Türkiyede Otel Yatırımları

Türkiye son 30 yılda turizmde yakaladığı başarıyı yeni otel projeleriyle taçlandırmaya devam ediyor. İstanbul, Ankara ve İzmir başta olmak üzere üç yıl içinde Türkiye genelinde 100 yeni otel geliyor. Yaklaşık 3,6 milyar TL’lik yatırım yapılması planlanan bu oteller ile 50 bin 475 yeni yatak devreye alınacak ve 10 bin 842 kişiye istihdam sağlanacak. Bu otellerin yapımı, tekstilden bilişime, boyadan yalıtıma kadar 200’ün üzerinde sektöre de milyonlarca liralık iş yaratacak.

Denizi, kumu, güneşi, tarihi ve doğal güzellikleri ile dikkat çeken Türkiye, geçen yıl 39 milyon turist ağırladı. Bu yılki hedef ise 40 milyonun üzerine çıkmak. 1980’li yıllarda başlayan turizm atağı, 2013 yılı verilerine göre, Turizm işletme Belgeli 2 bin 982 tesiste 749 bin 299 yatak ile Turizm Yatırım Belgeli bin 56 tesiste 301 bin 862 yatağa ulaştı.

Türkiye turizmdeki büyümesi ile hala yerli ve yabancı yatırımcıların iştahını kabartan bir ülke. Mandarin, Raffles gibi üst segment markaların, İstanbul başta olmak üzere Bodrum, Antalya gibi turizm bölgelerine otel açmalarıyla, Türkiye daha da dikkat çekmeye başladı. Hilton’dan Mövenpick’e, Sheraton’dan Marriott’a kadar otel zincirleri de 4 ve 5 yıldızlı markalarıyla Türkiye’de otel açmaya devam ediyor. Türkiye’ye ilginin artmasıyla birlikte turizm sektörü dışından da yerli yatırımcılar otel yapma yarışına girdi. Ortadoğu Grup’tan Sarar Giyim’e kadar yatırımcılar da turizm sektörünün cazibesine kapılıp yeni otel yatırımları yapıyor.

Türkiye’de yapılan yeni otel yatırımlarını mercek altına aldık. Buna göre önümüzdeki üç yıl içinde İstanbul başta olmak üzere İzmir. Bursa, Antalya, Muğla gibi kentlerde 100 yeni otel yapılacak. Bu otellerle 50 bin 475 yeni yatak devreye alınacak. Bu tesislere 3,6 milyar TL’lik yatırım yapılırken, tekstilden boyaya, züccaciyeden bilişime kadar 200’ün üzerinde sektöre iş fırsatı da yaratılacak. Kıyı otellerinden şehir otellerine, termal otelden butik otele kadar farklı yelpazede yeni yatırımlar yapılacak. Açılması planlanan otellerin 46’sı 5 yıldızlı ve 47’si 4 yıldızlı tesislerden, geri kalanları da butik oteller ile 3 yıldızlı tesislerden oluşacak.

Başarılı bir otel yatırımı için 10 altın kural

1. Fizibilite çalışmaları iyi yapılmalı. 2 Konsept planlaması doğru yapılmalı.

3. Lokasyonu iyi belirlenmeli.

4. Konumlanan bölgenin kârlılığı iyi araştırılmalı.

5- istihdam sayısı iyi hesaplanmalı. 5 yıldızlı bir otel için oda başı 0,80 kişi olmalı.

6. Hedef kitle doğru belirlenmeli.

7. Geri dönüşüm süresi iyi hesaplanmalı.

8. Rakiplerinden farklı olmalı.

9. Turist trafiği doğru çözülmeli.

10. Doğru oda fiyatlaması yapılmalı.

YENİ İSTİHDAM YARATILACAK

Önümüzdeki üç yıl içinde devreye alınacak olan 100 yeni otel yatırımı ile birlikte turizm sektöründe genel müdürden aşçıya, kat görevlisinden ön büro müdürüne, garsonundan F&B müdürüne kadar çeşitli kademelerde 10 bin 842 kişiye yeni istihdam yaratılmış olacak.

Türkiye Otelciler Federasyonu Başkanı Osman Ayık, devreye alınacak yeni tesislerle birlikte turizm sektöründe binlerce insana istihdam yaratılacağını, ancak sektörde nitelikli eleman sıkıntısının da artacağını söylüyor. Turizm sektöründeki büyümeye paralel olarak nitelikli eleman ya-ratılamadığma dikkat çeken Ayık, “Sektörde her kademeden eleman konusunda ciddi bir sorun yaşanıyor. Uluslararası zincirlerde olduğu gibi Türk otel zincirleri de çözümü kendi elemanlarını kendileri yetiştirmekte buluyor. Ancak hala nitelikli çalışan sorunu çözülemedi” diyor.

ZİNCİRLEŞME ÇALIŞMALARI

Türkiye’de otel yatırımlarının artmasında uluslararası zincirlerin işletme için Türkiye’ye gelmelerinin yanı sıra yerli otel zincirlerinin de katkısı büyük. Zincirleşme çalışmaları yapan yerli yatırımcılar arasında son dönemlerde aralarında Hillside Su Hotel de olmak üzere peş peşe aldığı otellerle dikkat çeken Turaçlar da yer alıyor. Grup, Sunis Hotels markası ile zincirleşme çalışmaları yürütüyor. Sunis’in yönetim kurulu başkanı Namık Ünal, bir dönem otellerin sebze meyve tedarikini yaparken 1972’de Kumköy Beach ile turizm sektörüne adım atmıştı. Bugün Sunis Hotels’in yatak kapasitesi 5 bin 650’ye ulaşırken, bünyesinde Hillside Su ve Elita Oteli bulunan Turaçlar geçtiğimiz yıl Kaş’ta 70 odalı bir butik otel açtı. Yatırımlarına hız kesmeden devam eden Turaçlar, İzmir Özdere’de 120 dönüm arazide su parkı ve lunaparkı ile Ege’de dikkat çekecek bir tatil köyü inşa ediyor. Bu tesisin 2016 yılında faaliyete geçirilmesi planlanıyor.

Zincirleşme çalışmaları yürüten bir diğer grup olan Elite World Hotels grubu da önümüzdeki iki yıl içinde ikisi İstanbul’da ve biri Marmaris’te üç yeni otel açmaya hazırlanıyor. Elite World Hotels Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Vedat Elik, turizm sektörünün cazibesine kapılıp bu alana yatırım yapmak isteyen yatırımcıları iyi fizibilite yapmaları konusunda uyarıyor. Elik, turizm alanına farklı sektörlerden gelip yatırım yapmak isteyenlere “Yatırım yapıyorum derken macera aramasınlar” diye uyanda bulunuyor.

TURİZMİN CAZİBESİ

Vedat Elik, “Turizm sektörü şu anda 1980’li yıllarda tekstil sektörünün yaşadığı dönemi yaşıyor. Turizmin cazibesine kapılan yatırımcılar otel yatırımı yapma sevdasındalar. Özellikle İstanbul’un hiç umulmadık yerlerinde otel yatırımları yükseliyor. Bu durum da son yıllarda büyümeden aynı kalan turizm pastasından pay alan sayısını artırıp sektörün dengesini bozuyor” diyor.

Bir turizm yatırımının geri dönüşüm sürecinin yatırımın yerine göre değişmekle birlikte 17-20 yıl arasında olduğuna dikkat çeken Elik, bu alana yatırım yapmayı planlayan yatırımcıları bu gerçeği bilerek yola çıkmaları konusunda uyarıyor. Elit Turizm A.Ş ile kendi otellerini inşa ettiklerini belirten Elik, beş yıldızlı standart bir otelin m2 maliyetinin bin 100 ile bin 200 dolar arasında değiştiğini ve üç bin kalemin üzerinde de ürünün otel yapımında kullanıldığını vurguluyor.

Bir otel yatırımında en büyük kalemi, makine akşamları, mekanik-elektronik ürünler oluşturuyor. Çünkü son dönemde hayata geçirilen oteller tam otomasyon sistemine sahip olarak inşa ediliyor. Bu ürünlerin m2 maliyetlerinin ise 350 Euro’lar civarında olduğuna dikkat çekiliyor.

YENİ YATIRIMCILAR

Turizmin cazibesine kapılıp tekstil gibi farklı sektörlerden bu alana yatırım yapanların sayısı gün geçtikçe artıyor. Bu kervana katılan yatırımcılardan biri de Eskişehirli Sarar Grubu. Sarar Giyim Yönetim Kurulu Başkanı Cemalettin Sarar, Eskişehir’de bir butik otel ile İstanbul Beylikdüzü’nde de bir termal otel yatırımı yapmak üzere çalışmalara başladıklarını söylüyor.

Beylikdüzü’nde TÜYAP’ın karşısında yer alan 20 yıl önce aldıkları araziyi otel projesi ile değerlendirme kararı aldıklarını belirten Sarar, şunları söylüyor: “Burada 55 derecede kaplıca suyu çıktığını öğrendikten sonra termal otel yatırımı yapma kararı aldık. Şu anda su arama çalışmalarımız sürüyor. Suyun bulunması halinde burada termal otel yapacağız. Su bulunmasa bile otelimizi inşa edeceğiz. Buraya 150 milyon TL’lik yatırım yapacağız.”

ANTALYA’YA TEMALI PARK

Turizmde Yunanistan, İspanya ve Mısır gibi Akdeniz Çanağı’ndaki rakipleri ile kıyasıya rekabet eden Türkiye, tesisleri ve hizmet kalitesi ile dikkat çekiyor. Yapılan yeni yatırımlarla da rakiplerinden bir adım ileri geçmek için fark yaratmaya devam ediyor.

Turizmin başkenti Antalya, hala yeni yatırımlar için cazibesini koruyor. Antalya’daki tesis yatırımlarına bir yenisini eklemeye hazırlanan Ri-xos Grubu, planlanan Temalı Eğlence Parkı ile kente değer katıp, doğal ve tarihi güzelliklerin yanı sıra kentin çekim merkezi olmasını hedefliyor. Eko Temalı Parklar Turizm İşletmeleri İş Geliştirme Direktörü Ahmet Çolakoğlu, Antalya Temalı Park projesinin 92 bin m2’lik su parkı, 600 bin m2’lik temalı park, 3 bin 500 kişilik amfi tiyatro ve 400 odalı otelden oluşan bir proje olduğunu söylüyor. Çolakoğlu, “Antalya’nın kış turizmine katkı sağlayarak yıllık turist sayısına yüzde 20 etki etmesi planlanan projemizin Avrupa’nın en büyük üçüncü temalı parkı olacağını da söyleyebiliriz” diyor.

TURİZMİ 12 AYA YAYACAK

Belek-Kadriye bölgesinde yer alan Temalı Eğlence Park projesinin 700 dönüm arazi üzerine kurulacağını belirten Ahmet Çolakoğlu, projeyi şöyle anlatıyor: “Su parkı ve temalı park olmak üzere iki bölümden oluşan alanda 400 odalı bir Rixos otel projesi bulunuyor. İki faz halinde inşaatı gerçekleştirilecek olan projenin birinci fazında su parkı, show center ve otel yer alıyor. Bu yılın temmuz ayında otel tamamlanırken, birinci fazdaki diğer yapılar Mayıs 20l6’da hizmete açılacak. Birinci fazın ardından temalı parkın kalan bölümlerinin yer aldığı ikinci fazı ise 2017 yılı içinde bitirmeyi hedefliyoruz.”

Türkiye’de turizmin yılın 12 ayına yayılamaması, sektörün daha da gelişmesinin önündeki en büyük engel olarak gösteriliyor. Sadece yaz döneminde açık kalan tesislerin kış döneminde kapanması, hem ülkenin döviz gelirinin azalmasına hem de bu tesislerde çalışanların kış döneminde işsiz kalmalarına neden oluyor. Ahmet Çolakoğlu, Universal Studios Florida, Ferrari World Abu Dhabi, LEGO Land California, LEGO Land Windsor, Indiana Temalı Parkı, Blackberry Farm, Warner Bross Backlot gibi dünya çapında ses getiren prestijli projelere imza atan tasarımcı Jack Rouse’un imzasını taşıyan Antalya Temalı Park projesinin turizmi 12 aya yaymaya da hizmet etmesini hedeflediklerini belirtiyor.

TURİST SAYISI ARTMALI

Özel Belgeli ve Nitelikli Butik Otelciler Birliği (ÖZBİ) Başkanı Ufuk Arslan, İstanbul’un son yıllarda otel yatırımlarıftm yapıldığı bir şantiye alanına döndüğüne dikkat çekiyor. Arslan, İstanbul’da artan otel sayısının yoğun bir rekabet yarattığını ve turizmcilerin artık çok zorlanmaya başladıklarını söylüyor. İstanbul’un her yerinden otel yatırımları fırladığını belirten Ufuk Arslan, “Turizm işletme Belgeli 150 bin yatak bulunurken yaklaşık 50 bin yatak da belge almak üzere sırada bekliyor. Buna belediye ruhsatlı 100 bin yatağı da eklediğimizde rakam 300 bine çıkıyor. İstanbul’a gelen 12 milyon turist bu tesisleri doldurmaya yetmiyor. Turist sayısını artırmak için acilen çalışmalar yapılmalı” diyor.