Konut sektörüne MB destek olmalı
İnşaat sektöründe arz-talep arasında dengesizlik gözleniyor. Arz hızla artarken talep düşüyor. Bunu rakamlardan görmek mümkün. TCMB’nin faiz indirimlerine devam ederek sektöre destek olması çok önemli…
Konut sektöründe son veriler nelere işaret ediyor?
inşaat sektöründe talebi canlandıramazsak önümüzdeki dönemin en büyük riski haline dönüşebilir. Bu nedenle Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nm hazır ortam oluşmuşken faiz indirimine devam etmesi gerekiyor. Bunu elimizdeki sınırlı verilerle değerlendirelim…
Arz ve talep arasında belirgin bir dengesizlik gözlemliyoruz.
.Arz hızla artarken talepte düşüş var. Üstelik talebi canlandırabilecek en önemli unsurlardan biri olan konut kredisi faizleri Merkez Bankası’mn 3 puanlık radikal faiz artırımından sonra yükseldi. Aşağıdaki grafikte konut kredisi faizlerindeki gelişim net bir şekilde görülüyor. Talebi canlandırabilecek bir diğer unsur ise içeride makroekonomik ortamın dengeli ve siyasi tansiyonun düşük olması.
Ancak önümüzde iki önemli seçim var… Belediye seçimleri öncesindeki yüksek tansiyonu düşününce makro ve siyasi açıdan da takvim zor olabilir. Olacak demiyorum. Olabilir diyorum. İçerideki makro ortamı dışarıdaki FED faktörü de bozabilir. FED faktöründen ne kastettiğimizi birkaç ay sonra çok daha iyi anlayacağız. Şimdi güllük gülistanlık görünen şartlar iki dudak arasından çıkabilecek bir kelimeyle bir anda
değişebilir. Özetle dışarıda FED içeride siyaset, konut talebinin canlanmasına engel olabilecek ikinci faktör olabilir. Birinci faktör; yükselmiş olan konut kredisi faizleri zaten. En güncel haliyle konut satışlarına bir göz atalım. Konut satışları Türkiye genelinde geçen yılın ilk dört ayında 369 bin 300 konut satılmışken bu yılm ilk dört ayında 341 bin 643 konut satılmış. Özetle konut satışları, bu yılm ilk dört ayında geçen yılın ilk dört ayma kıyasla yüzde 8 azalmış. Ancak arz tarafı çok daha farklı…
Arz tarafı için yeni yapılan inşaatları gösteren yapı ruhsatlarıyla başlayalım. Yapı ruhsatı verilmiş daire sayısı 2013’ün ilk üç ayında 162 bin 895 iken 2014’ün ilk üç ayında toplam 279 bin 306’ya ulaşmış. Yüzde 71.4’lük artış var! Tamamlanmışları gösteren yapı kullanma izin belgesindeki artış da ürpertici.
Geçen yılm ilk üç ayında yapı kullanma izin belgesi verilen daire sayısı 153 bin 399 iken bu yılm ilk üç ayında 255 bin 321’e ulaşmış. Burada da artış yüzde 64.4. Rakamlar yalan söylemez. Arz artışı dudak ısırtıcı. Ancak talepte düşüş var. Üstelik talebi canlandırabilecek ön şartların oluşması zor olabilir.
Ekonomimizin önündeki en büyük risklerden biri konumunda konut sektörü… Dışarıda da FED’in dikte edeceği zorlu 3-4 yıllık bir döneme yeni girmekteyiz. Bu nedenle TCMB’nin faiz indirimlerine devam ederek sektöre destek olması çok önemli.
Konutta fiyat/kira oranı nedir? Ne işe yarar?
Bu, bir ‘değerleme çarpam’dır. Şirket değerlemesinde kullanılan fiyat/kazanç oranı (price/earnings ratio) neyse konutta da fiyat/kira oranı (price/rent ratio) odur. Hisselerde kullandığımız ve çokça karıştırılan farklı fiyat/kazanç oranlarını da ayrı bir yazımda ele alacağım. Konut ile devam edelim… Konutta fiyat/kira oranı, konut fiyatının mevcut aylık kiranın 12 katma bölünmesiyle elde edilen bir çarpandır.
Hisselerde olduğu gibi konutun pahalı ya da ucuz olduğunu anlamaya çalıştığımız yöntemlerden biridir. Benzer şekilde, kiralamanın mı yoksa satın almanın mı daha cazip olduğunu belirlemeye yarar. Fiyat/kira oranının yükselmesi, kiralamayı daha cazip hale, oranın düşmesi satın almayı daha çekici hale getirir. Fiyat/kira oranı, bir başka ifadeyle, değerleme çarpanı bölgeden bölgeye değişiklik arz eder. Ama dünya genelinde değerlemelerde baz alman ve ‘makul’ olduğu düşünülen belli oranlar var. Oranın 15’ten küçük olması, satm almanın daha uygun olduğu şeklinde yorumlanır. Oranın 15 ile 20 arasında olması, kiralamanın satm almaya göre cazip hale gelmeye başladığım düşündürür. Oranın 20’yi aşması durumunda kiralama çok daha cazip hale gelmekte. En azından ‘yuva’ olarak kabul edilen ‘ilk ev’ dışındaki gayrimenkul yatırımlarınızda belirttiğim rasyoyu dikkate alm.
Düşündüğünüz bölgenin ve yakın bölgelerin (bölge profillerini de dikkate alarak) ortalama çarpanlarına bakın.
