Perakende sektöründe genel gider kavgası

Yeni yönetmelikte genel giderlerin metrekareye göre belirlenmesi, perakende sektörünü karıştırdı. Büyük metrekareli mağazaların genel giderleri çok artmca, markaları kaybetmek istemeyen AVM’ler maliyeti üstlenmek zorunda kaldı. Bu durumun 2017’de 100 milyon dolarlık zarara neden olacağı ifade ediliyor. Küçük metrekareli perakendeciler ise genel giderlerin kiraya dahil edilmesini istiyor.

Perakendeciler ve AVM yatırımcıları arasında uzun yıllardır soruna yol açan genel gider konusuna ilişkin tartışmalar tekrar alevlendi. Yeni yönetmelikte genel giderlerin metrekareye göre belirlenmesi sektörde sıkıntı yarattı. Büyük metrekareli mağazaların genel gider maliyeti çok yükselince markaları kaybetmek istemeyen AVM sahip ve işletmecileri bu maliyeti üstlenmek zorunda kaldı.

Bu durumun 2017 yılında AVM sektöründe 100 milyon dolarlık zarara neden olacağı ifade ediliyor.

METREKARE SİSTEMİ

Perakende sektöründe kaosa neden olan genel gider konusu, 2015 yılında yine gündeme gelmişti. Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu (TAMPF) çatısı altında bir araya gelen sektör temsilcileri genel giderlerin katsayı modeliyle belirlenmesi konusunda uzlaşmış ve Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’na bir rapor sunmuştu. Katsayı sistemine göre kategori, metrekare büyüklüğü, açık alan gibi pek çok kriter baz alınarak bir katsayısı belirleniyor.

Ancak son çıkan yönetmelikle katsayı sisteminin aksine metrekare bazında paylaşım sistemi getirildi. Bu sistem özellikle yapı market, spor salonu, sinema gibi yüksek metrekareli perakendecileri olumsuz etkiliyor.

Örneğin 7 bin metrekarelik büyüklüğe sahip bir perakendecinin genel gideri neredeyse kira rakamına ulaşıyor. 20 metrekarelik satış alanı olan bir fast food dükkanı ise binlerce metrekarelik ortak alanı müşterilerine kullandırabilirken sadece 10 metrekare ile sınırlı olarak ortak gider ödüyor. Spor salonu gibi kendi temizliğini yapan büyük metrekareli perakendecilerin genel giderdeki payı artıyor.

100 MİLYON DOLAR ZARAR

Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği Başkanı Hulusi Belgü, bu durumun sektörde ciddi bir kaos yarattığını söylüyor. Belgü, “Gümrük ve Ticaret Bakanlığı son anda kararı değiştirip genel giderlerin metrekareye göre bölünmesine karar verdi. Burada kaotik bir durum söz konusu. Büyük metrekareli perakendeciler çok yüksek genel gider ödeyemedikleri için çıkmak istiyor. Bazı AVM’ler onların maliyetini üstleniyor. Bu da 2017 yılında AVM’ler için ekstra 100 milyon dolarlık gider anlamına geliyor” diyor.

Bu maliyeti AVM’lerin üstlenmemesi ise büyük metrekareli mağazaların ayakta kalmasını imkansız hale getiriyor. Büyük metrekareli mağazaların birçoğunun temizlik, güvenlik gibi bir çok konuyu kendi imkanlarıyla çözdüklerine dikkat çeken Koçtaş Genel Müdürü Alp Önder Özpamukçu, şöyle devam ediyor: ‘Yapılacak düzenlemelerde tarafların serbest iradesiyle kararlaştırılan ortak alan gideri paylaşımının ve sınırlarının öncelikle uygulanması, hem sözleşme ve ticaret serbestisine hem de her AVM’nin kendine özgü dinamiğine uygun olacak. Bu yüzden ortak giderin mutlaka katsayı ile dağıtılması gerekiyor. Aksi takdirde artan kira maliyetlerinin üzerine ortak gider artışı da gelirse, AVM’lerde büyük mağazaların devam etmesi çok zorlaşır.”

KİRAYA EKLEME ÖNERİSİ

Küçük metrekareli perakendecilerin önerisi ise genel giderlerin kiraya eklenmesi. Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Başkanı Sinan Öncel, genel giderleri kiraya dahil eden AVM’lerde hiçbir sorun olmadığım ifade ediyor. Öncel, bu konuda şunlan söylüyor: “Biz diyoruz ki genel giderleri kiranın içine dahil edin. Birinci somut önerimiz bu. İkinci olarak zaten büyük metrekare ile küçük metrekare arasında kira anlamında fark var. Bu bir ticari anlaşmadır, herkesin özel anlaşmasıdır. Küçük metrekareli bir şirketin birim fiyatı büyüğüne göre 6-8 kat fazla oluyor. Büyük metrekarelerin sözleşme yaparken kiraya üst sınır koyma hakkı var. Küçük metrekarelerde kira ciro oranı yüzde 20-30’a çıkıyor, biz bunu ödemek zorunda kalıyoruz.”

Metrekare sistemi en çok fast food sektörünün işine yarıyor. AVM’lerde ortak alanı en fazla kullanan fast food şirketleri metrekareleri küçük olduğu için az genel gider ödüyor. Ancak Tüm Restoran Lokantalar ve Tedarikçiler Derneği Başkanı Ramazan Bingöl, gıda sektörünün büyük metrekarelere göre kirasının çok yüksek olduğunu belirtiyor.

Zaten yüksek kiralar nedeniyle şirketlerin yüzde 50’sinin zararda olduğunu söyleyen Bingöl, “Bütün bunlar bir araya geldiğinde biz ciddi sıkıntı yaşıyoruz. Demekler ve STK’larla bir araya gelip Euro üzerinden kiralan protesto etmeyi planlıyoruz. Bununla ilgili bir çalışma yapıyoruz” diyor.

AVM’LER ÇÖZÜM PEŞİNDE

AVM’ler de bu süreci yönetmek için farklı yöntemler izliyor. Mevcut sözleşmelerin bir kısmında genelde büyük mağazaların ortak giderleri belli bir üst limit ile sınırlanıyor. CAP olarak adlandırılan bu sisteme göre genel giderler belli bir rakamın üstüne çıktığında büyük metrekareli mağazaların farkını AVM yönetimleri kapatıyor.

ArenaPark Genel Müdürü Muhsin Erkoç, bu sayede büyük metrekareli mağazaları mağdur etmediklerini söylüyor. Erkoç, “Ortalama 35-40 bin metrekarelik bir AVM’de genel gider aylık metrekare başına 8-8,5 Euro’yu buluyor. Biz uzun zamandır CAP uygulamasıyla kiracılarımız adına aradaki farkı üstleniyoruz. Bu sistem sayesinde sorun olmuyor” diye konuşuyor.

Bazı AVM’ler ise henüz kesin bir karar alabilmiş değil. Mesela İstinye-park’ın yönetim kurulunda bu konu görüşülüyor.

DURGUNLUK ETKİSİ

Perakende sektörü 2017’de biraz hareketlense de 2016’da yaşanan durgunluk hala sektörü etkiliyor. Perakendecilerin mağaza açma konusunda temkinli davranması nedeniyle yeni AVM’lerde dolulukta sıkıntı yaşanıyor. Hatta AVM’ler kiracı çekmek amacıyla perakendeciler için ‘dekorasyon katkı bedeli bütçesi’ oluşturuyor. Bazı AVM’lerde sadece dekorasyon katkı maliyeti 20 milyon doları buluyor.

KDM Danışmanlık’ın kurucusu Murat İzci, iştahla mağaza açan perakendeci sayısının beşin üzerine çıkmadığını söylüyor. İzci, “Zaten genel bir sıkıntı var. Yeni yönetmelik diyor ki genel gideri metrekare bazında dağıtmanız lazım. Yönetmeliği uygularsanız anchor mağaza gidiyor, yoksa yönetmeliğe uymamış oluyorsunuz. Artık AVM yatırımlarında geriye dönüş süresi 15 yıla kadar çıktı” diyor.

METREKARE SİSTEMİ NEDEN TARTIŞMA YARATTI?

1. Büyük metrekareli perakendecilerin koridora bakan vitrinleri az oluyor.
2. Kendi alanları için ayrı temizlik ve güvenlik hizmetlerini kendileri sağlıyorlar.
3. Food court yani yemek katı en yüksek atık üreten ve en çok temizlik hizmeti alan bölümken metrekareleri küçük olduğu için en düşük genel gideri onlar ödüyor.
4. Büyük metrekareler sinema – eğlence alanları olduğu için AVM’lerin sosyalleşmesi ve AVM’ye gelen müşteri sayısını artırma konusunda büyük önem taşıyor, g Büyük metrekareli mağazalar AVM’nin koridor dışı metrekarelerini kullandıkları için metrekare başına genel gider ödenmesinin temel adaletsizliği doğurduğu iddia ediliyor.

AYŞEGÜL SAKARYA PEHLİVAN