart’a, diğer yarısını da 1 Ağustos’a kadar) ödeyebilirsiniz.